TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [M] [S]
Madame [L] [W] [B] [R] [X],
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Laurent ABSIL,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08730 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IGJ
N° MINUTE : 4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [L] [W] [B] [R] [X], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière,
Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08730 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IGJ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 avril 2019, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 525,29 euros, outre une provision pour charges.
Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3464,58 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] le 20 juin 2023.
Par assignations du 26 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre de provision d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,5792,41 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 12 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 février 2024, s'élève désormais à 8260,98 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [L] [W] [B] [R] [X] expose que Monsieur [M] [S] a quitté le domicile conjugal et qu'elle s'acquitte seule du loyer et des charges locatives. Elle précise être en cours de reconversion professionnelle et percevoir actuellement des prestations de POLE EMPLOI. Elle déclare également avoir seule à charge les quatre enfants issus de son union avec Monsieur [M] [S] et avoir saisi le Juge aux affaires familiales en vue de la fixation de leur résidence principale à son domicile. Enfin, Madame [L] [W] [B] [R] [X] indique que Monsieur [S] ne verse aucune pension alimentaire à ses enfants.
Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [L] [W] [B] [R] [X] ne perçoit pas actuellement d'allocation logement par suite du non-respect d'un plan d'apurement relatif à un trop perçu d'allocation de rentrée scolaire.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [M] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Madame [L] [W] [B] [R] [X] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [L] [W] [B] [R] [X] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 16 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3464,58 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] ne justifient pas avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. Compte tenu, cependant, des circonstances de l'espèce, soit les règlements partiels effectués par Madame [L] [W] [B] [R] [X] à hauteur de 300 euros tous les mois depuis septembre 2023 (date du départ de Monsieur [S] du domicile), de la rupture récente du couple, de la charge des enfants de ce dernier assumée exclusivement par Madame [X] et de sa reconversion professionnelle en cours, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 février 2024, Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] lui devaient la somme de 8260,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, en l'absence de comparution de Monsieur [S], le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l'assignation, soit 5792,41 euros, suivant décompte arrêté au 4 octobre 2023.
Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 3464,58 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 avril 2019 entre l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 août 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] à payer à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 5792,41 euros (cinq mille sept cent quatre-vingt-douze euros et quarante et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 3464,58 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
AUTORISE Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] seront solidairement condamnés à verser à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [L] [W] [B] [R] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 juin 2023 et celui des assignations du 26 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
