TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me PETIT Dominique
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07138 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD4
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDERESSE
Madame [W] [F], demeurant [Adresse 2]
comparante et assisté de Me PETIT Dominique, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07138 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD4
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 avril 2019, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [W] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 euros et d'une provision pour charges de 145 euros.
Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2712 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [W] [F] le 8 juin 2023.
Par assignation du 22 août 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [W] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre de provision d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,2916,16 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 août 2023,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort notamment que Madame [F] est mère célibataire d'un enfant né en 2014 et qu'au plan de l'emploi, elle alterne régulièrement entre périodes de travail et périodes de chômage, en dépit de son investissement dans ses recherches d'un emploi pérenne. Madame [F] est également décrite comme s'étant " (…) rapidement mobilisée auprès de son bailleur en vue de trouver une solution à sa dette locative ". Un échéancier a ainsi pu être établi (100 euros par mois en plus du loyer et des charges locatives courantes) et un dossier " FSL maintien " est en cours d'instruction depuis octobre 2023.
À l'audience du 18 décembre 2023, l'affaire a été appelée, mais elle a fait l'objet d'un renvoi compte tenu de la demande d'aide juridictionnelle en cours d'instruction de Madame [F].
A l'audience du 12 février 2024, l'affaire a été retenue. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 3882,68 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse.
Madame [W] [F] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle précise bénéficier depuis peu d'un FSL et indique avoir régler le loyer de janvier 2024 le 03 janvier 2024. S'agissant de sa situation matérielle, Madame [W] [F]indique avoir rencontré des difficultés à la suite d'un arrêt maladie. Elle ajoute avoir demandé à être relogée avec son enfant mineur, son domicile actuel présentant de nombreux désordres (moisissures, fuites, murs fragilisés, etc…).
La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [W] [F] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 9 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2712 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 août 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Madame [W] [F] lui devait la somme de 3882,68 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [W] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [W] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 10 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [W] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 avril 2019 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Madame [W] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 4] est résilié depuis le 10 août 2023,
CONDAMNE Madame [W] [F] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 3882,68 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-deux euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,
AUTORISE Madame [W] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [W] [F],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [W] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [W] [F] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [W] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juin 2023 et celui de l'assignation du 22 août 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
