TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y4U
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024
DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 2]
représenté par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E1971
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 1], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 18 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y4U
FAITS ET PROCEDURE
Suivant contrat du 08/09/2006, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [B] [O] un appartement (type 2) situé [Adresse 1] à [Localité 5] ([Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 623,43 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 16/02/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [B] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3429,70 €.
Par acte du 06/09/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [B] [O] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix de [Localité 4] HABITAT-OPH et aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [O], en garantie de toute somme pouvant être due ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 5386,20 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 19/08/2023, échéance de juillet 2023 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 16/02/2023 ;
-le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
[Localité 4] HABITAT-OPH a demandé également une indemnité de 390 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 07/09/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Régulièrement cité, Monsieur [B] [O] a comparu. Il a invoqué des problèmes administratifs ayant abouti à la suppression de certains revenus. Il a sollicité de pouvoir payer au bailleur une somme de 200 € à 300 € le temps que ses droits à retraite et aides soient rétablis. Il a fait valoir que la situation pourrait être régularisée d'ici 3 mois.
À l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a indiqué que la créance avait augmenté, demandant paiement de la somme de 8016,45 € au titre de la dette locative arrêtée au 02/11/2023.Il a souligné que le paiement du loyer courant n'avait pas été repris et que les ressources du défendeur semblaient inférieures au montant du loyer.
[Localité 4] HABITAT-OPH s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 16/02/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 05/12/2023.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
L'octroi de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 16/04/2023.
Bien que le bail soit ancien, le locataire relativement âgé et que le problème des impayés ressorte plutôt d'une difficulté sociale concernant le défendeur, au point qu'une mesure de protection serait envisagée, le bailleur a refusé à la fois l'octroi de délais de paiement tels que demandés par Monsieur [O], à la fois la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le bailleur a opposé l'absence de reprise du paiement du loyer courant. Force est de constater que le législateur a modifié l'article 24 de la loi du 06/07/1989 (cette modification étant immédiatement applicable) pour interdire au juge des contentieux de la protection la possibilité d'octroyer à un locataire des délais de paiement et de ce fait, pour rendre automatique la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors que le paiement du loyer courant n'aurait pas été repris, quelles que soient les autres circonstances de l'espèce, si favorables qu'elles soient au locataire de bonne foi.
La demande de délai de paiement de Monsieur [O] de même que sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront donc qu'être écartées en l'espèce, en l'absence de paiement du dernier loyer courant.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [O] à la date du 17/04/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus
A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 7889,16 € au titre des loyers et charges dues au 05/12/2023 (Le dernier loyer compris dans cette somme correspondant à l'échéance de novembre 2023, devenue exigible à terme échu le 01/12/2023).
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Constate la résiliation de plein droit à la date du 17/04/2023 du bail consenti le 08/09/2006 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Monsieur [B] [O] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ([Adresse 1]).
Dit qu'à défaut par Monsieur [B] [O] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne Monsieur [B] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 7889,16 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 05/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16/02/2023 sur 3429,70 € et à compter de ce jour sur le surplus.
Condamne Monsieur [B] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH, à titre provisionnel, à compter du 01/12/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
Déboute [Localité 4] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.
Condamne Monsieur [B] [O] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
