TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [J] [O] [W]
Monsieur [S] [O] [T] [K] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Carine SMADJA
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00425 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZZK
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 17 avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5] - [Adresse 2], Représenté par son syndicat la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE sise [Adresse 3]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434
DÉFENDEURS
- Madame [J] [O] [W]
- Monsieur [S] [O] [T] [K] [W]
tous deux demeurant c/o Monsieur [I] [N] - [Adresse 4] et
tous deux non comparants, ni représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Garance JUBERT, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Garance JUBERT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00425 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZZK
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon le relevé de propriété, Monsieur [S] [O] [T] [K] [W] et Madame [J] [O] [W] sont propriétaires des lots 19 et 47 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier du 4 décembre 2023 et alléguant d'un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice, a fait assigner Monsieur et Madame [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux visas des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et aux fins de condamner les co-propriétaires à lui payer les sommes suivantes :
-Solidairement, 4.261,66 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023,
-2.131,53 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l'article 10-1, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023,
-2 000 euros de dommages et intérêts ;
-2 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l'audience du 12 mars 2024, lors de laquelle le Syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation en actualisant sa créance principale à la baisse à la somme de 2.344,84 euros de charges compte tenu d'un paiement intervenu 3 janvier 2024.
Monsieur et Madame [W] cités à étude n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire
.
La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I.Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Dans les termes de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du Syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires de Monsieur et Madame [W]
-le règlement de copropriété,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2020, 20 mai 2021, 21 juin 2022 et 30 mai 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption des travaux,
-une attestation de non-recours contre ces procès-verbaux,
-le contrat de Syndic,
-les appels de provisions et de fonds du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2024,
-un décompte arrêté au 1er octobre 2023 et un décompte actualisé au 3 janvier 2024,
-un commandement de payer en date du 7 juillet 2023.
A titre liminaire, il convient d'observer que le Syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 3 janvier 2024, comprenant l'appel de provisions de charges de copropriété du 1er trimestre 2024 ainsi qu'un paiement de la même date d'un montant de 3.603,04 euros. Bien que non contradictoire, il convient de retenir ce décompte actualisé, dans la mesure où il est favorable aux copropriétaires.
Ainsi, il ressort de ces éléments que Monsieur et Madame [W] sont redevables de la somme de 1.937,73 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 3 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus et dernier paiement par chèque d'un montant de 3603,04 euros le 03/01/2024) et après retrait des frais apparaissant de manière erronée sur le décompte dans la colonne des charges de copropriété alors qu'ils constituent en réalité des frais (213,27 euros le 17/07/2023 et 169 euros le 12/12/2023) et retrait des intérêts de retard (24,84 euros le 02/03/2023).
En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Le règlement de copropriété contient une clause de solidarité en son article 10.
Monsieur et Madame [W] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation et non du commandement de payer du 7 juillet 2023, en ce que celui-ci a été signifié uniquement à l'étranger à Madame [W] à une adresse située aux Emirats Arabes Unis sans qu'il soit possible de déterminer conformément à l'article 687-1 du code de procédure la date de notification de l'acte en l'absence de tout retour des autorités compétentes et alors même que les deux défendeurs ont été assignés à étude devant ce tribunal à une adresse se trouvant sur le territoire français.
II.Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés " Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.131,53 euros au titre des frais de recouvrement, tels que détaillé dans le décompte précité.
Pour les motifs évoqués plus haut, le coût du commandement de payer signifié à l'étranger ne sera pas retenu (231,27 euros), de même que la sommation de payer du 08/06/2020 dont il n'est pas justifié (170,97 euros). Par ailleurs, il convient de retirer les sommes facturées au titre des " intérêts de retard ", en ce qu'elles ne constituent en rien des frais nécessaires au recouvrement de la créance (39,56 euros au total).
Le Syndicat des copropriétaires justifie de courriers de mise en demeure avec accusés de réception en date des 23/08/2019, 06/11/2019, 20/02/2020, 05/08/2020, 04/02/2021, 04/11/2021 et 02/02/23 et sollicite la somme de 40, 42 ou 44 euros pour chacune de ces lettres.
Le Syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi de lettres de relance le 13/09/2019, 04/12/2019, 09/03/2021, 07/12/2021 et 02/03/2023 pour un montant individuel allant de 30 à 35 euros.
Ces frais sont prévus par le contrat de Syndic et seront donc accordés pour un total de 451 euros.
Enfin le Syndicat des copropriétaires sollicite, la somme de 480 euros pour la constitution du dossier de l'huissier le 18/05/2020, la somme de 480 euros pour la constitution du dossier de l'avocat le 11/09/2023, la somme de 480 euros pour la constitution du dossier de l'huissier le 04/07/2023, tout en ne produisant les factures que des deux dernières. Or, il ressort de ces sommes que le contrat de Syndic ne prévoit leur facturation qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce dont il n'est pas rapporté la preuve. Dans ces conditions, ces sommes n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance et ne seront pas prises en compte.
Ainsi, la demande en paiement au titre des frais sera donc accueillie à hauteur de 451 euros. Monsieur et Madame [W] seront condamnés solidairement à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
III.Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
L'article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, il convient d'observer que Monsieur et Madame [W], bien que débiteurs envers la copropriété, ont régulièrement effectué des paiements depuis 2019.
Ainsi, faute de justifier, d'une part de la mauvaise foi des copropriétaires n'ont pas fait preuve d'une résistance abusive au regard des paiements effectués et d'autre part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts
IV.Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur et Madame [W] devront les supporter in solidum à hauteur de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O] [T] [K] [W] et Madame [J] [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, la somme de 1.937,73 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 3 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus et dernier paiement par chèque d'un montant de 3603,04 euros le 03/01/2024), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O] [T] [K] [W] et Madame [J] [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, la somme de 451 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, de sa demande de dommages et intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] [T] [K] [W] et Madame [J] [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] dans le [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] [T] [K] [W] et Madame [J] [O] [W] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à Paris le 17 avril 2024.
La greffière La présidente
