TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Catherine TRONCQUEE
Me Philippe YLLOUZ
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZW6
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 17 avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 1] ET [Adresse 6] - [Localité 5], Représenté par son syndic la société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE (AGI) sise [Adresse 4]
représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER- TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351
DÉFENDERESSE
La S.C.I. MIKABA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1704
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Garance JUBERT, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Garance JUBERT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZW6
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier du [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Au sein de cette copropriété, la SCI MIKABA est propriétaire de deux locaux à usage d'entrepôt (lot 501 et 401) selon la matrice cadastrale produite.
Alléguant d'un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, a fait assigner la SCI MIKABA devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris par acte d'huissier du 27 novembre 2023. Aux termes de cette assignation, le Syndicat des copropriétaires, au visa de la loi du 10 juillet 1965, sollicite la condamnation de la SCI MIKABA à lui verser les sommes suivantes :
- 6.498.28 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
avec capitalisation des intérêts
- 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'audience du 12 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a régulièrement déposé et développé des conclusions écrites aux fins desquelles il sollicite qu'il lui soit donné acte qu'il se désiste de sa demande principale, compte tenu du règlement de la dette et maintient le surplus de ses demandes au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi, il sollicite l'indemnisation de la somme de 2000 euros au motif que la SCI MIKABA fait preuve de mauvaise foi en payant irrégulièrement ses charges de copropriété alors même qu'elle tire des revenus locatifs des deux lots dont elle est propriétaire.
S'agissant des demandes reconventionnelles, le demandeur sollicite que la SCI MIKABA soit intégralement déboutée de sa demande de dommages et intérêts correspondant au remboursement de sommes versées au titre d'appels de travaux qui n'ont pas été effectués, aux motifs que les propriétaires ne peuvent refuser le paiement des charges en opposant l'inexécution de travaux décidés en assemblée générale devenue définitive et que les copropriétaires ont voté en assemblée générale le non-remboursement des appels de travaux litigieux. Elle sollicite enfin le débouté de la demande formée à hauteur de 5 000 euros au motif que la procédure ne saurait être qualifiée d'abusive, la SCI MIKABA ne réglant pas régulièrement ses charges et ayant reçu des mises en demeure avant que ne soit diligentée la présente procédure. Le Syndicat des copropriétaires estime cette demande purement dilatoire afin d'interférer avec une procédure en cours devant le juge des référés diligentée à l'encontre de la SCI.
La SCI MIKABA, représentée par son conseil, a déposé et développé oralement des conclusions aux fins desquelles, elle sollicite du tribunal le rejet des demandes financières du Syndicat des copropriétaires aux motifs que la SCI MIKABA ne fait preuve d'aucune mauvaise foi dans le paiement des charges, étant donné que l'impayé de charges a été réglé avant la délivrance de l'assignation et qu'elle ne reçoit que très rarement les appels de fonds et n'a pas été informée du changement d'établissement bancaire de la copropriété.
Reconventionnellement, elle sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que le prononcé d'une amende civile de 5.000 euros aux motifs, d'une part que la société est harcelée procéduralement par le propriétaire et que d'autre part, elle est fondée à obtenir le remboursement des sommes de 3.450.64 euros et 5.175.96 euros correspondant à des appels de travaux qui n'ont jamais été réalisés. Elle sollicite enfin, la condamnation de la copropriété à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera souligné que le Syndicat des copropriétaires n'a pas maintenu à l'audience sa demande en paiement des arriérés de charges de copropriété, compte tenu du paiement intervenu le 24 novembre 2023.
I.Sur la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au motif que la société défenderesse est irrégulière dans le paiement de ses charges, et ce, alors même qu'elle perçoit des revenus locatifs tirés de ses deux lots et que la copropriété l'a régulièrement mise en demeure de régler ses dettes.
L'examen de l'extrait du compte-propriétaire arrêté au 13 novembre 2023 montre que depuis le mois d'octobre 2020, le compte de la SCI MIKABA est constamment en position débitrice et ce alors qu'elle ne conteste pas percevoir des revenus locatifs, ce qui ressort d'ailleurs des relevés de comptes bancaires produits par elle indiquant un solde créditeur de plus de 22 000 euros au 9 mars 2023 et de 2800 euros au 10 mai 2023.
Pour autant, il ressort de l'extrait de compte-propriétaire que la SCI MIKABA effectue ponctuellement des versements, certes de manière très irrégulière, mais d'un montant important (5.466.92 euros le 10/02/2022 et 8.000 euros le 03/05/2023) attestant d'une certaine bonne foi dans la volonté de régler sa dette auprès de la copropriété.
Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement de l'envoi de mises en demeure antérieures à l'acte introductif d'instance pouvant venir corroborer la mauvaise foi du copropriétaire défaillant. Enfin, il convient de souligner que la dette principale a été soldée avant que ne soit délivré l'acte introductif d'instance.
Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la SCI MIKABA et d'un préjudice indépendant de celui causé par le retard dans le paiement de ses obligations par le propriétaire défaillant.
En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
II.Sur les demandes de la SCI MIKABA
Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Sur le fondement des articles 1302 à 1302-3 du code civil, une action en répétition de l'indu peut être exercée dès lors que sont réunies plusieurs conditions cumulatives : un paiement indu ne correspondant pas à l'exécution d'une obligation et une erreur non fautive du solvens en cas d'indu subjectif.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ou à tout le moins de légèreté blâmable.
En l'espèce, la SCI MIKABA sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant pour une partie à hauteur de 8.626 ,60 euros au remboursement de deux appels de travaux qui n'ont pas été réalisés et pour le reste à l'indemnisation du préjudice qu'elle estime subir du fait du harcèlement procédural de la part du Syndicat des copropriétaires.
Si à la lecture du dispositif des conclusions déposées par la SCI MIKABA, celle-ci semble fonder ces demandes sur l'article 1231-1 du code civil, il convient en réalité d'analyser la première comme une action en répétition de l'indu et la seconde comme une demande d'indemnisation pour procédure abusive.
La défenderesse sollicite également le prononcé d'une amende civile à hauteur de 5000 euros pour procédure abusive.
S'agissant des appels de fonds, il ressort des procès-verbaux d'assemblées générales du 25 avril 2017 puis du 4 avril 2018, que les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de réfection de la toiture du bâtiment C, dans lequel se trouve le hammam exploité par le locataire de la SCI MIKABA, pour un budget total de 18 830 euros appelés en cinq appels de fonds.
Il n'est pas contesté que les travaux n'ont pas été exécutés.
Pour autant, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 16 décembre 2021 que les copropriétaires ont rejeté la résolution tendant à l'annulation de la résolution ayant voté et chiffré les travaux et le remboursement des appels de fonds.
La SCI MIKABA ne rapporte pas la preuve d'une contestation de ces assemblées générales.
Dès lors, les paiements effectués par la SCI MIKABA au titre des appels desdits travaux non réalisés correspondent bien à l'exécution d'une de ses obligations, en ce que les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété et ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l'inexécution de travaux décidés par une assemblée générale devenue définitive, d'autant plus si les copropriétaires ont par la suite rejeté le remboursement des appels de travaux non réalisés.
S'agissant de la procédure abusive, hormis l'existence d'une procédure pendante devant le juge des référés et dont la juridiction n'est pas saisie dans le cadre du présent litige, la SCI MIKABA ne rapporte aucunement la preuve qu'elle subit un harcèlement procédural de la part du Syndicat des copropriétaires alors qu'elle se trouve elle-même depuis plusieurs années en situation d'arriérés de charges.
Le seul fait que l'assignation ait été délivrée 3 jours après le règlement de sa dette par la SCI MIKABA ne saurait suffire à caractériser le caractère abusif de la précédente procédure, en ce qu'à la date du paiement du 24 novembre 2023, le dossier se trouvait nécessaire en recouvrement à l'étude d'huissier.
De la même manière, il ne saurait être reproché au Syndicat des copropriétaires de ne pas s'être désisté de la présente procédure postérieurement au paiement, en ce qu'il était en droit de solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le fait que cette demande soit rejetée par la présente décision ne caractérise pas plus l'abus de droit.
Dans ces conditions, les demandes de dommages et intérêts et de prononcer d'une amende civile seront rejetées.
III.Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant, il convient de dire qu'elles conserveront la charge de leurs propres dépens et de rejeter les demandes réciproques formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire , statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE (AGI), de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI MIKABA de sa demande de dommages et intérêts
DEBOUTE la SCI MIKABA de sa demande tendant au prononcé d'une amende civile ;
DEBOUTE la SCI MIKABA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à Paris le 17 avril 2024.
La greffière La présidente
