TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Karène BIJAOUI-CATTAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Anne CARUS
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05867 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJ5
N° MINUTE :
4 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 17 avril 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice le cabinet Jean CHARPENTIER SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Anne CARUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0543
DÉFENDERESSE
Madame [C] [G], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0613
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05867 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJ5
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [C] [G] est propriétaire du lot n°53 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet Jean CHARPENTIER, a fait assigner Madame [C] [G] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner au paiement avec exécution provisoire des sommes suivantes :
- 4 318,91 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mars 2023,
- 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code des procédure civile et aux dépens.
L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.
À l'audience du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité sous le bénéfice de l'exécution provisoire la condamnation de Madame [C] [G] au paiement des sommes suivantes:
- 5 072,66 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2023,
- 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [C] [G] ne règle plus régulièrement ses appels de charges depuis septembre 2022, ce qui a entraîné un manque de trésorerie l'ayant notamment empêché de régler une facture ENEDIS pour des travaux d'électricité réalisés au sein de l'immeuble.
Madame [C] [G], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes, à titre subsidiaire à l'octroi de délais de paiement et en tout état de cause à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de sa demande, Madame [C] [G] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité de sa créance et prétend avoir toujours réglé régulièrement les appels de fonds, affirmant que deux de ses virements ont été rejetés par le syndic. Elle conteste la régularité du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 octobre 2022, dont elle indique ne pas avoir été destinataire et à l'occasion de laquelle a été votée l'installation d'un compteur général électrique dans les parties communes.
S'agissant des frais de recouvrement, elle considère qu'ils n'étaient pas nécessaires et sont d'un montant exorbitant. Elle conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un préjudice et argue de sa bonne foi.
Enfin elle justifie sa demande subsidiaire de délais de paiement en indiquant ne s'être jamais opposée au règlement des charges.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2024.
Par note en délibéré reçue au greffe le 16 février 2024, Madame [C] [G] a communiqué une copie de la réponse de son conseiller bancaire précisant que les virements qu'elle avait effectués avaient été rejetés à la demande du syndicat des copropriétaires.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité.
Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [C] [G],
- l'extrait du compte copropriétaire de Madame [C] [G] pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2024 à la somme de 5 826,41 euros (en cela inclus 180 euros de frais),
- le procès-verbaux des assemblées générales du 8 décembre 2021 et du 3 octobre 2022 comportant approbation des comptes des exercices 2020 et 2021 et votant les budgets et prévisionnels en cours 2022 et 2023 ainsi que les travaux suivants : création d'un compteur général électrique dans les parties communes suivant devis de la société ENEDIS du 19 mai 2022 d'un montant de 6 719,14 euros,
- les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux,
- les différents appels de fonds adressés à Madame [C] [G] pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2022,
- le devis de la société ENEDIS du 19 mai 2022,
- la liste des copropriétaires des différents lots avec la clé de répartition,
- la facture de l'avocat du syndicat des copropriétaires du 9 mars 2023 au titre de la mise en demeure de payer du même jour,
- les mises en demeure de payer la somme de 4 451,25 euros adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 mars 2023 et 4 avril 2023,
- le contrat de syndic.
Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 180 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.
Concernant la régularité du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 octobre 2022, il est exact que certaines résolutions sont mentionnées comme ayant été votées à "l'unanimité" notamment celle relative à la création d'un compteur général électrique (résolution n°13), alors qu'il n'est pas discuté que Madame [C] [G] était "absente et non représentée". De plus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas lui avoir notifié le procès-verbal de cette assemblée générale (aucun accusé de réception n'est produit).
Cependant, il est de principe les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Or, il est constant que Madame [C] [G] n'a pas sollicité l'annulation de cette assemblée générale.
Il s'ensuit que les irrégularités alléguées et l'absence de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 octobre 2022 sont sans incidence sur l'exigibilité des charges appelées par le syndic, notamment celles relatives à la création d'un compteur électrique imputée à Madame [C] [G] en fonction de ses tantièmes de copropriété à hauteur de 2 345 euros.
En outre si Madame [C] [G] justifie effectivement avoir effectué deux virements le 4 juillet 2023 puis le 23 octobre suivant d'un montant chacun de 753,85 euros qui de façon pour le moins étonnante ont été rejetés à la demande du syndic, ainsi que cela ressort de la mention figurant sur ses relevés de compte ("REJET MTS 02 sur ordre du client" et du mail de son banquier, il reste que même si ces règlements avaient été comptabilisés, Madame [C] [G] serait demeurée en situation de débit au jour de la délivrance de l'assignation et que ces sommes sont exigibles.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie du bien-fondé et du montant de sa créance.
En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 892,66 euros (5 072,66 euros - 180 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus avec en l'absence de mention de la date de première présentation de la mise en demeure de payer du 9 mars 2023 intérêts au taux légal sur la somme de 4 138,91 euros (montant visé à l'assignation moins les frais de recouvrement) à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.
Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, les frais de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 9 mars 2023 (180 euros) doivent être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile et seront ainsi rejetés.
Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce en omettant de payer les charges dues, Madame [C] [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Toutefois, en refusant pour des raisons inexpliquées des virements de la copropriétaire, le syndicat des copropriétaires a fait preuve de mauvaise foi et a participé à son propre préjudice.
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [C] [G] ne fournit aucun élément sur sa situation financière et ne justifie pas ainsi être en mesure de régler sa dette de façon échelonnée.
Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.
Sur les autres demandes
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
Madame [C] [G] partie perdante sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de la délivrance de l'assignation et de la signification de la présente décision.
L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Jean CHARPENTIER la somme de 4 892,66 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 138,91 euros à compter du 8 septembre 2023 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] du surplus de ses demandes,
DÉBOUTE Madame [C] [G] de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE Madame [C] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [C] [G] aux dépens comme visée dans la motivation,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.
La GreffièreLe Président
