TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Ulas CANDAS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Aurélie HERVE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05204 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RXQ
N° MINUTE :
3 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 17 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet MEILLANT & BOURDELEAU - [Adresse 4]
représenté par Me Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235
DÉFENDEURS
Madame [C] [L], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Ulas CANDAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0741
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05204 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RXQ
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [C] [R] veuve [L] est usufruitière et Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] sont nus-propriétaires des lots 627 et 672 au sein de l'immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 1] à [Localité 6], cadastré section BJ [Cadastre 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par actes de commissaire de justice des 19 et 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet MEILLANT & BOURDELEAU a fait assigner Madame [C] [R] veuve [L], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de les condamner solidairement avec exécution provisoire et capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :
- 4 480,37 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts à compter du commandement de payer du 16 mars 1023,
- 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que les consorts [L] ne payent pas les charges dont ils sont redevables et que cette carence cause un préjudice à la copropriété.
À l'audience du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le rejet des demandes adverses, a actualisé le montant de sa créance principale à la somme de 2 976,45 euros selon décompte arrêté au 17 novembre 2023 et a majoré sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 500 euros.
Madame [C] [R] veuve [L], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L], représentés par leur conseil, ont conclu à l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, subsidiairement à leur rejet et à titre reconventionnel à sa condamnation à leur payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de leurs demandes, les consorts [L] font valoir en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 38 du décret du 17 mars 1967 qu'en l'absence de mise en demeure l'action en paiement dirigée à l'encontre des nus-propriétaires est irrecevable.
Au fond, ils indiquent qu'en dépit des dispositions du règlement de copropriété, le syndic n'a jamais ventilé les charges entre les nus-propriétaires et l'usufruitière et que seuls restent dus des frais et honoraires de recouvrement qui ne sont pas justifiés. Enfin, ils estiment que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice et que leur défaillance délibérée et systématique n'est pas établie.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2024.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mise en demeure
Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] soulèvent l'irrecevabilité des demandes formées à leur encontre par le syndicat des copropriétaires au motif qu'aucune mise en demeure ne leur a été adressée conformément aux dispositions des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 38 du décret du 17 mars 1967.
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la procédure accélérée au fond pour le recouvrement des provisions budgétisées, non encore échues, telle qu'introduite par la loi SRU du 13 décembre 2001 ; il est donc inapplicable au présent litige s'agissant d'une procédure de recouvrement de droit commun.
L'article 38 du décret du 17 mars 1967, qui renvoie à l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965, concerne quant à lui la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires et le cautionnement solidaire des copropriétaires en cas de défaillance de leur part.
Il s’ensuit que les dispositions invoquées ne s'appliquent pas au cas d'espèce.
Au surplus, il sera relevé qu'un commandement de payer a été délivré le 16 mars 2023 à Madame [C] [R] veuve [L], désignée aux termes de la notification de transfert de propriété du 27 octobre 2021, mandataire commun, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965.
Le moyen d'irrecevabilité soulevé sera donc rejeté et les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] déclarées recevables.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité d'usufruitière de Madame [C] [R] veuve [L] et de nus-propriétaires de Madame [O] [L] et de Monsieur [F] [L] concernant les lots n°627 et 672,
- l'extrait du compte copropriétaires des consorts [L] pour la période du 7 juillet 2022 au 17 novembre 2023 à la somme de 2 976,45 euros (en ce inclus 2 927,33 euros de frais),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juillet 2021, 20 avril 2022, 20 juin 2022, 15 novembre 2022, 8 juin 2023 comportant approbation des comptes, quitus donné au syndic, vote du budget prévisionnel et vote des travaux appelés sur la période et les attestations de non-recours,
- les différents appels de fonds adressés à Madame [C] [R] veuve [L] pour la période du 7 février 2022 au 30 novembre 2023,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitifs des exercices 2021 et 2022,
- la mise en demeure de payer la somme de 1 433,24 euros par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l'indivision [L] par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndicat des copropriétaires du 16 décembre 2022 (revenue "non réclamée"),
- la sommation de payer la somme de 2 172,94 euros à Madame [C] [R] veuve [L] par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023,
- le règlement de copropriété aux termes duquel les propriétaires indivis de lots de copropriété sont solidairement redevables des charges afférentes auxdits lots (page 185),
- le contrat de syndic.
Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 2 927,33 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.
Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.
En cas de démembrement de propriété en particulier, en l'absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, la répartition des charges de l'immeuble entre l'usufruitier et le nu-propriétaire s'effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que les consorts [L] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement Madame [C] [R] veuve [L], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 49,12 euros (2 976,45 euros - 2 927,33 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 1 613,94 euros (montant visé au commandement moins les frais de recouvrement) en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967.
Sur les frais de recouvrement
L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, à défaut de justifier de l'envoi aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut solliciter la prise en charge des frais de recouvrement exposés au titre des mises en demeure de payer des 7 février 2022, 7 juin 2022 et 24 octobre 2022. La demande portant sur ces frais sera rejetée, soit la somme de 104 euros (28 euros x 2 + 48 euros).
Les frais de la mise en demeure par avocat du 16 décembre 2022 sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur cette somme sera ainsi également rejetée, soit la somme de 120 euros.
Les frais de "remise dossier avocat", "remise dossier huissier", "honoraires avocat commandement de payer", "honoraires avocat procédure en paiement", "frais suivi contentieux" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car il s'agit de diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. Les demandes formées à ce titre ne seront par conséquent pas retenues, soit la somme de 2 059 euros (165 euros + 170 euros + 264 euros + 340 euros + 780 euros +170 euros +170 euros).
Les frais d'huissier exposés pour la délivrance de l'assignation font partie des dépens et il ne peut y avoir double condamnation pour les dépens. La demande en paiement de la somme de 508,01 euros ne sera donc pas accueillie.
En revanche, les frais du commandement de payer du 16 mars 2023 sont justifiés et seront retenus pour la somme de 136,32 euros.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement Madame [C] [R] veuve [L], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 136,32 euros au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 17 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En omettant de s'acquitter des charges dues, Madame [C] [R] veuve [L] et Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, qui sera justement réparé par la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
Par application des dispositions de l'article 1342-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer que les intérêts échus et dus au moins depuis une année entière produisent à leur tour des intérêts.
En conséquence, la demande de capitalisation au titre des charges de copropriété impayées ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 28 juillet 2023.
Sur les autres demandes
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
Madame [C] [R] veuve [L], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de le condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,
DÉBOUTE Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] de leur fin de non-recevoir et DÉCLARE les demandes du syndicat des copropriétaires recevables,
CONDAMNE solidairement Madame [C] [R] veuve [L], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet MEILLANT & BOURDELEAU, les sommes suivantes :
- 49,12 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 613,94 euros à compter du 16 mars 2023,
- 136,32 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement selon décompte arrêté au 17 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023,
CONDAMNE in solidum Madame [C] [R] veuve [L] et Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet MEILLANT & BOURDELEAU, les sommes suivantes :
- 200 euros de dommages et intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts, dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 28 juillet 2023,
REJETTE les autres demandes des parties,
CONDAMNE in solidum Madame [C] [R] veuve [L] et Madame [O] [L] et Monsieur [F] [L] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.
La Greffière,Le Président
