TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [G] [I] [U]
Madame [Y] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Evelyne ELBAZ
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/03033 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT7F
N° MINUTE :
1 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 17 avril 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic la société Canopée Gestion SAS - [Adresse 1]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [I] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [Y] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03033 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT7F
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] sont propriétaires des lots n°55 et 118 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par actes de commissaire de justice du 6 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société GID a fait assigner Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de les condamner solidairement et avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :
- 3 321,14 euros au titre des charges de copropriété, des appels de travaux et des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
À l'audience du 16 janvier 2024, à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic la société CANOPÉE GESTION et son conseil a réitéré les termes de son assignation.
Assignés à étude, Madame [Y] [X] qui était présente à la première audience et Monsieur [G] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué. Par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité.
Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X],
- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [G] [U] et de Madame [Y] [X] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023 à la somme de 3 321,14 euros (en ce inclus 840 euros de frais),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2021, 12 mai 2022 et 11 mai 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2020 à 2022 et votant les budgets prévisionnels au cours de 2022 et 2023 et le fonds travaux ainsi que les travaux suivants : mise en place d'une grille le lot du jardin côté ouest (assemblée générale du 20 mai 2021, résolution n°15), travaux de rénovation des circuits de chauffage (assemblée générale du 12 mai 2022, résolution n°15 et assemblée générale du 11 mai 2023, résolution n°7), travaux de réfection de l'étanchéité et de l'isolation de la toiture terrasse du bâtiment 4 et remplacement du Skydome (assemblée générale du 12 mai 2022, résolution n°18),
- les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux,
- les différents appels de fonds adressés à Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023,
- la facture de la société [M] [P] pour une fuite sur le robinet d'arrêt de la chasse d'eau des WC des copropriétaires du 1er février 2022,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2021,
- les différentes mises en demeure de payer (sans les accusés de réception) des 16 février, 12 mai, 13 juin, 14 juin, 13 août, 6 septembre et 9 novembre 2022,
- le contrat de syndic de la société GID du 12 mai 2022 et le contrat de syndic de la société CANOPÉE GESTION du 11 mai 2023,
- le règlement de copropriété.
Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 840 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.
Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.
En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise et ce quelle que soit l'origine de l'indivision conventionnelle ou légale.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété qui contient une clause de solidarité en son page 65.
Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] doivent donc être condamnés à supporter leur dette au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement éventuels solidairement.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 481,14 euros (3 321,14 euros - 840 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément à la demande.
Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, à défaut de justifier de l'envoi aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut solliciter la prise en charge des frais des mises en demeure de payer des 16 février 2022, 12 mai 2022, 13 juin 2022, 13 août 2022, 6 septembre 2022 et 9 novembre 2022 (40 euros x 6).
La mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires n'est pas produite et son coût doit être intégré dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile, soit la somme de 96 euros.
Enfin il y a lieu de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérer qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante à la charge de l'ensemble des copropriétaires. La demande au titre des frais de "honoraires précontentieux recouvrement de charges" et "honoraires contentieux recouvrement de charges" sera donc rejetée, soit la somme de 126 euros et 378 euros.
Au regard de ce qui précède, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce en omettant de payer les charges dues, Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, qui sera justement réparé par la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens.
L'équité commande de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]), représenté par son syndic en exercice la société CANOPÉE GESTION la somme de 2 481,14 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]), représenté par son syndic en exercice la société CANOPÉE GESTION les sommes suivantes :
- 250 euros à titre de dommages et intérêts,
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) du surplus de ses demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [Y] [X] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.
La GreffièreLe Président
Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03033 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT7F
Fait et jugé à Paris le 17 avril 2024
le greffierle Président
