TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me MENDES GIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08219 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DLO
N° MINUTE :
24/3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDERESSE
Madame [N] [E],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08219 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DLO
Exposé du litige
Par contrat du 8 mars 2017, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,97 euros.
Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6818,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [N] [E] le 4 mai 2023.
Par assignation du 21 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [E], ordonner la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18209,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023, échéance de juillet 2023 incluse,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 16 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 34805,30 euros. [Localité 3] HABITAT OPH expose que le dernier paiement, d’un montant de 545,31 euros, est intervenu au mois de novembre 2023, le loyer mensuel s’élevant désormais à 2776,63 euros. Il considère ainsi qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [N] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, tout en indiquant ne pas y être opposé, ce qui ne saurait s’analyser en une demande formée en ce sens.
Aucun élément versé aux débats ne permet d’attester de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Madame [N] [E].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Invité à produire en délibéré les justificatifs du montant des provisions demandées, le conseil du demandeur, a, par courriel du 19 mars 2024, transmis les notifications du Supplément de Loyer Solidarité appliqué au foyer de Mme [N] [E] datées du 13 janvier 2023 et du 15 janvier 2024, outre les justificatifs des enquêtes Supplément Loyer Solidarité réalisées au titre des années 2022 et 2023 et les différents de courriers de relance adressés à la locataire.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 2 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme réclamée, 6818,52 euros, qui s’explique par l’application d’un Supplément Loyer Solidarité à compter du mois de janvier 2023, ainsi qu’il en résulte des éléments produits en délibéré, n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Sur la demande de provision portant sur les loyers et indemnités d’occupation échus et impayés
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
S’agissant de l’application d’un supplément de loyer, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. »
[Localité 3] HABITAT OPH a produit plusieurs pièces en délibéré dont il résulte que Madame [N] [E] n’a pas répondu aux enquêtes Supplément de Loyer Solidarité réalisées par le bailleur en 2022 et 2023, le bailleur ayant notifié à la locataire, par courriers du 13 janvier 2023 et 15 janvier 2024, l’application de ce supplément, de montants égaux à 2272.84 euros par mois en 2023 et à 2351,22 euros par mois en 2024, qui expliquent les montants appelés à compter du mois de février 2023. Il résulte du décompte versé aux débats que Mme [N] [E] a réglé, jusqu’en avril 2023, diverses sommes, insuffisantes à couvrir les suppléments de loyer, un unique règlement de 543.43 euros étant intervenu entre le 20 avril 2024 et le 1er février 2024.
Madame [N] [E] est ainsi redevable des loyers, charges et suppléments de loyer solidarité impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
[Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2024, Madame [N] [E] lui devait la somme de 34805,30 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, aux indemnités d'occupation échues à cette date incluant le montant du supplément de loyer solidarité.
Il convient cependant de préciser que si le SLS trouve légalement à s’appliquer en cours d’exécution du contrat de bail, il ne peut concerner que le montant du loyer dû jusqu’à la résiliation du bail le 3 juillet 2023, et non l’indemnité d’occupation, qui elle sera fixée au montant du loyer courant soit 386,87 euros, en 2023, et 400.41 euros en 2024, majoré des charges.
Ainsi Mme [N] [E] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 18083,25 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d‘indemnité d’occupation.
Cette somme inclut :
- 15361.62 euros de loyers et charges impayés avec application du SLS, comptes arrêtés au 3 juillet 2023 (terme de juin 2023 inclus), et
- 2321,22 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois de juillet 2023 à décembre 2023, majoré des charges,
- 400.41 euros d’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2024, majoré des charges, comptes arrêtés au 1 février 2024 (terme de janvier 2024 inclus)
Mme [N] [E] sera aussi condamnée au paiement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 2 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, hors supplément de loyer solidarité, et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.
Sur les délais de paiement
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution de la défenderesse et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [N] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Elle sera en outre condamnée à régler une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
La présente décision sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 mars 2017 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [N] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 3 juillet 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [N] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Madame [N] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Madame [N] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 400.41 par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 18083,25 euros (dix huit mille quatre vingt trois euros et vingt-cinq centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d‘occupation échus au 1er février 2024, échéance de janvier 2024 incluse,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,
CONDAMNE Madame [N] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 et celui de l'assignation du 21 septembre 2023.
CONDAMNE Madame [N] [E] au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le GreffierLa Juge
