TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [R] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me MENDES-GIL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DLG
N° MINUTE :
24/2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDERESSE
Madame [S] [R] [B],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DLG
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 20 avril 2018, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [R] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 397,56 euros, majoré des charges.
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1500 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [R] [B] le 2 février 2023.
Par assignation du 14 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [R] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5055,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 16 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 5697,94 euros.
PARIS HABITAT OPH considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique ne pas s’opposer à des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient être accordés à Madame [S] [R] [B].
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [S] [R] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Aucun des éléments produits ne révèle l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Madame [S] [R] [B].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 31 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1500 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2024, Madame [S] [R] [B] lui devait la somme de 5697,94 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [S] [R] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [S] [R] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [S] [R] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant, ainsi qu’il en résulte du décompte daté du 1er février 2024.
L’absence d’opposition manifestée par le bailleur à l’audience de l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire s’analyse en l’espèce comme une demande en ce sens de sa part, faute de pouvoir d’office du juge à cet égard.
Ainsi, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [S] [R] [B] pour s’acquitter des sommes dues, par des versements de 158 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’en l’absence de justification de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, la demanderesse sera déboutée de sa demande formée en ce sens. le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [S] [R] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 avril 2018 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [S] [R] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 1er avril 2023,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Madame [S] [R] [B] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 5697,94 euros (cinq mille six cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023,
AUTORISE Madame [S] [R] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 158 euros (cent cinquante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1 avril 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [R] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [S] [R] [B] sera condamnée à verser à l’établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Madame [S] [R] [B] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [S] [R] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023 et celui de l'assignation du 14 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
