TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/03049 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUCC
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 16 avril 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 3], représenté par Me Benjamin JAMI , avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque E 1811
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 1], représenté par Me SZWEC-GELLER Micheline, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5] [Localité 4], Toque D 684
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, statuant en juge unique
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : Audience publique du 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 16 avril 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 16 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03049 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUCC
EXPOSE DU LITIGE :
M.[M] [S] est copropriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble du [Adresse 3], constituant le lot 2 de la Copropriété et cadastré AD [Cadastre 6].
Par acte d'huissier de justice en date du 14/02/2023, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SERGIC, a assigné M.[M] [S], aux fins de :
- condamnation de M.[M] [S] au paiement de:
- la somme de 4263,79 euros pour les charges dues au 1er trimestre 2023 inclus, avec application de l'article 1343-2 du Code Civil
- la somme de 2000 euros de dommages et intérêts
- la somme de 1080 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l'exécution provisoire de droit
L'affaire a été retenue le 6/ 02/ 2024.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur réduit sa demande à la somme de 2735.21 euros au 1er trimestre 2024 inclus .
Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l'assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Il sollicite le débouté de M. [M] [S] .
Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.
Sur la contestation de frais de chauffage et eau-chaude pour le local de M. [M] [S] , il rappelle qu'il n'est rien demandé à ce titre et que les frais de l'article 10-1 sont de 290 euros .
Il expose que la mise en conformité du règlement de copropriété n'a pas porté sur la modification des charges de chauffage.
M.[M] [S] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
- voir débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes
- voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
M. [M] [S] précise que son local est un local en RDC sans radiateur , ni eau chaude , qu'il n'est pas redevable de charges à ce titre eu égard aux termes du règlement de copropriété, bien qu'elles lui soient imputées , que le le règlement de copropriété n'a pas été modifié.
Il précise qu'un forfait a été voté selon l'assemblée générale de 2019 pour une somme de 1500 euros pour des locaux dépourvus de répartiteurs de chauffage , facturé en 2020 et 2021, mais non demandé en 2022 et 2023, et que son lot ne comporte pas de radiateur , si bien que ce forfait ne concerne pas son lot.
DISCUSSION :
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastrale à jour en 2021
-les procès verbaux d'assemblée générale en date du :
- 28/05/2019 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
-, 05/10/2020 qui n'approuve pas les comptes 2019, mais approuve le budget prévisionnel 2020
- 07/09/2021,qui approuve les comptes de 2019 , 2020 et le budget prévisionnel 2021
- 20/06/2022, qui approuve les comptes 2021 et le budget prévisionnel 2022
- le contrat de syndic signé le 20/ 06/ 2022
- des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 3ème, 4ème trimestre 2020, année 2021,2022, 2023, et 1er trimestre 2024, outre appels travaux ou d'autre nature
- une lettre de mise en demeure du 14/ 09/ 2021
-un décompte des sommes dues entre le 01/07/2020 et le 1/ 01/ 2024 et des frais
- le relevé de comptage des appareils de chauffage de 2022
M. [M] [S] a produit des lettres de contestation des charges et le constat de commissaire de justice du 02/02/2024 sur l'état du local , outre les trois quittances de forfait de 1500 euros pour 2018, 2019 et 2020.
En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Il ne figure pas sur le relevé des appareils de chauffage de 2022 le lot de M. [M] [S] .
Lors de l'assemblée générale de 2019, il a été voté en résolution 5, un forfait de 1500 euros pour la consommation de chauffage des locaux dépourvus de répartiteurs de chauffage.
En l'absence de relevé des appareils de chauffage pour les années 2020, 2021 , et du détail des charges communes générales à répartir , il n' est pas démontré que la part de ces charges communes générales pour le lot 2, dont les tantièmes sont de 20/1000 selon le relevé de propriété comprennent ou ne comprennent pas de part afférente à un forfait pour le local .
Or le règlement de copropriété produit par M. [M] [S] , datant de 1960, sans que soit versé une mise en conformité plus récente ou une modification de celui-ci, ne comporte qu'une clause sur ce point ,en indiquant que les charges afférentes au chauffage central et eau chaude sont réparties " au nombre de radiateurs ".
M. [M] [S] verse aux débats trois quittances de 2018, 2019, 2020 qui mentionnent pour le commerce de M. [M] [S] un forfait de 1500 euros , et ses contestations sur ce point par courrier du 24/06/2020, 05/10/2020 et 12/10/2021, sans que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne produise de réponse sur cette contestation.
Lors du constat de commissaire de justice du 02/02/2024, il n'est pas constaté la présence de radiateurs dans le local , qui ne paraît par ailleurs plus exploité.
En tout état de cause, l'assemblée générale ne peut déroger au règlement de copropriété sans le modifier , puisqu'en vertu de l'article 11 de la loi du 10/07/1965 , ce règlement n'est modifiable qu'à l'unanimité s'il porte sur la répartition des charges . Or il n'est pas produit une telle modification par le syndicat des copropriétaires , et en tout état de cause la résolution votée en 2019 ne l'est qu'à la majorité simple des voix de l'article 24 de la loi du 10/07/65 , et non à l'unanimité .
Si la régularisation annuelle est produite pour 2021 et 2022, le détail des charges exceptionnelles n'est pas précisé , et il n'a pas été produit le détail des régularisations annuelles de 2019 et 2020
Dès lors , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui a la charge de la preuve du caractère liquide et exigible de sa créance , ne le démontre pas .
Il sera débouté de sa demande .
Par conséquent les frais de l'article 10-1 qui supposent d'apprécier leur caractère nécessaire en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 ne sont pas démontrés l'être.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.
Faute de preuve de retard de paiement des charges exigibles, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile
Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SERGIC sera condamné aux dépens et à payer à M. [M] [S] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SERGIC de sa demande pour les charges entre le 01/07/2020 et le 1/ 01/ 2024 , appel 1er trimestre 2024 inclus et de sa demande au titre des frais,
DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SERGIC de sa demande de frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit
CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SERGIC à payer à M.[M] [S] à payer la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SERGIC aux entiers dépens de l'instance
LE GREFFIERLE PRESIDENT
