TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Z] [L] épouse [T]
Monsieur [M] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09471 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PM4
N° MINUTE : 6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT - OPH,
[Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Madame [Z] [L] épouse [T],
[Adresse 1] - [Localité 3]
comparante en personne
Monsieur [M] [T],
[Adresse 1] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 avril 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09471 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PM4
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 1er mars 2016 à effet au 1er mars 2016, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1] [Localité 3], pour un loyer de 670,84 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [M] et Mme [T] [Z] née [L] le 12 décembre 2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 1563,02 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
- voir ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L]
- voir condamner solidairement ou in solidum Monsieur. [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] au paiement à titre provisionnel :
D’une somme de 4 707,57 euros au titre de l’arriéré au 26 octobre2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux D’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.
L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de PARIS le 10 novembre 2023.
A l'audience du 04 mars 2024, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4 434,28 euros, au 29 février 2024, janvier 2024 inclus, maintient ses autres demandes.
Il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.
Monsieur [T] [M] assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, n’a pas comparu, ni été représenté, l’acte étant déposé en étude d’huissier.
Madame [T] [Z] née [L] a comparu. Elle expose être en procédure de divorce, Monsieur [T] [M] venant néanmoins relever son courrier. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’elle a une fille majeure et quatre enfants mineurs à charge.
Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 04 mars 2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité :
En application de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13 décembre 2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 12 décembre 2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 12 février 2023 à minuit soit à compter du 13 février 2023.
Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2024 , loyer payé à terme échu.
Madame [T] [Z] née [L] est séparée de Monsieur [T] [M], qui n’a pas donné congé. Elle dispose de revenus de salaire, prime d’activité et prestations familiale , outre AEEH pour un de ses enfants de 3544,77 euros par mois, ses charges étant évaluées à 1627,28 euros , loyer compris . Elle a dû faire face à des frais pour les funérailles de son père et avait un emploi à temps partiel, et depuis décembre 2023 à temps plein. Elle a pu reprendre le paiement du loyer courant et va déposer un dossier FSL.
En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Monsieur. [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L], à défaut de local désigné .
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] restent devoir une somme de 4 434,28 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 29 février 2024 , janvier 2024 inclus.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] au paiement de celle-ci, qui constitue une dette ménagère.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :
En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
DECLARE le bailleur recevable à agir
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13 février 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1] [Localité 3].
SUSPEND les effets de la clause résolutoire
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 4 434,28 euros au titre des loyers et charges dus au 29 février 2024 , janvier 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
AUTORISE Madame [T] [Z] née [L] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 100,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,
RAPPELLE qu'en cas de respect par Madame [T] [Z] née [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] à défaut de local désigné
DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
CONDAMNE, en ce cas, solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,
Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [T] [Z] née [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion
DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
