TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Stéphanie JOUANIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Hervé CASSEL
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06429 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3G6P
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 12 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par son syndic la société NBGI sise [Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [V] [H] [N] [I]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]
représenté par Me Stéphanie JOUANIN, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 12 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06429 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3G6P
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [O] [I] a acquis le 27 juin 2003 le lot numéro 29, consistant en une cave, dans l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL NBGI, a fait assigner Monsieur [O] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-le condamner à lui payer la somme de 2412,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 inclus (après répartition 2021 - avant répartition 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2019, date de la première mise en demeure ;
-le condamner à lui payer la somme de 198 euros au titre des frais de recouvrement ;
-le condamner à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;
-le condamner à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
-ordonner l'exécution provisoire.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2023 et renvoyée à la demande du défendeur à l'audience du 14 février 2024, à laquelle elle a été retenue.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites, aux termes desquelles il demande :
-de condamner Monsieur [O] [I] à lui payer la somme de 2526,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 février 2024 inclus (appels du 1er janvier 2024 inclus- après répartition 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2019, date de la première mise en demeure ;
-le condamner à lui payer la somme de 198 euros au titre des frais de recouvrement ;
-le condamner à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;
-le condamner à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
-ordonner l'exécution provisoire.
Dans ses observations orales et en réponse aux demandes formées à ce titre par le défendeur tendant à ce qu'il soit prononcé une médiation et à renvoyer l'affaire pour permettre la mise en cause de la SCI Angel et le syndic NBGI, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5] fait valoir que la demande de médiation a été formée de manière tardive, la veille de l'audience de plaidoiries, et estime que celle-ci a peu d'intérêt au regard des frais qu'elle engendrerait d'une part, et qu'aucune démarche n'avait été faite par le défendeur pour revendiquer la cave. Pour s'opposer à la demande de renvoi tendant à la mise en cause de la SCI Angel et du syndic NBGI, elle expose que la question de la jouissance effective de la cave est sans incidence sur l'obligation de régler les charges de copropriété par le propriétaire.
Sur le fond, elle fait valoir, sur le fondement des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, que les copropriétaires sont tenus de s'acquitter des charges de copropriété, et que tel n'a pas été le cas par le défendeur à hauteur des sommes qu'elle réclame.
Sur sa demande de dommages et intérêts, elle soutient que tout retard dans le paiement des charges cause un préjudice au syndicat des copropriétaires, et que l'importance de la somme due par le défendeur lui a causé des problèmes de trésorerie.
Monsieur [O] [I], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
-à titre principal d'ordonner une médiation visant à tenter de concilier les parties et désigner tel médiateur qu'il sierra au tribunal ;
-à titre subsidiaire, d'ordonner le renvoi de l'affaire à telle audience qu'il sierra au tribunal afin de permettre la mise en cause de la SCI Angel et du syndic NBGI ;
-à titre encore subsidiaire :
- de limiter les condamnations à l'encontre de Monsieur [O] [I] à la somme de 358,92 euros ;
- de dire que la SCI Angel devra le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre sur le fondement des charges courant du 1er septembre 2014 au 2 novembre 2021 ainsi qu'au titre de tout dommages et intérêts et/ou frais inhérents à l'article 700 du code de procédure civile ;
-en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de médiation, Monsieur [O] [I] expose, sur le fondement de l'article 131-1 du code de procédure civile, qu'il a été évincé de la jouissance de sa cave depuis 2011 par la SCI Angel, et que cette situation résulte d'une faute du syndic NBGI et a été actée à l'occasion des assemblées générales des 25 juin 2019 et 29 juillet 2021. Il soutient n'avoir récupéré la jouissance de sa cave qu'à compter du 2 novembre 2021. Ainsi, il estime qu'une issue amiable au litige est possible.
Subsidiairement, il fait valoir, au visa des articles 331, 332 et 760 du code de procédure civile que faute d'avoir pu jouir de sa cave entre 20211 et 2021, il est dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice que la SCI Angel soit attraite à la cause par assignation en intervention forcée, de même que le syndic. Il en conclut être fondé à solliciter un renvoi afin de les assigner en intervention forcée.
A titre encore subsidiaire et sur le fond, sur le fondement des articles 544, 545 et 548 du code civil, il estime que faute d'avoir pu jouir de sa cave entre 2011 et 2021, sa condamnation devrait être limitée à la somme de 358,92 euros, et qu'il appartiendra à la SCI Angel de le garantir de toute condamnation sur la période entre 2011 et 2021, soit la somme de 2058,68 euros.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I.Sur la demande de médiation
Aux termes de l'article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner une tierce personne afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution négociée, dans un cadre confidentiel, au conflit qui les oppose.
En l'espèce, malgré une assignation délivrée le 5 septembre 2023, et une première audience le 21 novembre 2023, la demande de médiation n'a été formée que la veille de l'audience de plaidoirie du 14 février 2024, soit de manière particulièrement tardive alors même que Monsieur [O] [I] fait valoir que la situation liée à l'occupation de sa cave par la SCI Angel entre 2011 et 2021 était connue des parties, une première instance, ayant donné lieu à une radiation, ayant opposé les parties en 2021 pour les mêmes demandes.
Force est ainsi de constater que la demande de médiation est dilatoire.
Elle sera donc rejetée.
II.Sur la demande de renvoi aux fins de mise en cause de la société NBGI et de la SCI Angel
Selon l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
L'article 332 du même code dispose que le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.
En l'espèce, Monsieur [O] [I] sollicite le renvoi de l'affaire afin de mettre en cause la SCI Angel, copropriétaire dont il soutient qu'elle a pris possession de sa cave entre 2011 et 2021, afin de lui faire supporter les charges de copropriété, ainsi que le syndic pour les fautes qu'il estime qu'il a commises.
En premier lieu, malgré une assignation délivrée au mois de septembre 2023, et une première audience s'étant tenue au mois de novembre 2023, cette demande est formulée tardivement dans le cadre de la présente instance, au moment de l'audience de plaidoiries alors que le demandeur expose avoir eu connaissance de la situation de longue date, tel notamment que cela résulte des courriers officiels adressés par le conseil de Monsieur [O] [I] à la SCI Angel le 26 juin 2021, et par le conseil de la SCI Angel à la société NBGI le 9 juillet 2021. Il disposait ainsi de plusieurs mois afin de faire délivrer d'initiative les assignations en intervention forcée, ce qu'il a omis de faire avant l'audience du 14 février 2024.
En second lieu, si la mise en cause de ces deux sociétés n'est pas sans lien avec l'objet du présent litige, qui concerne la cave du défendeur, la SCI Angel étant désignée par le défendeur comme occupante des lieux sur une longue période, et la société NBGI comme ayant conduit la SCI Angel à prendre possession de cette même cave par erreur selon un courrier du 25 mai 2012 que le défendeur verse aux débats, le syndicat des copropriétaires forme sa demande uniquement sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent les copropriétaires, et non les occupants des lieux. Ainsi, la demande principale étant fondée sur la propriété des lieux et non son occupation, ni la mise en cause de la SCI Angel, ni celle de la société NBGI n'est nécessaire à la solution du litige.
En conséquence, la demande de renvoi aux fins de mise en cause du syndic et de la SCI Angel sera rejetée.
Au surplus, et dès lors que la SCI Angel n'a pas été assignée dans le cadre du présent litige, la demande en garantie formée à son encontre à titre subsidiaire par Monsieur [O] [I] sera nécessairement déclarée irrecevable au regard des dispositions de l'article 14 du code de procédure civile prévoyant que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.
III.Sur le fond
Sur la demande de paiement de l'arriéré de charges
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
En vertu de ces dispositions, le règlement des charges de copropriété incombe au copropriétaire, c'est-à-dire, à celui qui dispose d'un droit de propriété dans l'immeuble.
Ainsi, le fait de jouir ou à l'inverse d'être privé de la jouissance de son lot de copropriété par un tiers qui se maintient dans lieux sans droit ni titre n'a pas pour effet de le décharger de l'obligation de régler les charges de copropriété au syndicat des copropriétaires à bonne date.
A ce titre, Monsieur [O] [I] produit notamment un courrier du 25 mai 2012, adressé par la société NBGI à la SCI Angel et lui indiquant que la cave de la SCI Angel porte le numéro 19, ainsi qu'un procès-verbal d'assemblée générale du 25 juin 2019 mentionnant que l'assemblée a décidé d'acquérir la cave de Madame [U], portant le même numéro 19, et un procès-verbal d'assemblée générale du 29 juillet 2021 qui indique qu'à la suite d'une erreur d'attribution de la cave numéro 19, qui appartient à Monsieur [I] et non à Madame [U]. Aucun de ces éléments ne remet ainsi en cause la qualité de propriétaire de Monsieur [O] [I] sur la cave objet du litige, ce qui est par ailleurs confirmé par le courrier que son conseil a adressé officiellement à la SCI Angel le 26 juin 2021, et qui mentionne que le bien acheté par la SCI Angel ne comprenait pas de cave.
Ainsi, le fait que la cave ait été occupée à une période par une autre personne que Monsieur [O] [I] est sans incidence sur l'obligation qui pèse sur lui, en sa qualité de propriétaire, de s'acquitter des charges de copropriété.
Or, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] produit aux débats :
-L'acte de propriété du 27 juin 2003 de Monsieur [O] [I] sur le lot numéro 29, consistant en la cave numéro 19, située [Adresse 1] [Localité 5] ;
-Les appels de fonds pour la période du 4er trimestre 2014 au 1er trimestre 2024 ;
-Les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2015, 28 avril 2016, 13 juillet 2017, 3 juillet 2018, 25 juin 2019, 21 décembre 2020, 5 octobre 2022 et 18 janvier 2024 ; ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs sauf pour l'année 2023, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, ainsi que les attestations de non-recours à l'encontre de ces assemblées générales (à l'exception de celle de l'assemblée générale du 18 janvier 2024) ;
-Le contrat de syndic ;
-Un courrier de mise en demeure par lettre simple du 20 septembre 2019 ;
-Un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 2 novembre 2020.
Selon le décompte détaillé par le demandeur dans ses écritures, arrêté au 13 février 2024, le solde hors frais des charges de copropriété s'élève à la somme de 2526,76 euros, échéance du premier trimestre 2024 incluse. En conséquence, Monsieur [O] [I] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2526,76 au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 février 2024 inclus (appels du 1er janvier 2024 inclus).
Le syndicat des copropriétaires ne justifie en revanche pas de l'envoi d'une mise en demeure le 29 septembre 2019, seule celle du 2 novembre 2020 ayant été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les intérêts au taux légal seront dus à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2020 sur la somme de 2137,24 euros, et de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande de paiement des frais
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.
En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 198 euros au titre des frais.
Selon le décompte versé aux débats, cette somme correspond à des frais de relance du 29 octobre 2018 d'un montant de 36 euros, et à la mise en demeure du 2 novembre 2020 pour un montant de 162 euros. L'acte du 29 octobre 2018 n'est pas justifié, et il n'est pas établi que le coût de la mise en demeure du 2 novembre 2020 se soit élevé à la somme de 162 euros.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement des frais, qui ne sont pas justifiés.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, au regard du faible montant de la contribution annuelle de Monsieur [O] [I] par rapport au budget annuel total de la copropriété d'environ 44000 euros comme cela ressort des procès-verbaux d'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice distinct du retard de paiement.
Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
IV.Sur les accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [O] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande en l'espèce de condamner Monsieur [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera enfin rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Rejette la demande de médiation formée par Monsieur [O] [I] ;
Rejette la demande de renvoi aux fins de mise en cause de la SCI Angel et de la société NBGI ;
Déclare irrecevable la demande en garantie formée par Monsieur [O] [I] à l'égard de la SCI Angel ;
Condamne Monsieur [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL NBGI, la somme de 2526,76 euros euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 février 2024 inclus (appels du 1er janvier 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020 sur la somme de 2137,24 euros, et de l'assignation pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL NBGI de sa demande de paiement de la somme de 198 euros au titre des frais ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL NBGI de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne Monsieur [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL NBGI la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus des demandes ;
Condamne Monsieur [O] [I] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
La greffièreLa présidente
