TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Romain HAIRON
Me David FERTOUT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04585 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GRH
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 12 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Représenté par son syndic la société GERASCO sise [Adresse 3]
représentée par Me Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D567
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [E],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1770
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 12 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04585 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GRH
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [U] [E] est propriétaire des lots numéros 9 et 34 dans l'immeuble situé [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société Gerasco, a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-condamner Monsieur [U] [E] à lui verser la somme totale de 2536,52 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 avril 2023, composées de 2192,52 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles et 344 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-assortir la condamnation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023 sur la somme de 774,50 euros et de l'assignation pour le surplus ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-condamner Monsieur [U] [E] à lui verser 2500 euros de dommages et intérêts pour résistante abusive ;
-condamner Monsieur [U] [E] à lui verser 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 20 novembre 2023 et renvoyée à la demande des parties à l'audience du 14 février 2024, à laquelle elle a été retenue.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
-de condamner Monsieur [U] [E] à lui verser 344 euros au titre des charges de copropriété impayées et échues, arrêtées au 12 février 2024, composées exclusivement des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-Condamner Monsieur [U] [E] à lui verser 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
-Condamner Monsieur [U] [E] à lui verser 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Dans ses écritures, et en réponse à la fin de non-recevoir soulevée in limine litis par Monsieur [U] [E], il soutient que son action est recevable. Il fait valoir en premier lieu que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que pour les actions en recouvrement de créance, une habilitation du syndic à agir au nom du syndicat des copropriétaires ne nécessite pas d'autorisation préalable, de sorte qu'il n'avait pas besoin d'une telle autorisation en l'espèce. En second lieu, il expose que la condition d'envoi des convocations aux assembles générales n'a aucun effet sur la recevabilité de sa demande, et qu'en tout état de cause, c'est au copropriétaire qu'il revient de notifier au syndic son éventuel changement d'adresse, conformément à l'article 65 du décret du 17 mars 1967 et qu'aucun changement d'adresse n'a été notifié par le défendeur selon les modalités prévues à cet article en l'espèce, de sorte qu'il a valablement été convoqué aux assemblées générales des copropriétaires.
Sur le fond, il fait valoir qu'il a exposé 344 euros pour le recouvrement amiable des charges de copropriété mentionnées dans l'assignation, de sorte que Monsieur [U] [E] doit être condamné à ce même montant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Monsieur [U] [E], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
-in limine litis de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] irrecevable en ses demandes ;
-à titre subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
-en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande tendant à faire déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] irrecevable en toutes ses demandes, Monsieur [U] [E] expose en premier lieu, sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, que faute d'avoir reçu une habilitation de l'assemblée générale pour agir en justice, le syndicat des copropriétaires et irrecevable en ses demandes. Il soutient en second lieu, au visa de l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que le demandeur l'a irrégulièrement convoqué aux assemblées générales à l'adresse [Adresse 2] alors qu'il savait qu'il n'habitait pas à cette adresse.
Subsidiairement et sur le fond, il considère que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires procèdent d'un conflit personnel entre lui-même et le président du conseil syndical, qu'il a immédiatement réglé les sommes dues dès réception de l'assignation, et que les frais de relance n'entrent pas dans le champ de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [U] [E]
Sur le moyen tiré du défaut de capacité à ester en justice
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
-le défaut de capacité d'ester en justice ;
-le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
-le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Aux termes de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Il résulte ainsi des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 55 du décret précité que par principe, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans une autorisation de l'assemblée générale, mais qu'à titre d'exception, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait délivrer une assignation au défendeur le 5 juin 2023 afin d'obtenir le paiement de charges de copropriétés impayées au 19 avril 2023, ainsi que de dommages de intérêts, et a ainsi agi en recouvrement d'une créance de charges de copropriété. Son action entrait ainsi dans le champ des exceptions prévues à l'alinéa 3 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu'il n'avait pas besoin d'habilitation de la part de l'assemblée générale.
Il en résulte que la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [U] [E] pour défaut de capacité à ester en justice sera rejetée.
Sur le moyen tiré du défaut de convocation du copropriétaire aux assemblées générales
Selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Cette disposition invoquée par le défendeur à l'appui de la fin de non-recevoir qu'il soulève ne prévoit pas qu'à défaut de convocation régulière d'un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires soit irrecevable en ses demandes de paiement des charges de copropriété.
En tout état de cause, aux termes de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
L'article 65 du même décret prévoit qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.
En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l'article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.
Il résulte ainsi des dispositions combinées des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 que chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu, et que cette notification se fait par voie de lettre recommandée avec avis de réception.
En l'espèce, Monsieur [U] [E] ne produit aucune pièce à l'appui de son affirmation selon laquelle les convocations aux assemblées générales des copropriétaires ont été envoyées à une adresse erronée, ni qu'il avait informé le syndic de sa nouvelle adresse par lettre recommandée avec avis de réception.
Dès lors, sa fin de non-recevoir tirée du défaut de convocation régulière aux assemblées générales sera rejetée.
Sur la demande au titre des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.
En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires avait engagé la présente action en justice aux fins de paiement de la somme de 2536,52 euros, dont 2192,52 euros en principal, aux fins de recouvrement des charges de copropriété impayées au 19 avril 2023.
Il est acquis aux débats que cette somme a été réglée après la délivrance de l'assignation, de sorte que le syndicat des copropriétaires maintient la demande relative au paiement de la somme de 344 euros au titre des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires produit, au titre de sa pièce numéro 20, un relevé de compte du 25 octobre 2021 au 12 février 2024 mentionnant une somme de 54 euros le 10 mai 2022 pour des frais de mise en demeure, et de 290 euros le 19 avril 2023 au titre d'une " transmission avocat ". Si un courrier du 10 mai 20222 intitulé " mise en demeure " est bien produit par la partie demanderesse, il n'est pas établi qu'il ait été adressé par lettre recommandée avec avis de réception, ni qu'il ait coûté la somme de 54 euros. Cette somme n'est ainsi pas justifiée. S'agissant de la somme de 290 euros au titre des " frais d'avocats ", de tels frais n'entrent pas dans le champ des frais nécessaires tels que prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il en résulte que la demande de paiement de la somme de 344 euros formée par le syndicat des copropriétaires n'est pas justifiée en l'espèce, de sorte qu'elle sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, selon le relevé de compte du 25 octobre 2021 au 12 février 2024, le solde des sommes dues par Monsieur [U] [E] au 25 octobre 2021 était nul, ce qui signifie qu'il se trouvait à jour du paiement de ses charges. Des appels de fonds sont mentionnés entre les mois de janvier 2022 et avril 2023, pour un solde atteignant 3024,13 euros au 19 avril 2023, étant précisé que ce solde prend en compte la somme de 290 euros précitée au titre d'une " transmission avocat ". Dans le même temps, Monsieur [U] [E] n'a accompli que trois versements de 28,47 euros le 30 septembre 2022, 144,98 euros le 21 novembre 2022 et 195,34 euros le 1er février 2023, soit pour des sommes bien moindres que celles appelées. Néanmoins, dès le 9 juin 2023, un virement intitulé " [D] [T] " pour un montant de 2579,77 euros a été ajouté au crédit du compte de Monsieur [U] [E], conduisant à quasiment solder l'arriéré locatif, et le défendeur s'est ensuite régulièrement acquitté des échéances à compter du mois d'août 2023. Ainsi, dès la délivrance de l'assignation, l'arriéré locatif a été réglé à l'exception des frais, et le paiement des charges courantes a régulièrement repris. Au regard de cette démarche, et en l'absence de mises en demeure versées aux débats, il n'apparaît pas que le défendeur ait fait preuve de résistance abusive.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur les accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Chaque partie succombant en ses demandes, chacun conservera la charge de ses dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande en l'espèce de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes respectives formées par les parties à ce titre seront rejetées.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [U] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et tendant à déclarer ses demandes irrecevables ;
Déclare en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] recevable en ses demandes ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] tendant à faire condamner Monsieur [U] [E] à lui verser la somme de 344 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande tendant à condamner Monsieur [U] [E] à lui verser la somme de 2500 euros pour résistance abusive ;
Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de Monsieur [U] [E] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus des demandes ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
La greffièreLa présidente
