TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [P]
Madame [Z] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T42
N° MINUTE :
4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [P],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [Z], [U] [K],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T42
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 12 octobre 2018, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 424,56 euros et d’une provision pour charges de 186,41 euros.
Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1890,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] le 6 septembre 2023.
Par assignations du 5 décembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et subsidiairement la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K], être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2465,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 7 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 février 2024, s'élève désormais à 2933,62 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [G] [P] indique qu’il a effectué récemment plusieurs paiements. Il souhaite rester dans le logement.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [Z] [U] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
PARIS HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement à la condition que M. [G] [P] transmette les justificatifs en lien avec sa situation sociale et personnelle avant le délibéré.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [G] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
Par note en délibéré reçue le 7 février 2024, M. [G] [P] a transmis son avis d’imposition, ses bulletins de salaire ainsi que les documents relatifs à sa saisie sur salaire. Dans un courriel en date du même jour, il indique avoir entrepris une formation non rémunérée de décembre 2020 à juin 2021 ainsi qu’une formation en alternance de novembre 2021 à septembre 2022
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 4 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1890,76 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2024, M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] lui devaient la somme de 2933,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer à titre provisoire cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 1890,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 574,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 613 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2018 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 5 novembre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 2933,62 euros (deux mille neuf cent trente-trois euros et soixante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation arrêtés au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 1890,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2465,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [Z] [U] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 septembre 2023 et celui des assignations du 5 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
