TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [M]
Madame [I] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Arnaud AUBIGEON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10080 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T3U
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. GUEMARA 770,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Arnaud AUBIGEON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0115
DÉFENDEURS
Monsieur [C], [U] [M],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [I], [Y] [M],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10080 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T3U
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 17 décembre 2022, la SCI GUEMARA 770 a donné à bail à M. [C] [U] [M] un logement sis au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 700 euros et 40 euros de provisions sur charges.
Par acte du même jour, Mme [I] [Y] [M] s'est portée caution des engagements de M. [C] [U] [M].
Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la SCI GUEMARA 770 a fait signifier aux consorts [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 480 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 20 septembre 2023.
Par notification électronique du 21 septembre 2023, la SCI GUEMARA 770 a saisi la Commission de Coordination des Actions des Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SCI GUEMARA 770 a fait assigner les consorts [M] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2023, au profit de la SCI GUEMARA 770 ;Ordonner l'expulsion immédiate de M. [C] [U] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ; Condamner conjointement et solidairement, à titre de provision, les consorts [M] à payer à la SCI GUEMARA 770 les sommes suivantes :
2 960 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 19 novembre 2023 et les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
Mensuellement et jusqu'au départ effectif de M. [C] [U] [M] des lieux, à compter du 1er décembre 2023, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges contractuellement prévus et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 740 euros, et les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à complet paiement de leur dette locative par le défendeur et la caution ;
En cas de maintien dans les lieux passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance d'expulsion, l'équivalent du loyer majoré de 100 %, à titre de dommages-intérêts, outre les charges et taxes exigibles ; Condamner conjointement et solidairement les consorts [M] à payer à la SCI GUEMARA 770 la somme de 450 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner conjointement et solidairement les consorts [M] au paiement des entiers dépens, en ce compris les droits de plaidoirie, ainsi que le coût du commandement de payer et de sa signification à la caution. L'assignation a été dénoncée le 06 décembre 2023 à la préfecture de [Localité 4].
A l'audience du 07 février 2024, la SCI GUEMARA 770, représentée par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 5 180 euros, arrêtée selon décompte du 02 février 2024.
Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que M. [C] [U] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Elle ajoute que la créance de loyers est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de M. [C] [U] [M] à régler l'arriéré de loyers, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [C] [U] [M], régulièrement assigné en étude, et Mme [I] [Y] [M], régulièrement assignée selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, M. [C] [U] [M], régulièrement assigné en étude, et Mme [I] [Y] [M], régulièrement assignée selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en application de l'article 473 du Code de procédure civile.
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même Code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 4] le 06 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SCI GUEMARA 770 justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24, II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 19 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 02 février 2024, que la SCI GUEMARA 770 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et de charges impayés.
Il convient par conséquence de condamner M. [C] [U] [M] à payer à la SCI GUEMARA 770 la somme de 5 180 euros, actualisée au 02 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [C] [U] [M] le 19 septembre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 novembre à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 décembre 2022 à compter du 20 novembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [C] [U] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [C] [U] [M]
Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 novembre 2023 ; M. [C] [U] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [C] [U] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application des dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.
En l’espèce, il incombe à la SCI GUEMARA 770 de faire la démonstration des faits permettant de lui octroyer des dommages-intérêts.
Or, les écritures de la SCI GUEMARA 770 ne contiennent aucun moyen de fait ou de droit sur ce point.
Dans la mesure où il n’appartient pas à la juridiction de céans de pallier cette carence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes à l'encontre de la caution :
Selon l'article 2288 du Code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l'espèce, Mme [I] [Y] [M] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par M. [C] [U] [M], pour « toute la durée de la location », dans la limite de 80 000 euros.
De plus, le commandement de payer du 19 septembre 2023 a été régulièrement dénoncé à la caution le 27 septembre 2023.
En conséquence, il convient de condamner Mme [I] [Y] [M] à payer à la SCI GUEMARA 770 la somme de 5 180 euros, solidairement avec M. [C] [U] [M].
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [M], in solidum, aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2023, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de les condamner à verser à la SCI GUEMARA 770 la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
ORDONNONS la jonction des dossiers 23/10080 et 24/00060 sous le numéro RG 23/10080 ;
DECLARONS recevable la demande de la SCI GUEMARA 770 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 décembre 2022 entre la SCI GUEMARA 770 d'une part et M. [C] [U] [M] d'autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 1], sont réunies à la date du 19 novembre 2023,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [C] [U] [M], ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport de meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [C] [U] [M], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 740 euros (sept cent quarante euros),
CONDAMNONS solidairement les consorts [M] à payer à la SCI GUEMARA 770 la somme de 5 180 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 02 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNONS M. [C] [U] [M] à verser à la SCI GUEMARA 770 l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du mois de décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
REJETTONS la demande de dommages-intérêts,
CONDAMNONS in solidum les consorts [M] à payer à la SCI GUEMARA 770 la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNONS in solidum les consorts [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2023, de notification de l'assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,
DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes et prétentions,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
