TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [G] [H]
Madame [L] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Laurence DENOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08915 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KHR
N° MINUTE : 6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666
Madame [Z] [K] épouse [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [L] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 avril 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Jennifer BRAY, Greffière,
Décision du 10 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08915 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KHR
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 28/03/2006 à effet au 1er avril 2006, Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] a donné à bail à Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 860 euros, outre les provisions sur charges de 110 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] le 13/09/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 3525,92 euros en principal (mois septembre 2022 inclus).
Par acte de commissaire de justice du 04/10/2023, Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] a fait assigner Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] aux fins de :
A titre principal :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
A titre subsidiaire :
- voir ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H],
- voir supprimer le délai de 2 mois prévu par l'article L412-1 du CPCE,
- voir condamner Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] au paiement à titre provisionnel :
-D'une somme de 2578,70 euros, échéance du mois d'août 2023 incluse, au titre de l'arriéré selon décompte en date du 31/08/2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés,
-D'une somme de 1200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 5 octobre 2023.
A l'audience du 29 janvier 2024, le bailleur a élevé sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 4056,65 euros, selon décompte au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et a maintenu ses autres demandes. N'ayant pas été informé de la procédure de divorce des locataires ni du départ de Madame [L] [H] par la délivrance d'un congé, le bailleur a maintenu ses demandes de condamnation solidaire. En outre, s'il a précisé que deux paiements de 1200 euros et 1250 euros avaient été effectués respectivement le 30 novembre 2023 et le 28 décembre 2023, il a formulé son opposition quant à l'octroi de tous délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [G] [H] a comparu a l'audience. Il n'a pas contesté pas le montant de la dette locative, a clamé sa bonne foi et a expliqué ses difficultés financières par la procédure de divorce. Tout en précisant avoir repris le paiement des loyers depuis fin novembre 2023 (notamment une somme de 1200 euros le 15 janvier 2024 qui n'apparait pas encore dans le décompte actualisé), il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant des délais de paiement avec le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et en proposant des mensualités de 300 euros en plus du loyer courant.
Bien que régulièrement assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Madame [L] [H] n'a pas comparu et ni personne pour elle, l'assignation étant déposée en étude d'huissier.
Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
Les bailleurs justifient du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 15/09/2022. Ils ont satisfait à leur obligation de ce chef.
Par ailleurs, l'assignation ayant été dénoncée au Préfet de [Localité 3] le 5 octobre 2023, soit six semaines avant l'audience, si bien que les bailleurs sont recevables en leur action.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer qui a été délivré le 13/09/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 13/11/2022 à minuit soit à compter du 14/11/2022.
Selon le décompte actualisé produit aux débats, il n'est pas contesté que le versement intégral du loyer courant (hors charges) est repris depuis le mois de novembre 2023.
Compte tenu de la reprise du loyer courant et de l'apurement possible par les débiteurs de la dette locative qui proposent le paiement de la somme de 300 euros mensuels en plus du loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Néanmoins, aucun élément n'étant apporté justifiant la suppression du délai de 2 mois prévu par l'article 412-1 du CPCE, la demande sera rejettée à ce titre.
En outre, si la résiliation reprend ses effets, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
En revanche, aucun élément ne justifie qu'une astreinte soit prononcée. En effet, les bailleurs n'apportent pas de justification à leur demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d'exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux en cas de nécessité.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé que Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] restent devoir une somme de 4056,65 euros, selon décompte au 15 janvier 2024, janvier 2024 inclus, au titre des loyers et charges.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2578,70 euros à compter de la date de signification de l'assignation et à compter de la date de signification de l'ordonnance pour le surplus.
Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 300 euros selon modalités au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] au paiement de celle-ci.
Sur les dépens
Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
Par application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] doivent être condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] qui ont dû agir en justice pour y faire valoir leurs droits, une somme qu'il paraît équitable de fixer à 750 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
DECLARE les bailleurs recevables à agir,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14/11/ 2022, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2],
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] à payer à Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] la somme provisionnelle de de 4056,65 euros au titre des loyers et charges dus au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2578,70 euros à compter de la date de signification de l'assignation et à compter de la date de signification de l'ordonnance pour le surplus,
AUTORISE Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] à s'acquitter de la dette par 13 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 14ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,
RAPPELLE qu'en cas de respect par Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] pourront alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
AUTORISE, en ce cas, Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] à défaut de local désigné,
DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
CONDAMNE in solidum, en ce cas, Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] à payer à Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,
DEBOUTE Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] de leur demande d'astreinte,
DEBOUTE Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] de leur demande relative à la suppression du délai de 2 mois prévu par l'article 412-1 du CPCE,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [L] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
