TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [F] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sébastien MENDES GIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08343 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EYC
N° MINUTE : 7
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 10 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08343 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EYC
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 21/04/2016 à effet à la même date, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [F] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial de 268,95 euros payable à terme échu, outre les provisions sur charges prévues par la règlementation HLM.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [F] [P] le 18 juillet 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 1868,55 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 10/10/2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [F] [P] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
- voir ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [F] [P],
- voir condamner Monsieur [F] [P] au paiement à titre provisionnel :
-D'une somme de 2696,11 euros, échéance du mois d'août 2023 incluse, au titre de l'arriéré selon décompte en date du 14 septembre 2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés,
-D'une somme de 500,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 11 octobre 2023.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 29 janvier 2024 au cours de laquelle le conseil du bailleur a précisé que la dette était en hausse mais sans indiquer un montant ni produire un décompte actualisé. Aucune note en délibéré n'a été transmis au greffe à ce titre, alors que le bailleur y avait été autorisé avant le 5 février 2024.
Il a précisé en outre qu'il acceptait des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et maintien dans les lieux, mais qu'il sollicitait en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.
Monsieur [F] [P] s'est présenté à l'audience accompagnée par une assistante sociale. Il a expliqué l'existence de la dette locative par l'absence de versement de la retraite complémentaire auquel il devrait avoir droit. Il a précisé qu'il touchait une retraite mensuelle de base de 851 euros, qu'il continuait les démarches pour obtenir le montant de sa retraite complément et qu'un dossier FSL sera prochainement déposé. Demandant à rester dans les lieux, il a proposé de régler la dette par mensualité de 30 euros.
Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 21/07/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer qui a été délivré le 18/ 07/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [F] [P] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 18/ 09/ 2023 à minuit soit à compter du 19/09/2023.
En l'absence de production d'un décompte actualisé, il est impossible de savoir si le versement intégral du loyer courant a bien été repris avant l'audience.
Cependant, Monsieur [F] [P] dispose de revenus mensuels à hauteur de 851 euros pour un loyer charges comprises de 339 euros. Il va a également déposer un dossier FSL afin de l'aider à apurer la dette.
Par conséquent, alors que le bailleur accepte l'octroi de délais de paiements ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et le maintien dans les lieux, et compte tenu de l'apurement possible par le débiteur de la dette locative, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [F] [P], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Monsieur [F] [P], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [P] reste devoir une somme de 2546,89 euros sans les frais de contentieux (2696,11 - 149,22) selon décompte au 14 septembre 2023, août 2023 inclus, au titre des loyers et charges.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [P] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2546,89 euros à compter de l'assignation.
Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 30 euros selon modalités au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [P] au paiement de celle-ci.
Sur les dépens
Il y a lieu de condamner Monsieur [F] [P] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
En équité, il convient de débouter [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
DECLARE le bailleur recevable à agir,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 19/ 09/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1],
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à la SA ELOGIE SIEMP, la somme provisionnelle de 2546,89 euros au titre des loyers et charges dus au 14 septembre 2023, mois d'août 2023 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Monsieur [F] [P] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 30 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,
RAPPELLE qu'en cas de respect par Monsieur [F] [P] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que [Localité 3] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [P] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
AUTORISE, en ce cas, [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [F] [P] à défaut de local désigné,
DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
CONDAMNE, en ce cas, Monsieur [F] [P] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion,
DEBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
