TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Z] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Eléonore DANIAULT
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07080 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q6X
N° MINUTE :
12
JUGEMENT
rendu le vendredi 05 avril 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet Père Fils et - F. Daigremont, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0282
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée d'Inès CELMA-BERNUZ, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée d'Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré.
Décision du 05 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07080 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q6X
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Z] [O] est propriétaire des lots n°41 et 116 correspondant à un appartement et à une cave au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
3 179,23 euros au titre des charges dues pour la période allant du 17 mai 2019 au 08 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1946,24 euros à compter du 11 janvier 2021 et pour le surplus à compter du 22 juillet 2022,1 504,63 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des sommations de payer des 11 janvier 2021 et 22 juillet 2022.
A l'audience du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil a déposé des conclusions d’actualisation soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé :
le paiement de la somme de 4 236,53 euros correspondant au montant des charges dues pour la période allant du 17 mai 2019 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, hors frais,le paiement des frais engagés à hauteur de 1 712,37 eurosla condamnation de syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au versement de la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts,la condamnation de syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au versement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des sommations de payer des 11 janvier 2021 et 22 juillet 2022.
Monsieur [Z] [O], comparant seul, a déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement aux termes desquelles il conteste les frais qui lui sont réclamés, en demande l'annulation, s'engage à régler la somme de 3179,23 euros dont il estime être encore redevable après déduction des deux versements qu'il a effectués courant octobre 2023 de 1016,91 euros et 39,88 euros.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 05 avril 2024.
Dans le cours du délibéré, Monsieur [Z] [O] a fait parvenir par courriel adressé au greffe du tribunal avec le conseil du demandeur en copie un décompte émanant du syndic en date du 25 février 2024 attestant de l'encaissement de deux chèques le 20 février 2024 pour des montants respectifs de 2 122,44 euros et 1 037,30 euros et laissant apparaître un solde débiteur de 2 841,54 euros, frais inclus. Il a également joint un chèque daté du 28 février 2024 pour un montant de 1 057,30 euros.
Par courriels du 27 mars 2024, le conseil du demandeur a adressé un décompte actualisé à cette date démontrant qu'au 20 février 2024, la somme due par Monsieur [Z] [O] était de 2 841,54 euros, frais inclus, s'y ajoutant l'appel de fond pour le 2ème trimestre 2024 et ne faisant pas apparaître l’encaissement du chèque daté du 28 février 2024 émis par Monsieur [Z] [O].
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [O] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lot n°41 et 116,le décompte individuel des sommes dues arrêté au 1er janvier 2024, pour la période allant du 17 mai 2019 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus,le décompte individuel des sommes dues arrêtées au 27 mars 2024, pour la période allant du 17 mai 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus,les appels de fonds et les relevés de charges portant sur la période allant du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2024 (appel du 1er trimestre 2024 inclus),les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 06/06/2019, 16/09/2020, 14/06/2021, 14/06/2022, 06/06/2023 ainsi que les attestations de non recours afférentes, le contrat de syndic.
Il ressort des différentes pièces versées au débat et notamment du dernier historique de compte adressé par le conseil du demandeur édité le 27 mars 2024 que Monsieur [Z] [O] a émis deux chèques pour un montant total de 3 179,74 euros qui ont été effectivement encaissés le 20 février 2024 et qu'il convient donc de retrancher de la somme de 4 236,53 euros réclamée à l'audience par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].
Le chèque de 1057,30 euros daté du 27 février 2024 n'a pas été encaissé.
Il en résulte que Monsieur [Z] [O] apparaît encore redevable de la somme de 1056,79 euros en principal, au 27 mars 2024 pour la période allant du 17 mai 2019 au 1er janvier 2024, 1er appel 2024 inclus.
Par conséquent, Monsieur [Z] [O] sera condamné, sous réserve de l'encaissement du chèque en date du 28 février 2024 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], au paiement de la somme de 1056,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 27 mars 2024, pour la période allant du 17 mai 2019 au 1er janvier 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais de recouvrement engagés à hauteur de 1 712,37 euros correspondant :
aux frais de mise en demeure et de relance pour un montant total de 255,70 eurosaux frais d'ouverture contentieux pour n montant total de 300 euros,de deux sommations de payer en date des 15 janvier 2021 et 25 juillet 2022 pour un montant total de 332,33 euros,la mise en demeure d'avocat en date du 11 avril 203 pour un montant de 102 euros,les factures d'avocat et d'huissier en date des 08 octobre 2023 et 31 octobre 2023 pour des montants respectifs de 514 euros et 207,74 euros.
L'envoi par courrier recommandé avec accusé de réception des différentes mises en demeure et relances n'est pas justifié, en contradiction avec les dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. En outre, ces différentes mises en demeure et relances ont été envoyées à une adresse erronée, à savoir au [Adresse 1], expliquant ainsi la mention systématique « courrier retourné à l'expéditeur » qui ressort du tableau dressé par le demandeur joint aux différents courriers. Monsieur [Z] [O] n'a donc pas pu en avoir pris connaissance et la demande formée par le syndicat de copropriétaires à ce titre ne saurait prospérer.
Par ailleurs, le demandeur, qui ne justifie pas des « frais d'ouverture contentieux » dont il réclame le paiement ne démontre pas, par voie de conséquence, que ces frais correspondent à des diligences particulières. Ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété ne pouvant donner lieu à remboursement dans le cadre de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires en sera ainsi débouté.
Les deux sommations de payer ont été signifiées à Monsieur [Z] [O] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et comportent la même erreur d'adressage que celle susmentionnée. Par conséquence, Monsieur [Z] [O] n'en a pas eu connaissance et le syndicat des copropriétaires ne saurait être fondé à réclamer le remboursement des frais que la signification de ces sommation a générés, et ce d'autant qu'il demande leur remboursement également au titre des dépens.
Enfin, la mise en demeure d'avocat en date du 11 avril 203 pour un montant de 102 euros a vocation, le cas échéant, à être incluse dans les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout comme la facture avocat d'un montant de 514 euros dont, au demeurant il n'est pas justifiés.
Par ailleurs, le coût de l'assignation de 207,74 est compris dans les dépens.
Au regard de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [O] au titre des frais.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [Z] [O] ne paye pas régulièrement ses charges depuis 2019. S'il a justifié de règlements importants dans le cours du délibéré, il était encore redevable, au jour de l'audience d'une somme de 4 236,53 euros. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.
Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût de l'assignation mais à l'exlusion du coût des deux sommations de payer des 11 janvier 2021 et 22 juillet 2022 qui n'ont pas été remises à l’intéressé.
L'équité commande qu'il soit condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 1 056,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 27 mars 2024, pour la période allant du 17 mai 2019 au 1er janvier 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [O] au titre des frais nécessaires,
CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT paiement d'une somme de 400 euros à titre de dommages-et-intérêts,
CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'assignation et à l'exclusion des deux sommations de payer en date des 11 janvier 2021 et 22 juillet 2022,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 05 avril 2024 et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier La juge
