TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DECHELETTE TOLOT
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BOYAVAL-ROUMAUD
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 22/08804
N° Portalis 352J-W-B7G-CXGTK
N° MINUTE :
Assignation du :
17 juin 2022
JUGEMENT
rendu le 05 avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. LAMOND
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0238
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet TIFFENCOGE, S.A.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0618
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,
Décision du 05 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/08804 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGTK
DÉBATS
A l’audience du 09 février 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI Lamond est propriétaire du lot n°2 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1].
M. [L] et Mme [T] sont, pour leur part, propriétaires au sein du même immeuble du lot n°3.
Aux termes du règlement de copropriété, établi le 19 novembre 1955, le lot n°2 correspond à 20/1000 tantièmes et le lot n°3 à 40/1000 tantièmes.
Se plaignant d'une erreur dans la détermination des quotes-parts des tantièmes des lots n°2 et 3, M. [L] et Mme [T] ont, par courrier en date du 20 décembre 2021 adressé au syndic, sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale notamment d'une résolution portant modification du règlement de copropriété, afin qu'y soient intervertis les tantièmes accordés à chacun de ces lots.
Lors de l'assemblée générale du 18 mai 2022, la résolution n°15 portant sur la modification du règlement de copropriété a ainsi été soumise au vote et adoptée à la majorité de l'article 26.
Par exploit d'huissier signifié le 17 juin 2022, la SCI Lamond, qui a voté contre cette résolution, a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir l'annulation de cette décision.
Aux termes de ses conclusions n°1, notifiées par voie électronique le 16 mars 2023 et au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, la SCI Lamond demande au tribunal de :
« Dire et juger mal fondée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
Juger recevable et bien fondée l'intégralité des moyens et prétentions de la SCI Lamond,
Prononcer la nullité de la résolution n° 15 prise lors de l'assemblée générale du 18 mai 2022,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à la SCI Lamond la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Décision du 05 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/08804 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGTK
Juger que la SCI Lamond est dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, y compris les honoraires d'avocat engagés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
Assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l'avocat constitué conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »
Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées le 09 mai 2023 par voie électronique et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement de ses articles 5, 10, 11, 26 et 43, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« dire et juger mal fondée la SCI Lamond en ses demandes;
en conséquence :
débouter la SCI Lamond de toutes demandes, fins et conclusions;
condamner la SCI Lamond au paiement d'une indemnité de procédure de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître Laetitia Boyaval Roumaud conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 31 mai 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 09 février 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 05 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de la résolution n°15
Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, « sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »
L'avant-dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, pour sa part, que l' « assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».
L'article 8 de ladite loi dispose qu' « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ».
Enfin, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
(…)
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; ».
La SCI Lamond soutient que l'inversion des tantièmes affectés aux lots 2 et 3 aurait dû être votée à l'unanimité, conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, et non à la majorité des deux tiers de l'article 26 de ladite loi.
Elle considère en effet que la modification des tantièmes de son lot porte atteinte à la consistance de son droit de propriété et aux modalités de jouissance de ses parties privatives en ce que sa contribution aux charges est doublée par cette modification.
Elle explique par ailleurs que la résolution litigieuse, qui a pour objet d'inverser les tantièmes des lots n°2 et 3, implique de modifier les quotes-parts des parties communes attribuées auxdits lots et donc la répartition des charges alors que cette dernière, adoptée par le règlement de copropriété en 1955, est intangible et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.
En réponse au syndicat des copropriétaires qui soutient qu'il n'y a eu qu'une simple adaptation du règlement de copropriété, au sens de l'article 24 de la loi de 1965, la SCI Lamond fait valoir que cet article qui permet le remplacement d'anciennes dispositions par de nouvelles afin de tenir compte des réformes intervenues après l'adoption du règlement, ne permet en aucun cas, sous couvert d'une adaptation, de modifier les tantièmes affectés à un lot.
Elle soutient de plus que l'article 5 de la loi de 1965, qui n'est pas d'ordre public, n'impose pas une méthode de calcul particulière pour le calcul des quotes-parts des parties communes, de telle sorte que l'inversion des tantièmes ne peut être considérée comme une adaptation rendue nécessaire par cet article.
En tout état de cause, elle relève qu'aucun projet de modificatif du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division ou autre document n'a été notifié aux copropriétaires, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article 11, I, 6° du décret du 17 mars 1967 prévoyant, pour la validité de la décision, la notification au plus tard en même temps que l'ordre du jour, du projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou du projet de modification desdits actes lorsque l'assemblée est appelée à établir ou modifier ces actes.
Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la répartition des charges peut être modifiée à la majorité simple dès lors que les répartitions conventionnelles sont illégales et ne respectent pas les dispositions d'ordre public, notamment les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l'article 5 de la même loi.
Décision du 05 avril 2024
8ème chambre 3ème section
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Il estime que contrairement aux quotes-parts de tantièmes de copropriété, la répartition des charges n'est pas intangible et rappelle les dispositions de l'article 24 II f) de la loi du 10 juillet 1965 permettant à l'assemblée générale de décider les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis l'adoption du règlement de copropriété, l'adaptation consistant ainsi en la suppression des clauses devenues illicites ou inutiles, l'insertion de clauses conformes aux dispositions nouvelles de la loi ou encore la substitution d'une clause conforme à une ancienne devenue illicite.
Il rappelle que l'immeuble a été mis en copropriété en 1955, soit avant la loi du 10 juillet 1965, rendant de ce fait nécessaire la mise en conformité de la répartition conventionnelle aux dispositions d'ordre public puisque le règlement de copropriété a réparti les charges en tenant compte d'autres critères que ceux posés par ladite loi, le critère de la superficie n'ayant notamment pas été respecté sans qu'il puisse être considéré qu'il y aurait eu une erreur de calcul.
Il relève par ailleurs que si l'article 5 n'est pas en lui-même d'ordre public, il en va différemment de l'article 10 qui renvoie à ce dernier, de telle sorte que les critères de répartition visés à l'article 5 sont d'ordre public, du fait de leur intégration dans l'article 10.
Enfin, il précise que l'assemblée n'a pas approuvé un modificatif mais le principe de corriger les tantièmes de charges entre les lots 2 et 3 selon un modificatif à rédiger qui devra être soumis au vote d'une prochaine assemblée, expliquant ainsi que seule la décision de corriger les tantièmes a été approuvée mais non le modificatif à publier.
La résolution dont l'annulation est demandée, ci-après reproduite, a été adoptée par les copropriétaires à la majorité de l'article 26 :
« A la demande de Monsieur [L], modification du règlement de copropriété-inversion des tantièmes des lots 2 et 3 (article 26)
Clé de répartition : CHARGES GENERALES (1001)
Présents et représentés :14 copropriétaires représentant 837 tantièmes
Lettre recommandée de Monsieur [L] en date du 20/12/2021
L'assemblée générale décide de faire procéder au rectificatif du règlement de copropriété concernant l'inversion des tantièmes des lots 2 et 3.
Monsieur [L] s'engage à prendre en charge tous les frais de ce dossier (acte notarial, modificatif au règlement de copropriété, honoraires syndic et tous frais annexes…)
L'assemblée donne pouvoir au cabinet TIFFENCOGE pour représenter le syndicat dans ce dossier et signer tous les documents nécessaires pour la réalisation de la présente décision.
Pour : 11/18 copropriétaires représentant 760/1001 tantièmes
Contre :3/18 copropriétaires représentant 77/1001 tantièmes
SCI LAMOND (20), MASQUELIER (36), THIBIERGE (21)
Abstention :néant
Défaillant : néant ».
En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété de l'immeuble que le lot n°2 appartenant à la SCI Lamond correspond à 20/1000 tantièmes des parties communes générales de l'immeuble et le lot n°3 à 40/1000 tantièmes.
Décision du 05 avril 2024
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Il est constant que la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot de parties privatives est libre et intangible et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, ce qui est au surplus clairement mentionné dans le règlement de copropriété.
Au titre VI, dans l'article neuf relatif aux assemblées générales et plus particulièrement au paragraphe 5ème intitulé « quorum-voix-majorité », il est ainsi prévu que « les décisions concernant toutes modifications dans la répartition des millièmes ou parts de copropriétaires dans l'ensemble de l'immeuble (sauf subdivision autorisée d'un lot) comme dans la classification en choses et parties communes, d'une part, et en parties privées d'autre part, devront être prises à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat ».
Le syndicat des copropriétaires soutient à tort que la répartition conventionnelle établie par le règlement en 1955 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 10, renvoyant à celles de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le règlement de copropriété a réparti les charges en tenant compte d'autres critères que ceux de la loi du 10 juillet 1965 et que les dispositions de l'article 24, II, f) permettent de modifier les tantièmes de copropriété affectés à un lot à une majorité simple afin de rendre les stipulations du règlement de copropriété conformes aux dispositions légales.
Toutefois, d'une part, l'adaptation du règlement prévue à l'article 24 ne permet pas de modifier l'état descriptif de division ou de modifier les tantièmes de copropriété.
D'autre part, les règles de détermination des quotes-parts de parties communes fixées par l'article 5 ne sont pas d'ordre public et il est donc possible de répartir les parties communes entre les lots d'une autre façon et selon d'autres critères que ceux visés par ce texte.
En effet, la répartition libre des quotes-parts de parties communes attribuée à chaque lot demeure licite même si elle est faite sur des bases non conformes aux critères de l'article 5, cet article ne proposant qu'un mode de répartition facultatif, dont le caractère supplétif résulte d'un défaut d'accord.
Une fois adoptée et fixée dans l'état descriptif de division, la répartition des tantièmes est alors intangible, de telle sorte qu'elle ne peut être modifiée qu'à l'unanimité. Il s'en déduit par conséquent que la décision « de faire procéder au rectificatif du règlement de copropriété concernant l'inversion des tantièmes des lots 2 et 3 » ne peut également être prise qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Il convient par conséquent de prononcer l'annulation de la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 18 mai 2022, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur l'autre moyen relatif au défaut de notification du projet de modification de la répartition des charges.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens.
La SELAS LPA-CGR Avocats, agissant par l'intermédiaire de Maître Pascaline Déchelette-Tolot, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Décision du 05 avril 2024
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Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à la SCI Lamond la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et il est débouté de sa demande formulée à ce titre.
Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Lamond est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie sur l'ensemble des autres copropriétaires.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
ANNULE la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 18 mai 2022 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement des entiers dépens ;
AUTORISE la SELAS LPA-CGR Avocats, agissant par l'intermédiaire de Maître Pascaline Déchelette-Tolot, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la SCI Lamond la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
DISPENSE la SCI Lamond de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie sur l'ensemble des autres copropriétaires ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 05 avril 2024
Le greffierLa présidente
