TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MICHEL
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me ROUX
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/09877
N° Portalis 352J-W-B7F-CU2ET
N° MINUTE :
Assignation du :
15 juillet 2021
JUGEMENT
rendu le 05 avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. MAHALOUJA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE (TSGI)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0314
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Léa GALLIEN, greffier,
Décision du 05 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/09877 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2ET
DÉBATS
A l’audience du 09 février 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS et PROCÉDURE
La SCI Mahalouja est propriétaire du lot n°22 au sein de l'immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.
Par assignation délivrée le 15 juillet 2021, elle a fait assigner, devant la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021, ainsi que la condamnation du syndic à inscrire une résolution à l'ordre du jour et à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, la SCI Mahalouja demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 42, et du décret du 17 mars 1967, de :
« - Dire la société SCI MALAHOUJA recevable et bien fondée en ses demandes,
Constater l'inexactitude de la résolution n°10 du procès-verbal d'assemblée générale du 14 avril 2021,
Prononcer la nullité de la résolution n°10 indiquée aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 14 avril 2021,
Condamner la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, en sa qualité de syndic, représentant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution suivante : « 10) A la demande de la SCI MAHALOUJA ANNULATION DE LA RESOLUTION 11 DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 14 NOVEMBRE 2021 ET DEMANDE DE VALIDATION DES TRAVAUX DE MPISE EN CONFORMTE DU RACCORDEMENT SUR LA DESCENTE EAU VANNE REALISES SUR LE LOT 22 PAR LA SCI MAHALOUJA
La présente résolution a pour vocation de rétablir la réalité des faits concernant le raccordement des sanitaires du lot n°22 à la SCI MAHALOUJA laquelle a contesté la résolution n°11 du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre par exploit d'huissier en date du 3 février 2021 à l'encontre du syndic et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1],
Les travaux de mise en conformité du raccordement aux eaux-vannes des sanitaires du lot 22, tels que préconisés par Monsieur [W] (architecte mandaté par la copropriété) ont été réalisés ainsi qu'en avait attesté le 1 er octobre 2020 l'entreprise ayant effectué les travaux, la société SPEGI.
Décision du 05 avril 2024
8ème chambre 3ème section
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Depuis, ont également attesté de la conformité des travaux :
-Monsieur [K], entrepreneur tiers ayant contrôlé les travaux (attestation du 23 janvier 2021 jointe),
-Le syndic, représenté en séance par Monsieur [M] (attestation en date du 15 mars 2021),
Les copropriétaires décident :
-D'annuler la résolution 11 du procès-verbal d'assemblée générale en date du 14 AVRIL 2021,
-D'acter la conformité des travaux de raccordement aux eaux-vannes des sanitaires du lot du 22 appartenant à la SCI MAHALOUJA »
En tout état de cause,
Condamner la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] et représentant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la société SCI MALAHOUJA la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive de la part du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société TSGI,
Condamner la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] et représentant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la société SCI MALAHOUJA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice aux entiers dépens de l'instance,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande de :
« Débouter la SCI MAHALOUJA en toutes ses demandes ;
Condamner la SCI MAHALOUJA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil;
Condamner la SCI MAHALOUJA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI MAHALOUJA aux entiers dépens de la procédure. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
La clôture de la procédure est intervenue le 18 avril 2023 et la plaidoirie fixée au 09 février 2024, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 05 avril 2024.
Les parties ont été invitées à produire leurs observations, par note en cours de délibéré avant le 10 mars 2024, sur la recevabilité de la demande de la SCI Mahalouja, en raison de sa qualité d'abstentionniste lors du vote de la résolution attaquée.
Le syndicat des copropriétaires a transmis ses observations le 13 février 2024 et la SCI Mahalouja le 8 mars 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ».
La SCI Mahalouja explique qu'elle s'est abstenue lors du vote de la résolution n°10, dont elle demande l'annulation, mais que la jurisprudence admet qu'un copropriétaire qui s'est abstenu dans le vote d'une résolution est cependant recevable à la contester dès lors qu'elle est liée de façon indivisible à une résolution précédente à laquelle il s'est opposé.
Or, elle fait valoir que la résolution n°10 présente un lien indivisible avec la résolution n°11 adoptée lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2020 puisqu'elle a été mise au vote dans l'unique but de régulariser l'irrégularité dont était entachée cette précédente résolution. Elle soutient donc qu'en sa qualité d'abstentionniste ayant le même statut que celui d'opposant, elle se trouve bien fondée à demander l'annulation de la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021.
En réponse à la demande du tribunal, les parties ont transmis, par note en cours de délibéré, leurs observations sur la recevabilité de cette demande d'annulation formée par un copropriétaire abstentionniste.
La SCI Mahalouja a fait valoir les mêmes arguments que ceux développés dans ses conclusions.
Le syndicat des copropriétaires a, pour sa part, indiqué que le copropriétaire qui s'abstient ne peut pas être réputé opposant ou défaillant au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, quand bien même il aurait émis des réserves sur la résolution soumise au vote.
En réponse à l'argument de la demanderesse tenant aux décisions liées, il oppose que, sans qu'il y ait besoin de savoir si ces deux résolutions sont liées de manière indivisible, dans la mesure où la SCI Mahalouja s'est désistée de sa demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 23 novembre 2020, elle est irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 14 avril 2021.
Il ressort de l'article 42 précité que l'action en contestation des décisions d'assemblée générale est réservée aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants.
Est ainsi opposant à une résolution le copropriétaire qui, à la différence du copropriétaire défaillant, a participé à l'assemblée mais a voté dans le sens contraire de celui de la majorité, en votant contre une résolution adoptée ou en faveur d'une résolution rejetée.
En revanche, est abstentionniste le copropriétaire qui n'a pas voté lors de l'assemblée générale. Il ne peut donc pas être considéré comme opposant et il ne lui est par conséquent pas possible de contester une décision prise lors de cette assemblée.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée du 14 avril 2021 que la SCI Mahalouja s'est abstenue lors du vote de la résolution n°10.
Il est exact que le copropriétaire qui s'abstient pour certaines décisions mais qui vote contre d'autres qui sont pourtant liées de façon indivisible aux premières, doit être considéré comme opposant pour l'ensemble des décisions, même celles pour lesquelles il se serait abstenu.
Il en est de même pour deux résolutions qui se suivent, lorsque la seconde est la conséquence de la première et qu'un copropriétaire a voté contre l'une et s'est abstenu pour l'autre.
Toutefois, il n'en va ainsi que si les deux résolutions ont été adoptées lors de la même assemblée, tel que cela ressort de la jurisprudence citée par la SCI Mahalouja, alors que les deux résolutions que la SCI Mahalouja estime liées ont été adoptées au cours de deux assemblées distinctes, l'une tenue en 2020 et l'autre l'année suivante. Il ne peut donc être considéré qu'il s'agit de deux résolutions liées.
Par conséquent, n'ayant ni la qualité d'opposant ni de défaillant, la SCI Mahalouja ne peut valablement attaquer la résolution n°10 et son action ne peut être déclarée recevable, les conditions précitées de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas remplies.
Sur la demande d'inscription à l'ordre du jour
La SCI Mahalouja demande la condamnation de « la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, en sa qualité de syndic, représentant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] », à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution n°10 intitulée « A la demande de la SCI MAHALOUJA ANNULATION DE LA RESOLUTION 11 DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 14 NOVEMBRE 2021 ET DEMANDE DE VALIDATION DES TRAVAUX DE MPISE EN CONFORMTE DU RACCORDEMENT SUR LA DESCENTE EAU VANNE REALISES SUR LE LOT 22 PAR LA SCI MAHALOUJA ».
La société Transaction Syndic Gestion Immobilière n'étant pas partie à la présente instance, la demande est irrecevable, étant au surplus relevé qu'il n'appartient pas au tribunal de s'immiscer dans la gestion de la copropriété et de décider des résolutions à porter à l'ordre du jour.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Mahalouja
La SCI Mahalouja demande la condamnation de « la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] et représentant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la société SCI MALAHOUJA la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive de la part du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société TSGI. »
La société Transaction Syndic Gestion Immobilière n'étant pas partie à la présente instance, la demande est irrecevable.
Décision du 05 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/09877 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2ET
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires explique que « la volonté de la SCI MAHALOUJA de transformer un procès-verbal d'assemblée générale en acte de blanc-seing de travaux réalisés alors que, d'une part ce n'est pas le rôle d'une assemblée générale et que, d'autre part, ces travaux sont irréguliers, tout comme le fait de demander n'importe quoi au tribunal et d'instrumentaliser la justice, témoignent d'une obstination qui fait dégénérer le droit d'ester en justice en abus et contraint le syndicat des copropriétaires aux peine et tracas d'un procès inutile et déplacé ».
Il sollicite donc sa condamnation à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
La SCI Mahalouja s'oppose à cette demande en indiquant que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d'ester en justice et qu'elle tente simplement de faire valoir ses droits.
Il est certain que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir en justice, il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.
Sur les autres demandes
La SCI Mahalouja, partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance.
Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE la SCI Mahalouja irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021 ;
DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI Mahalouja tendant à obtenir l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour ainsi que sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI Mahalouja aux dépens ;
CONDAMNE la SCI Mahalouja à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE la SCI Mahalouja de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 05 avril 2024
Le greffierLa présidente
