TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : NANOWATT
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Myrtille MELLET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00223 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WZW
N° MINUTE :
5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2024
DEMANDERESSE
SCI DU [Adresse 5]
Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 5] - [Localité 3]
représentée par Maître Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1936
DÉFENDERESSE
NANOWATT
Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4]
et actuellement aux lieux loués, [Adresse 5] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00223 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WZW
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet au 11 avril 2023, la SCI DU [Adresse 5] a donné à bail à la SARL NANOWATT un appartement à usage d'habitation (lot n°13) avec une cave en sous-sol porte n°48 (lot 31) situés au [Adresse 5] [Localité 3]- [Adresse 2] à gauche en sortant de l’ascenseur, pour un loyer mensuel de 3633 euros outre 247 euros de provision sur charges.
A la signature du bail, la SARL NANOWATT a versé à titre de dépôt de garantie la somme de 3633 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DU [Adresse 5] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7768.02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 juin 2023.
Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2023, la SCI DU [Adresse 5] a fait assigner en référé la société NANOWATT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Condamner à titre provisionnel la société NANOWATT à lui payer les loyers, charges impayés et indemnité d’occupation, arrêtés au 31 décembre 2023, soit la somme de 31 608.41 eurosCondamner à titre provisionnel la société NANOWATT à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 3880 euros jusqu’au prononcé du jugement puis de 7760 euros mensuels à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,Ordonner que le dépôt de garantie de 3633 euros soit conservé par la SCI DU [Adresse 5] à titre de dommages et intérêts ;Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la SCI DU [Adresse 5] rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 juin 2023 et ce pendant plus d'un mois.
A l'audience du 23 janvier 2024, la SCI DU [Adresse 5], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 35 488.41 euros, somme arrêtée le 22 janvier 2024 (loyer de janvier 2024 inclus).
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, la société NANOWATT n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 04 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur l’absence du défendeur
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux
Il convient de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu à effet au 11 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 28 juin 2023, pour la somme en principal de 7768.02 euros.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai dans la mesure où les prélèvements effectués par le locataire ont été rejetés), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2023.
La société NANOWATT étant sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. En conséquence, il convient de rejeter la demande du bailleur de condamnation à une astreinte de 100 euros par jour de retard.
Sur la demande en paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation
L'article 1728 du code civil dispose que le locataire est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 1217 du même code dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
Aux termes de l’article 1353 de ce même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
La société NANOWATT est donc redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des dispositions précitées.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.
Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SCI DU [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2024, la société NANOWATT lui devait la somme de 35488.41 euros.
Il sera relevé que la société NANOWATT ne comparaissant pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 34920,02 euros après soustraction des frais de procédure (8+560,39).
La société NANOWATT sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Rien ne justifie de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation telle que sollicitée par la société bailleresse.
Sur la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts
La SCI DU [Adresse 5] sollicite de conserver le dépôt de garantie de 3633 euros en se fondant sur l’alinéa 3 de l’article 16 du bail litigieux relatif à la clause résolutoire qui dispose « si le preneur refusait de quitter les lieux, il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion des lieux loués et, dans ce cas, le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts. »
L’article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »
Cette stipulation contractuelle de l’alinéa 3 de l’article 16 qui prévoit qu’en cas de non libération volontaire des lieux à la résiliation de plein droit du contrat de bail par effet de la clause résolutoire, le locataire ne se verrait pas restituer le dépôt de garantie d’un montant de 3633 euros, s’apparente à une clause pénale, dont le montant est excessif et sera revu à la baisse.
Ainsi, seule la somme de 633 euros restera acquise au bailleur sur les 3633 euros demandés.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La société NANOWATT partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SCI DU [Adresse 5] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 11 avril 2023 entre la SCI DU [Adresse 5] et la société NANOWATT concernant l'appartement à usage d'habitation (lot n°13) avec une cave en sous-sol porte n°48 (lot 31) situés au [Adresse 5] [Localité 3] sont réunies à la date du 29 juillet 2023 ;
ORDONNE en conséquence à la société NANOWATT de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés [Adresse 5] [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux;
DEBOUTE la SCI DU [Adresse 5] de sa demande d’astreinte assortissant l’expulsion;
CONDAMNE la société NANOWATT au paiement à la SCI DU [Adresse 5] d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire;
CONDAMNE la société NANOWATT à verser à la SCI DU [Adresse 5] la somme de 34920,02 euros (trente-quatre-mille- neuf cent vingt euros et deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ; somme arrêtée au 22 janvier 2024 ;
AUTORISE la SCI DU [Adresse 5] a conservé la somme de 633 euros (six-cent-trente-trois euros) du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts (en application partielle de l’article 16 du bail litigieux);
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE la société NANOWATT à verser à la SCI DU [Adresse 5] une somme de 800 euros (huit-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société NANOWATT aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le GreffierLa Juge
