TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Expropriations
N° RG 23/00008
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2CX
MINUTE N°
JUGEMENT
rendu le 04 Avril 2024
DEMANDERESSE
SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Maître Stéphane DESFORGES
SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131
DÉFENDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Ayant pour syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 10]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Maître Fanny EHRENFELD
MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0403
LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE
exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement
représenté par Madame [G] [V]
Copie(s) exécutoire(s) et certifiée(s) conforme(s) à : Me Stéphane DESFORGES- Me Fanny EHRENFELD
Copie simple à :Commissaire du Gouvernement des Hauts-de-Seine
Délivrées le :
Décision du 04 avril 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2CX
OPÉRATION :SGP (15 ouest)
Parcelle [Cadastre 5] devenue [Cadastre 4] - [Adresse 8]
* * * *
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clément DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
DÉBATS
Après débats à l’audience publique du 12 mars 2024 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2024 ;
* * * *
OBJET DE LA DEMANDE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par mémoire valant offre visé par le greffe le 09 mai 2023, la Société du Grand [Localité 9] a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], au titre de l’expropriation de la servitude non aedificandi sur une surface de 1 053 m² qu’il détient sur la parcelle [Cadastre 5], située [Adresse 8] à 31 500 € tous préjudices confondus.
Par ordonnance du 1er août 2023, le transport a été fixé le mercredi 30 août 2023. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :
« ENVIRONNEMENT: immeubles d’habitation-lignes de bus 163,164,278 et 275, Transilien L à environ 8 mn à pied- Nombreux commerces etc - Espace sportif et centre événementiel
DESCRIPTION:
Parc public très boisé qui bénéficie de l’installation de 2 aires de jeux pou enfants. 1 accès coté copropriété et 2e accès côté rue- Présence d’un WC, éclairage public- Petite barre d’immeuble en vis-à-vis.
Me EHRENFELD :il y a 2 copropriétés et la servitude porte sur l’intégralité du parc. L’emprise n’est pas localisée avec précision.
Me DESFORGES: la surface concernée est de 1053 m²-
Me EHRENFELD : Il y a une 2e servitude d’accès permanent au jardin ce qui pose la question du droit réel immobilier .
Me DESFORGES :La servitude d’accès au jardin est non impactée. Pas de saisine pour cette 2e servitude.
Décision du 04 avril 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2CX
CG: dde de localisation très précise de la parcelle; interrogation sur la constructibilité ou non du terrain. Conclusions remises ce jour.
Pas d’observations complémentaires des parties .
Audience le mardi 10 octobre 2023 à 14H00 »
Par mémoire en réponse n°3 de l’autorité expropriante visé par le greffe le 12 février 2024, la Société des Grands Projets anciennement Société du Grand [Localité 9] maintient ses prétentions initiales.
Par conclusions récapitulatives du 04 octobre 2023 visées par le greffe le 10 octobre 2023, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 120 634 €.
Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité à 820 985,67 €, qu’il condamne l’expropriante à lui payer 3 000,00 € au titre des frais irrépétibles et qu’il laisse les dépens à la charge de celle-ci.
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mars 2024 conformément aux écritures susvisées.
MOTIFS
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».
L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que « toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution ».
L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » .
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22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2CX
I/ Sur la date de référence
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat ».
L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que « lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ».
L’article L. 213-4 a) du même code dispose que « la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».
Il est constant que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique (n°16-25.138) .
En l’espèce, le plan local d’urbanisme applicable est celui approuvé par délibération du conseil municipal le 27 septembre 2010.
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Il est constant que le PLU a été révisé le 29 septembre 2020 puis le 29 novembre 2022.
Ces deux révisions ont notamment pour objet la mise en conformité du PLU aux décrets n°2016-1566 du 21 novembre 2016 de déclaration d’utilité publique et n°2022-457 du 30 mars 2022 de déclaration d’utilité publique modificative s’agissant du [Adresse 8] situé antérieurement en zone UA et en espace vert protégé afin de permettre d’une structure du réseau de transport du grand [Localité 9] express.
D’une part, ces dispositions telles qu’interprétée par la Cour de Cassation ne sont pas incompatibles avec les dispositions susvisées de l’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales.
En effet, la date de référence retenue permet de fixer les droits de l’exproprié dans la situation dans laquelle il se trouve avant la réalisation de l’opération d’expropriation, ceci de telle sorte qu’il est protégé de tout évènement ou conséquence qui pourrait avoir pour effet d’augmenter, mais aussi éventuellement de réduire, la valeur des droits réels qu’il détient selon que le projet lié à l’expropriation ait pour effet, par exemple, de classer ou de déclasser la parcelle dont il s’agit en zone protégée ou constructible.
D’autre part, en l’absence de mention d’une modification du PLU antérieure au décret n°2016-1566 du 21 novembre 2016, il convient de retenir au titre le 27 septembre 2010 au titre de la date de référence.
En conséquence, la date de référence est le 27 septembre 2010.
II/ Sur l’indemnité principale
L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.
L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.
L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
En l’espèce, la parcelle [Cadastre 5] de 10 842 m² sur laquelle se situe le [Adresse 8] a été subdivisée en deux pour les besoins de l’opération : la parcelle [Cadastre 4] d’une surface de 1 053 m² supportant l’emprise expropriée et la parcelle [Cadastre 3] de 9 789 m².
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22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2CX
Conformément aux dispositions de l’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité :
valeur vénale du terrain d’assiette au m² x surface en m² x coefficient de pondération.
a) La valeur vénale du terrain d’assiette
Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.
En l’espèce, l’expropriée indique que les deux premiers termes de comparaison proposés par l’expropriante sont pertinents notamment en ce qu’ils sont également repris par le Commissaire du gouvernement, il convient donc de les retenir :
• n°2020P07106, surface de 1 031 m², 29.09.2020, 3 267,00 €/m²
• n°2019P02201, surface de 828 m², 20.02.2019, 2 283,00 €/m²
S’agissant du dernier terme de comparaison proposé par la SGP, il date de 2017 et est ainsi trop ancien pour être pertinent compte-tenu de l’évolution du marché en Île-de-France.
Il convient de retenir la rérence suivante proposée par l’expropriée:
• n°92026000AS0052 du 19 mars 2021 d’une surface de 601 m² pour une valeur de 5 074,87 €/m².
En revanche, le terme de comparaison n°2022P25844 de 4 406 m² est exclu en ce qu’il se situe dans un autre spectre du marché en raison de sa taille près de quatre fois plus importante que l’emprise expropriée.
(3 267 + 2 283 + 5 074,87) / 3 = 3 541,62333
Ainsi, l’assiette retenue et arrondie à l’unité est de 3 542 €/m².
b) Le coefficient de pondération
En l’espèce, eu égard aux développements précédents relatifs à la date de référence, il convient d’appliquer un abattement pour inconstructibilité du terrain de 50 %, soit une assiette de 1 771 €/m² arrondie à l’unité (0,5 x 3 542).
Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires dispose d’une servitude constituant un droit réel sur le fonds servant, il est impératif de rappeler que ce droit réel est très limité en comparaison de la plénitude des
prérogatives résultant du droit de propriété intégral, ceci d’autant plus
que le nouveau encadre très fortement le potentiel de construction de
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cette parcelle : 40 % du sol, hauteur maximale de 15 m et obligation de
recul de 15 m. Ainsi, il convient valoriser cette servitude à 10 % de la valeur totale du droit de propriété.
1 771 x 0,10 = 171,1
L’assiette après application du coefficient de pondération est de 171 € arrondie à l’unité.
c) Calcul sur l’emprise totale et répartition
1 053 x 171 = 180 063
La valorisation du droit réel exproprié est de 180 063,00 €.
Il convient de rappeler que deux fonds dominants bénéficient de cette servitude et que les deux syndicats des copropriétaires, bien qu’ils ne subissent pas l’expropriation sur cette emprise de la même manière en raison de leur localisation, indiquent très clairement partager à parts égales l’indemnité susvisée.
180 063 / 2 = 90 031,5
L’indemnité d’expropriation est donc fixée à 90 032 € arrondie à l’unité.
III/ Sur les autres demandes
Il convient de condamner la Société des Grands Projets, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner la même à payer 3 000 € au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du même code.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE à la somme de quatre-vingt-dix mille trente-deux euros
(90 032 €) tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], au titre de l’expropriation de la servitude non aedificandi sur une surface de 1 053 m² qu’il détient sur
la parcelle [Cadastre 4], issue de la division de la parcelle [Cadastre 5], située à [Localité 6] ;
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N° RG 23/00008 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2CX
CONDAMNE la Société des Grands Projets aux dépens ;
CONDAMNE la Société des Grands Projets à payer trois mille euros (3 000,00 €) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, le 04 avril 2024.
La Greffière Le Juge de l’expropriation
Fabienne CLODINE-FLORENT Clément DELSOL
