TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 22/04928 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWI3H
N° MINUTE :
Assignation du :
23 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 04 Avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [Y] [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Madame [U] [I] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Tous les deux représentés ensemble par Maître Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0493
DÉFENDERESSES
Madame [M] [D] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 6]
S.A.R.L. ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 5]
Toutes les deux représentées ensemble par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285
Décision du 04 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/04928 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWI3H
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 05 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
_________________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Mme [M] [P] a confié à la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES (l’agence) un mandat de vente exclusif de son appartement (lot n°21) et d’une cave (lot n°20) situés [Adresse 2].
Après deux visites du bien, M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F] (ci-après les époux [F]) ont adressé le 4 mai 2021 une offre d’achat au prix de 845 000 euros, frais d’agence inclus, sans condition suspensive et ont communiqué les coordonnées de leur notaire.
Par courriel du 6 mai 2021, l’agence a confirmé que l’offre d’achat était acceptée par le propriétaire et que les documents étaient adressés aux notaires pour la préparation d’une promesse de vente.
Par courriel du 19 mai 2021, l’agence a informé les époux [F] qu’un des occupants du bien refusait de quitter les lieux, puis par SMS du 2 juin 2021 et courriel du 8 juin 2021, elle les a informés que la vente était annulée en l’absence d’accord amiable trouvé par la propriétaire avec cet occupant.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juin 2021, les époux [F] ont mis en demeure Mme [M] [P] de procéder à la signature d’un compromis de vente à bref délai.
Par exploits d’huissier en date du 29 mars 2022, M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F] ont fait assigner Mme [M] [P] et la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la perfection de la vente et condamner Mme [P] à signer le compromis de vente portant sur le bien précité et de voir condamner Mme [P] et la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES à leur verser des dommages et intérêts et l’agence à leur verser la somme de 25 000 euros en compensation des honoraires indus à la charge de l’acquéreur.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 janvier 2023, les époux [F] demandent au tribunal de :
-RECEVOIR Monsieur [F] et Madame [I], épouse [F], en leurs demandes et les déclarer bien fondées ;
PAR SUITE,
-CONDAMNER Madame [P] à s’acquitter de son obligation de signature du compromis de vente portant sur le bien sis [Adresse 2], lots n°20 et n°21, ayant fait l’objet d’une offre d’achat sans conditions suspensives au prix de 845.000 euros, frais d’agence inclus, et d’une acceptation le 6 mai 2021 ;
-FIXER un délai d’un mois à Madame [P] pour la signature du compromis de vente et de trois mois pour la réalisation de la vente parfaite à compter de la signification du jugement à intervenir ;
-DIRE que faute de réalisation dans ce délai, le jugement vaudra vente ;
EN CONSEQUENCE,
-CONDAMNER in solidum Madame [P] et l’agence ROLAND GOSSELIN & ASSOCIES à verser à Monsieur [F] et Madame [I] la somme de 144.308 euros, quitte à parfaire, en réparation du préjudice subi par eux du fait des manquements qui leur sont imputables ;
-JUGER que la commission de l’agence ROLAND GOSSELIN & ASSOCIES ne sera pas due par Monsieur [F] et Madame [I] compte tenu des manquements à son obligation d’information et de conseil ;
En tout état de cause :
-CONDAMNER Madame [P] et l’agence ROLAND GOSSELIN & ASSOCIES aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2023, Mme [M] [P] et la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES demandent au tribunal de :
-Dire Madame [M] [P] et la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES recevables et bien fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
-Juger parfaite la vente du bien immobilier sis à [Adresse 2], lots n°20 et 21, par Madame [P] au profit de Monsieur [F] et de Madame [I], épouse [F], en l'état et pour le prix de 845.000 € ;
-Condamner Monsieur [F] et Madame [I], épouse [F], à régler solidairement le prix de la vente au profit de Madame [M] [P] dans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous condition résolutoire de la vente intervenue ;
-Ordonner que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété et qu'il fera l'objet d'une publication auprès des services de la publicité foncière territorialement compétent à la diligence et aux frais des acquéreurs,
-Débouter Monsieur [F] et Madame [I], épouse [F], de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
-Condamner, solidairement, Monsieur [F] et Madame [I], épouse [F], à régler à Madame [P] ;
Au titre de son préjudice financier :
-26.448 €, à titre de dommages et intérêts au titre de l’année 2022 ;
-A compter du 1er janvier 2023, le taux d’intérêt légal des particuliers sur la somme de 845.000 € et ce, jusqu’à la réalisation définitive de la vente ;
Au titre du préjudice moral :
-5.000 € à titre de dommages et intérêts,
-Condamner, solidairement, Monsieur [F] et Madame [I], épouse [F], à régler à Madame [P] et à la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES la somme de 5.000,00 €, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
-Condamner, solidairement, Monsieur [F] et Madame [I], épouse [F], aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Roger DENOULET, Avocat aux offres de droit, dans les termes des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la perfection de la vente
Les époux [F] demandent au tribunal d’ordonner à Mme [P] de signer le compromis de vente, estimant que la vente est parfaite, et à défaut de signature du compromis, de dire que le jugement vaudra vente. Ils font essentiellement valoir sur le fondement de l’article 1583 code civil que :
-La rencontre des volontés a eu lieu par l’acceptation de Mme [P] en date du 6 mai 2021 de leur offre en date du 4 mai 2021 qui portait sur la vente du bien libre de tout occupant, de sorte que la vente est parfaite à cette date,
-Ils ont certes constaté la présence d’un occupant lors de leurs visites mais il n’a jamais été question de la vente du bien occupé,
-Les conditions essentielles de la vente étaient précisées dans le courriel de l’agence demandant au notaire de dresser le compromis de vente,
-La venderesse ne peut se prévaloir de son manquement contractuel et de sa réticence d’information pour invoquer une absence d’accord sur les conditions essentielles du bien.
Mme [M] [P] et la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES concluent au rejet de ces demandes.
A titre reconventionnel, Mme [M] [P] demande au tribunal de dire que la vente est parfaite mais en l’état, c’est-à-dire le bien étant vendu occupé, aucun accord n’étant intervenu pour la vente du bien libre. Elle fait valoir que :
-Les acquéreurs ont été parfaitement informés de la situation du bien et des négociations en cours avec le locataire pour son départ, ils avaient donc connaissance du risque de maintien dans les lieux de l’occupant,
-Le bien était mis en vente au prix du mandat soit la somme de 890 000 euros alors que l’offre acceptée proposait un prix de 845 000 euros, ce qui montre que les époux [F] avaient conscience que le bien était occupé, les échanges de SMS montrant par ailleurs qu’ils n’ont pas découvert l’occupation,
-Ils ont réitéré leur offre après l’échec des négociations avec le locataire,
-Elle a confirmé son intention de vendre le bien en l’état au prix convenu donc l’instance est sans objet dès lors qu’il y a un accord sur chose et le prix, la vente étant parfaite,
-Si le tribunal considère que le bien aurait dû être vendu libre, alors les parties ne se sont pas accordées sur la condition substantielle de la vente qui est l’occupation du bien ; les acquéreurs voulaient acquérir un bien libre de toute occupation et le bien ne l’est pas.
Sur ce
Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
L’article 1118 du même code dispose en outre que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
Enfin, l’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.
En l’espèce, il est constant que les parties se sont accordées sur la chose et le prix de vente. En effet, l’offre des époux [F] en date du 4 mai 2021 précisait le prix de 845 000 euros pour le bien situé [Adresse 2], prix comprenant les frais d’agence, et l’agence mandatée par Mme [M] [P] a transmis le 6 mai 2021 son acceptation.
Il ressort des différentes pièces versées aux débats, qu’à aucun moment, il n’a été envisagé, ni par Mme [M] [P], ni par les époux [F], que la vente porte sur le bien occupé.
En effet, ni l’annonce diffusée par la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES, ni l’offre d’achat ni l’acceptation de Mme [M] [P] n’évoque le fait que la vente porte sur un bien occupé, ce que l’agence au moins aurait nécessairement mentionné dans son annonce.
De même, l’agence ne mentionne nullement cet élément essentiel dans le courriel qu’elle adresse aux notaires le 6 mai 2021, alors qu’elle précise, dans la perspective de la rédaction de l’avant-contrat, le prix de vente (820 000 euros net vendeur et 25 000 euros d’honoraires), les lots de copropriété concernés par la vente et le nom du syndic.
Surtout, il ressort des échanges de courriels et de SMS entre l’agence et les époux [F] qu’à l’évidence, le refus de l’occupant de libérer le bien n’était pas prévu et qu’il n’était nullement envisagé qu’ils acquièrent le bien occupé. Ainsi, et notamment :
-Par courriel du 19 mai 2021, l’agence indique à M. [F] : « j’ai tenté de vous joindre hier pour malheureusement vous annoncer une mauvaise nouvelle » ; « en conséquence, dans l’attente de la résolution de cette difficulté (…) la vente de l’appartement est suspendue, le bien n’étant plus réputé être libre de toute occupation » et « je suis bien désolé de cette situation inattendue »;
-Par SMS du 22 mai 2021, l’agence indique qu’elle va contacter l’occupant récalcitrant pour trouver une solution pour que l’appartement soit libéré rapidement, et par les SMS ultérieurs, qu’elle fait au mieux pour résoudre la difficulté,
-Puis par SMS du 2 juin 2021 elle indique « les nouvelles ne sont pas bonnes. L’occupant récalcitrant refuse de quitter les lieux (…) la transaction envisagée à votre profit est donc malheureusement annulée ».
Ainsi, s’il n’est pas contesté par les époux [F] qu’ils avaient connaissance de l’occupation du bien pour avoir constaté cette occupation lors des visites, il ne saurait être soutenu par Mme [M] [P], qu’un accord est survenu pour la vente de son bien occupé, la libération des lieux par les occupants ayant manifestement été annoncée et l’offre des époux [F] portant à l’évidence sur un bien libre de toute occupation.
La demande Mme [M] [P] tendant à voir constater la perfection de la vente du bien occupé et ses demandes subséquentes seront donc rejetées, aucun accord de volontés n’étant intervenu dans ce sens.
Il ressort ensuite de l’offre des époux [F] qui précisent les coordonnées de leur notaire, de l’acceptation de Mme [M] [P], telle qu’elle est transmise par l’agence et du courriel de l’agence adressé aux notaires des deux parties, qu’elles ont manifestement entendu subordonner leur accord définitif à la vente à la signature d’un avant-contrat notarié, précisant les autres éléments essentiels du contrat que la chose et le prix.
Or, il est manifeste que d’autres éléments que la chose et le prix devaient être réglés pour permettre aux parties de donner leur accord à la vente et en particulier les conséquences d’un éventuel refus des occupants de libérer le bien dès lors que les époux [F] ont entendu acquérir un bien libre de toute occupation et que le bien n’était, de facto, pas libre de toute occupation.
Les époux [F] demandent d’ailleurs à titre principal au tribunal de condamner Mme [M] [P] à signer un compromis de vente, sans pour autant pouvoir préciser les clauses qu’ils entendent voir insérer à cet acte qui n’existe pas et qui aurait nécessairement dû envisager la question de l’occupation du bien et du risque du refus des occupants de libérer les lieux avant la vente, ce point qui a pu influencer la fixation du prix de vente, étant essentiel et déterminant pour le consentement des deux parties.
Dans ces conditions, l’acceptation du 6 mai 2021, ne saurait s’analyser en une acceptation au sens de l’article 1118 du code civil mais seulement comme l’acceptation d’entrer en négociations avec les époux [F] sur la base du prix proposé, aucun accord de volontés des parties sur l’ensemble des conditions essentielles de la vente n’étant intervenu à cette date, ni d’ailleurs ultérieurement.
Les demandes des époux [F] tendant à condamner Mme [M] [P] à signer un compromis de vente ou à dire que le jugement vaudra vente, qui tendant à voir constater la perfection de la vente du bien à leur profit, seront donc rejetées.
Sur les autres demandes des époux [F]
Leur demande indemnitaire dirigée contre Mme [M] [P] est tout d’abord fondée sur le dol, uniquement en conséquence de la perfection de la vente d’un bien qui serait demeuré occupé et en réparation de leur préjudice de perte de chance de négocier un prix inférieur. Ils invoquent ensuite le manquement de la venderesse à son obligation de délivrance sur le fondement de l’article 1611 du code civil. Enfin, ils lui reprochent un manquement à son obligation de négocier le contrat de bonne foi, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, pour avoir refusé de poursuivre le processus de vente alors qu’elle est parfaite.
Cette demande, quel que soit son fondement, ne saurait prospérer, la vente n’étant pas parfaite, aucune réticence dolosive ni aucun manquement à une obligation de délivrance ne pouvant être reprochés à Mme [M] [P] en l’absence de formation du contrat. Il ne saurait davantage lui être reproché d’avoir refusé de signer un compromis de vente ou un acte de vente dès lors que la vente n’était pas parfaite, en l’absence de rencontre des volontés.
La demande de dommages et intérêts formée par les époux [F] à l’encontre de Mme [M] [P] sera donc rejetée.
De la même façon, les époux [F] reprochent à l’agence d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’information à leur égard et demandent sa condamnation à les indemniser des préjudices suivants:
-Le montant des loyers qu’ils ont dû exposer pour se loger dans l’attente de la réalisation de la vente alors qu’elle aurait dû être conclue dès le 30 juin 2021,
-La perte de chance de négocier la vente à un prix moindre compte tenu de l’occupation du bien,
-Le préjudice lié au retard dans l’entrée en jouissance du bien,
-Le préjudice résultant de l’augmentation des taux intérêt et parant la perte de chance de pouvoir bénéficier d’un taux d’intérêt plus réduit pour financer leur acquisition,
-Un préjudice moral résultant de la rétractation de Mme [M] [P].
Dès lors que la vente n’est pas parfaite, les époux [F] ne peuvent se prévaloir d’aucun de ces préjudices, de sorte que leur demande indemnitaire dirigée contre l’agence sera également rejetée.
Enfin, la demande des époux [F] tendant à juger que la commission ne lui sera pas due est sans objet dès lors que la vente n’est pas conclue, aucune commission n’étant réclamée par la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES aux époux [F].
L’ensemble des demandes des époux [F] sera donc rejeté.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [M] [P]
Mme [M] [P] demande la condamnation des époux [F] à lui verser des dommages et intérêts sanctionnant leur « comportement dilatoire et abusif », lequel est à l’origine de l’immobilisation de son bien et l’a privée de la perception du prix de vente ou de la possibilité de vendre son bien à un tiers.
Ce faisant, elle reproche aux époux [F], soit de refuser d’acquérir son bien occupé, soit l’introduction de la présente procédure.
Or, ainsi qu’il a été jugé ci-dessus, aucun accord n’était intervenu entre les parties sur la vente du bien occupé, de sorte qu’il ne saurait être reproché à faute aux époux [F] de ne pas avoir conclu la vente en l’état et versé le prix.
Par ailleurs, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, Mme [M] [P] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute des époux [F] qui ont pu se méprendre sur leurs droits.
Mme [M] [P] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Les époux [F], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de Maître Roger DENOULET.
Ils seront également condamnés in solidum à payer à Mme [M] [P] d’une part et à la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES d’autre part, la somme de 2 000 euros chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Rejette les demandes de M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F] tendant à :
-Condamner Mme [M] [P] à signer un compromis de vente portant sur les lots n°20 et 21 de l’immeuble situé [Adresse 2],
-Dire qu’à défaut de réalisation de la vente sous un mois, le jugement vaudra vente,
-Condamner in solidum Mme [M] [P] et la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES à leur verser des dommages et intérêts,
-Juger que la commission de la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES ne sera pas due,
Rejette les demandes de Mme [M] [P] et de la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES tendant à :
-Juger parfaite la vente des lots n°20 et 21 de l’immeuble situé [Adresse 2], au profit de M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F],
-Les condamner solidairement à lui verser le prix de vente sous un mois de la signification du jugement,
-Ordonner que le jugement à intervenir vaudra vente et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière aux frais des acquéreurs,
-Condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F], à payer des dommages et intérêts à Mme [M] [P],
Condamne M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F], in solidum aux dépens,
Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Roger DENOULET, avocat,
Condamne M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F], in solidum à payer à Mme [M] [P], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [F] et Mme [U] [I] épouse [F], in solidum à payer à la société ROLAND-GOSSELIN & ASSOCIES, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024
La GreffièreLa Présidente
