TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître HOFFMANN-NABOT
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître MARCIANO
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8ème chambre
2ème section
N° RG 22/03172
N° Portalis 352J-W-B7G-CWJMC
N° MINUTE :
Assignation du :
07 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 04 Avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. VERBAUD
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN69
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 7] représenté par son syndic, la société ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364
Décision du 04 Avril 2024
8ème chambre
2ème section
N° RG 22/03172 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWJMC
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Anita ANTON, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Juge
assistés de Madame Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier du [Adresse 1] - [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il s'agit d'un immeuble à usage mixte, commercial au rez-de-chaussée et d'habitation aux étages.
La SCI Verbaud est propriétaire du lot n° 2 au sein de cet ensemble immobilier. Il s'agit d'une boutique, louée, dans le cadre d'un bail commercial, à une société qui exploite un commerce d'alimentation générale.
Lors de l'assemblée générale du 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1], [Localité 7] a voté une résolution n°19 par laquelle il a été donné mandat à un cabinet d'avocats pour préparer un projet de modificatif au règlement de copropriété pour y introduire l'interdiction des métiers de bouche dans l'immeuble.
Cette résolution a été adoptée.
La SCI Verbaud a voté contre cette résolution.
Par exploit d'huissier de justice délivré le 7 mars 2022, la SCI Verbaud a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1], [Localité 7], représenté par son syndic,
la société Rl Meillant et Bourdeleau, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir notamment l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022.
Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, la SCI Verbaud demande au tribunal de :
"Vu les articles 17, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'assignation,
Vu les pièces versées aux débats ;
ANNULER la résolution n°19 qui a été votée, par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1], [Localité 7], lors de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 17 janvier 2022,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1], [Localité 7], à payer à la SCI Verbaud la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1], [Localité 7] aux entiers dépens".
Par conclusions n°2 en défense notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 7], représenté par son syndic, la société Oralia Meillant et Bourdeleau, demande au tribunal de :
"Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les pièces versées aux débats
DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 7], représenté par son syndic, la société Oralia Meillant et Bourdeleau, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
DIRE ET JUGER mal-fondés la SCI Verbaud dans ses demandes, fins et prétentions ;
En conséquence,
DEBOUTER la SCI Verbaud de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
REJETER la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 7] ;
PRONONCER la validité de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 7] ;
CONDAMNER la SCI Verbaud à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 7], représenté par son syndic, la société Oralia Meillant et Bourdeleau, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI Verbaud aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc Hoffmann, avocat au barreau de Paris, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile".
Pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 8 février 2024.
À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022
Au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022, la SCI Verbaud fait valoir que :
- la résolution n°19 a pour vocation de préparer un projet pour interdire une activité autorisée par le règlement de copropriété,
- il s'agit clairement d'une modification de la destination de l'immeuble, de sorte que l'unanimité était requise,
- malgré le vote contre cette résolution de la SCI VERBAUD, cette dernière a été adoptée,
- cette résolution a été votée en violation de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- il est bien précisé dans la résolution que l'avocat a pour mandat de "préparer un projet de modificatif au règlement de copropriété pour y introduite l'interdiction des métiers de bouche dans l'immeuble",
- au vu du mandat donné, on connait parfaitement le contenu du projet de modificatif (interdiction des métiers de bouche dans l'immeuble) et on connait parfaitement la majorité requise pour votre cette résolution (l'unanimité),
- la SCI Verbaud votera toujours contre cette résolution, qui ne pourra donc jamais être adoptée,
- dès lors, on ne voit pas pourquoi la SCI Verbaud serait contrainte de payer un avocat pour préparer un projet de modificatif, qui nécessitera son accord et qui n'a donc aucune chance d'aboutir,
- la résolution attaquée a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment de la SCI Verbaud,
- le syndicat des copropriétaires aurait dû, d'abord, voter pour ou contre l'interdiction des métiers de bouche dans l'immeuble et voter, dans un second temps, en cas d'adoption de cette résolution, le mandat donné à un avocat pour préparer le modificatif en ce sens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 7] fait valoir en réponse que :
- l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un vote à l'unanimité pour modifier la destination de parties privatives ou les modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, cet article ne prévoyant en aucun cas que l'unanimité s'applique pour mandater un avocat afin de rédiger un simple projet de modificatif,
- le fait de désigner un avocat pour rédiger un projet de modificatif au règlement ne préjuge en rien d'une part, du contenu du projet de modificatif qui sera établi et d'autre part, de la majorité à laquelle ce projet pourrait, le cas échéant, être mis à l'ordre du jour puis voté lors d'une prochaine assemblée générale, qui n'est pas encore intervenu,
- la désignation d'un prestataire extérieur chargé d'une mission pour la copropriété relève de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- la SCI Verbaud peut contester l'usage fait par la copropriété de ses deniers mais cela ne constitue aucunement une cause d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022,
- la copropriété a souhaité mandater, dans un premier temps, un cabinet d'avocats pour proposer un projet de modificatif puis décider, dans un second temps, d'adopter ou non ce modificatif, la copropriété n'ayant d'ailleurs toujours pas décidé si elle entendait au non soumettre au vote d'une prochaine assemblée générale le projet de modificatif au règlement de copropriété qui a été préparé par son avocat,
- si un projet de modificatif du règlement de copropriété venait à être adopté et ne convenait pas à la SCI Verbaud, elle pourrait alors, le cas échéant, le contester,
- tel n'est pas le cas en l'espèce et c'est donc sans fondement que l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022 est sollicitée.
En droit, il sera rappelé que les décisions qui concernent le droit individuel de propriété, requièrent l'accord unanime de tous les copropriétaires (par exemple : l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, les travaux portant atteinte à la destination de l'immeuble, les modalités de jouissance des parties privatives, la modification de la répartition des charges, la dissolution de la copropriété).
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : "[…] L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété".
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut, sauf à l'unanimité, restreindre la nature des activités pouvant être exercées dans l'immeuble, et par exemple interdire l'exploitation d'un restaurant ou d'un commerce alimentaire dans lots du rez-de-chaussée alors que ces lots sont d'après le règlement de copropriété à usage commercial, sans restriction (ex. : Civ.3ème, 16 septembre 2003, n°02-16.129).
Il est constant, à ce titre, que la clause du règlement de copropriété ne stipulant d'autre réserve que celle relative à l'interdiction des nuisances sonores ou olfactives n'interdit pas, en elle-même, d'exploiter un restaurant (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-21.429 ; 11 mai 1999, n° 97-17.390 ; 21 novembre 2000, n° 96-17.101 ; 14 décembre 2010, n° 09-71.134).
Par ailleurs, il sera également rappelé que l'abus de majorité suppose de favoriser l'intérêt personnel des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires et est constitué si la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l'intention de nuire ou dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
En l'espèce, selon la description figurant à la page 2 du règlement de copropriété, l'immeuble est composé d'un bâtiment principal à usage commercial au rez-de-chaussée et à usage d'habitation aux étages.
Le règlement de copropriété précise, en son chapitre 3ème "Droits et obligations des propriétaires" : "A) Parties constituant une propriété privée
[…] Toutes les parties divises de l'immeuble pourront être occupées à titre commercial, professionnel ou artisanal, à condition de se conformer aux lois et règlements en vigueur et à condition de ne pas gêner les autres co-propriétaires soit pour leur mode d'exploitation soit par leurs bruits soit par leur mauvaise odeur.
Il pourra être exercé notamment des professions purement libérales telles que docteur, chirurgien, médecin, avocat, mais s'il s'agit d'un docteur, médecin, chirurgien, à la condition qu'il ne soit tenu aucune clinique ni aucun laboratoire quelconque. […] Les propriétaires et les occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.
En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur ou autre aux usages établis dans les maisons bien tenues. Tous bruits et tapages nocturnes de quelque nature qu'ils soient alors même qu'ils auraient lieu dans l'intérieur des appartements, troublent la tranquillité des occupants et sont formellement interdits" (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).
La résolution n°19, qui a été adoptée, est rédigée comme il suit :
"19) Mandat confié au Cabinet d'Avocats HOFFMANN & ASSOCIES, spécialisé en droit immobilier et de la copropriété, pour préparer un projet de modificatif au règlement de copropriété pour y introduire l'interdiction des métiers de bouche et les commerces de vente alimentaires (épicerie) dans l'immeuble
Majorité : Article 24 de la loi du 10 juillet 1965
Plusieurs copropriétaires ont fait part de leur souhait de modifier le règlement de copropriété pour y insérer une disposition interdisant l'exercice des métiers de bouche dans l'immeuble ainsi que les commerces de vente alimentaires (épicerie)
Il est donc proposé aux copropriétaires de mandater le Cabinet d'Avocats HOFFMANN & ASSOCIES sis [Adresse 2] - [Localité 7] qui intervient spécialement en droit immobilier et de la copropriété, pour rédiger un projet de modificatif au règlement de copropriété qui ferait l'objet, après sa rédaction, d'un vote au cours d'une future Assemblée générale.
Le Cabinet d'Avocats HOFFMANN & ASSOCIES a proposé de rédiger ce modificatif au règlement de copropriété pour un montant de 800 euros HT.
Ce sujet ayant été largement débattu en Assemblée générale des copropriétaires et les questions ayant été épuisées, il est proposé aux copropriétaires de mandater le Cabinet HOFFMANN & ASSOCIES pour qu'il rédige un projet de modificatif au règlement de copropriété pour y interdire l'exercice des métiers de bouche dans l'immeuble.
- les honoraires du syndic sont fixés dans le contrat de mandat.
- que le coût global de cette mission sera financé par le budget de fonctionnement de l'immeuble en CHARGES GENERALES" (pièce n°7 du syndicat des copropriétaires).
En l'espèce, la décision de mandater un cabinet d'avocats pour rédiger un projet de modificatif au règlement de copropriété ne modifie pas, en tant que tel et à ce stade, le règlement de copropriété pour interdire expressément l'exercice des métiers de bouche dans l'immeuble ainsi que les commerces de vente alimentaires (épicerie), et ne constitue donc pas, en elle-même, une modification de la destination du lot n°2 de la SCI Verbaud ou aux modalités de sa jouissance.
Cette résolution ne nécessitait donc pas un vote à l'unanimité des copropriétaires.
Par ailleurs, l'examen du règlement de copropriété de l'immeuble permet d'établir que l'activité de commerces de bouche ou de ventes alimentaires n'est pas expressément interdite par le règlement de copropriété, la seule restriction imposée à l'exercice d'une activité commerciale étant qu'elle ne gêne pas les autres copropriétaires soit par son mode d'exploitation, soit par les bruits ou mauvaises odeurs qu'elle engendrerait.
Pour autant, la SCI Verbaud ne rapporte pas la preuve, compte tenu des pièces versées aux débats, que la résolution n°19, qui ne fait que mandater un cabinet d'avocats spécialisé en droit immobilier et de la copropriété pour rédiger un projet de modificatif au règlement de copropriété, aurait été adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts de copropriétaires majoritaires au détriment de la SCI Verbaud, s'agissant d'une résolution qui a fait l'objet d'un large débat en assemblée générale et qui comporte la précision selon laquelle le projet de modificatif au règlement de copropriété "ferait l'objet, après sa rédaction, d'un vote au cours d'une future Assemblée générale".
En conséquence, la SCI Verbaud est mal fondée en sa demande d'annulation de la résolution n°19 et il convient de l'en débouter.
2. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Compte tenu du sens de la présente décision, la SCI Verbaud sera condamnée au paiement des dépens qui seront recouvrés par Maître Marc Hoffmann, avocat en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 7], représenté par son syndic, la société Oralia Meillant et Bourdeleau, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, compte tenu l'objet de la résolution n° 19 portant sur l'élaboration d'un projet de modificatif au règlement de copropriété, pour y introduire l'interdiction des métiers de bouche et les commerces de vente alimentaires (épicerie) dans l'immeuble, alors que la SCI Verbaud est propriétaire dans l'immeuble d'une boutique au sein de laquelle est exploitée un commerce d'alimentation générale.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SCI Verbaud de sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2022 ;
CONDAMNE la SCI Verbaud aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Marc Hoffmann, avocat en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 7], représenté par son syndic, la société Oralia Meillant et Bourdeleau, de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024.
La GreffièreLe Président
