TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître FRANCESCHI
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître NINO
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8ème chambre
2ème section
N° RG 22/02674
N° Portalis 352J-W-B7G-CWEYP
N° MINUTE :
Assignation du :
15 Février 2022
JUGEMENT
rendu le 04 Avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] - [Localité 6] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525
DÉFENDERESSE
Société DROUB POUR L’INVESTISSEMENT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Giovanna NINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1675
Décision du 04 Avril 2024
8ème chambre
2ème section
N° RG 22/02674 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEYP
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Anita ANTON, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Juge
assistés de Madame Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965.
Il est géré par le cabinet Atrium Gestion, syndic.
Il s'agit d'un ensemble immobilier situé entre le [Adresse 2] et la [Adresse 3], constitué de trois bâtiments :
- un bâtiment dit "Bâtiment A" en façade et en retrait sur le [Adresse 2] élevé sur trois étages de sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de douze étages,
- un bâtiment dit "Bâtiment B" perpendiculaire à celui-ci-dessus, reliant ledit bâtiment avec le bâtiment ci-après élevé sur trois étages de sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de onze étages,
- un bâtiment en façade sur la [Adresse 3], comportant trois escaliers dits "Escaliers C, D, E" élevé sur trois étages de sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de sept étages
Le bâtiment A en façade sur le [Adresse 2] est distribué de la manière suivante :
- rez-de-chaussée : local commercial,
- étages 1 à 4 : lots à usage exclusif de bureaux,
- étages 4 à 12 : lots à usage exclusif d'habitation avec possibilité d'exercice de professions libérales à certaines conditions et sous réserve de l'obtention de l'autorisation de l'assemblée générale.
Cet ensemble immobilier a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en date du 23 mai 1962.
Il a fait l'objet de différents modificatifs, à savoir :
- modificatif du 12 mars 1963
- modificatif du 17 avril 1963
- modificatif du 17 avril 1964
- modificatif du 15 mai 1964
- modificatif du 20 janvier 1967
- modificatif du 16 juin 1998
- modificatif du 27 juillet 2007
- modificatif du 17 décembre 2014
- modificatif du 15 janvier 2015 comprenant nouvel état descriptif de division (réunion et subdivision de lots).
Une grande partie des lots situés aux 4 premiers étages du bâtiment A (environ 40 appartements), issus de la division des lots de bureaux, a été reconfigurée en studios et revendue dans le cadre d'une opération de marchand de biens.
La société Droub pour l'Investissement est propriétaire des lots n° 871, 872, 873, 878 et 879, situés au 3ème étage du bâtiment A.
Ces lots sont issus de la subdivision du lot n° 828, ce lot étant lui-même issu de la réunion des lots n° 357 à 361 consistant en un ensemble de locaux destinés à usage de bureaux.
Le cabinet Atrium Gestion a pu constater que plusieurs de ces lots, dont ceux appartenant à la société Droub pour l'Investissement, faisaient l'objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage de type Airbnb. Il a fait établir un premier procès-verbal de constat le 19 janvier 2018 puis un second le 16 juillet 2019.
L'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2019 (résolutions n°25 à 34), a habilité le syndic à agir à l'encontre de tous les copropriétaires, propriétaires de bureaux transformés en habitation et proposés à la location courte durée.
Le conseil du syndicat des copropriétaires a donc adressé une mise en demeure à la société Droub pour l'Investissement le 18 mars 2020.
La société Droub pour l'Investissement a poursuivi son activité, les locataires y ayant même exercé une activité de prostitution.
Le conseil du syndicat des copropriétaires lui a donc adressé une nouvelle mise en demeure le 19 octobre 2020, qui n'a pas davantage été suivie d'effet.
Par exploit d'huissier délivré le 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] a assigné la société Droub pour l'Investissement afin de lui voir faire interdiction de louer ses lots n° 871, 872, 873, 878 et 879,
lui ordonner d'y cesser toute activité de locations touristiques, de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant les portes, et de lui justifier du retrait des annonces de locations de ses lots n° 871, 872, 873, 878 et 879 sur plusieurs sites internet, le tout sous astreinte, outre sa condamnation à la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais de constat.
Par conclusions récapitulatives en demande notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6], demande au tribunal de :
"Vu l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Vu les dispositions du règlement de copropriété et de ses modificatifs,
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] en toutes ses demandes, fins et conclusions,
L'y DECLARER bien fondé,
Y faisant droit,
FAIRE INTERDICTION à la société Droub pour l'Investissement de louer ses lots n°871, 872, 873, 878 et 879.
ORDONNER à la société Droub pour l'Investissement de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans les lots n° 871, 872, 873, 878 et 879 lui appartenant au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par infraction constatée par voie d'huissier de justice ;
ORDONNER à la société Droub pour l'Investissement de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant les portes des lots n° 871, 872, 873, 878 et 879 dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par infraction constatée par voie d'huissier de justice ;
ENJOINDRE à la société Droub pour l'Investissement de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de ses lots n°871, 872, 873, 878 et 879 sur les sites gites.fr, booking.com, cybevasion.fr, agoda.com, viamichelin.fr, mappy.com, pick-a-flat-eiffel-tower, cartesfrance.fr, planetofhotels.com, a-hotel.com, hotel-board.com, best-paris-hotels.org, lodging-world.com, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il pourra être à nouveau statué ;
RAPPELER que la décision est assortie de l'exécution provisoire ;
CONDAMNER la société Droub pour l'Investissement à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société Droub pour l'Investissement aux entiers dépens.".
Par conclusions responsives n°2 notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, la société Droub pour l'Investissement demande au tribunal de :
"Vu les articles 8 et 9 de loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu l'article 122 du Code de procédure civile ;
Vu l'article 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété ;
Vu la jurisprudence ;
Vu les pièces versées aux débats
Sur la fin de non-recevoir
DECLARER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] - [Localité 6] formées à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement s'agissant des lots 871 et 878 ;
À titre principal
JUGER que l'activité exercée par la société Droub pour l'Investissement n'est pas prohibée par le règlement de copropriété ;
JUGER qu'il n'existe aucun trouble anormal de voisinage imputable à la société Droub pour l'Investissement ;
En conséquence ;
DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] - [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, fin et prétentions ;
En tout état de cause
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] - [Localité 6] à payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société Droub pour l'Investissement ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] - [Localité 6] aux entiers dépens".
Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2023.
L'affaire, plaidée à l'audience du 8 février 2024, date à laquelle les parties ont été informées de la mise en délibéré au 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux lots 871 et 878
La société Droub pour l'Investissement soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en toutes ses demandes relatives aux lots n°871 et 878 dès lors que :
- les lots n° 871 et 878, dont elle est propriétaire, constituent des débarras de telle sorte que ces derniers ne sont pas destinés à la location,
- le syndicat des copropriétaires sollicite l'interdiction de louer ses lots n° 871 et 878,
- il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 12 juin 2019 que l'autorisation à agir donnée au syndic à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement ne concerne que les lots 872,873 et 879,
- le syndicat des copropriétaires n'a pas habilité le syndic à agir à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement s'agissant des lots 871 et 878.
En droit, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Toutefois, selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut, en principe, agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Ces dispositions, qui ont pour but de protéger le syndicat des copropriétaires, sont d'ordre public (3ème Civ., 14 mai 1974, n°73-10.204, Bull n°190).
Le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu'elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile, qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action (3ème Civ., 12 octobre 1988, n°86-19.403, Bull n°140, 3ème Civ., 10 octobre 1990, n°89-13.854, Bull n 182 ; Ass. Plén., 15 mai 1992, n°89-18.021, Bull n°5).
L'habilitation donnée au syndic doit être claire et précise et ce notamment quant à l'objet de l'action à exercer (3ème Civ., 25 mars 2021, n° 20-15.307, 3ème Civ., 25 mars 2021, n° 20-12.245, 3ème Civ., 15 nov. 2018, n° 17-24.789, 3ème Civ., 7 oct. 1998, n° 96-20.944).
En l’espèce, aucune partie ne soulève que l’exception de procédure tirée du défaut d’habilitation du syndic relève de la compétence du juge de la mise en état.
Par ailleurs, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2019 en sa résolution n°29 a habilité le syndic à agir à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement en ces termes :
"Vingt-neuvième résolution : habilitation à agir en justice à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement, copropriétaire des lots n°872, 873 et 879
Le président met aux voix la résolution suivante :
Conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale autorise son syndic, le cabinet Atrium Gestion, à engager au nom du syndicat des copropriétaires une action en justice devant toute juridiction compétente, en référé ou au fond, y compris devant le juge de l'exécution, en première instance ou en appel afin d'obtenir :
La condamnation de société Droub pour l'Investissement propriétaire des lots numéro 872, 873 et 879 à, au besoin sous astreinte :
- cesser immédiatement et définitivement toute activité de location meublée de courte durée de type Airnbnb.
Si nécessaire, procéder à la dépose de la boite à clés installée sans autorisation dans les parties communes et remettre les parties communes dans leur état initial.
Indemniser le syndicat au titre des préjudices subis et rembourser l'intégralité des frais et honoraires de procédure qu'il aura engagés.
- la liquidation de toute astreinte et la fixation d'une nouvelle astreinte.
Ont voté pour : 121 copropriétaires représentant 60002 tantièmes
Ont voté contre : 9 copropriétaires représentant 1295 tantièmes
Se sont abstenus : 3 copropriétaires représentant 539 tantièmes
[…]
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, soit (600002/ 61297 tantièmes" (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires).
Il résulte de ce qui précède que le syndic n'a pas été habilité par l'assemblée générale des copropriétaires à agir en justice à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement s'agissant des lots 871 et 878 dont elle est propriétaire et qui constituent des débarras et ne sont pas concernées par l’activité de location meublée de courte durée faisant l’objet de la présente procédure.
En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement s'agissant des lots 871 et 878 seront rejetées.
2. Sur le changement d'usage des lots au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Droub pour l'Investissement a procédé à un changement d'usage des lots n°872, 873 et 879 au sens des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dès lors qu'elle exerce dans ses lots une activité de locations de courte durée alors que lesdits lots sont affectés selon le règlement de copropriété à l'usage de bureaux.
La société Droub pour l'Investissement conteste avoir procédé par le biais de son activité de location à un changement d'usage au sens de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation en faisant valoir que l'usage de bureaux ne peut être comparé par analogie avec un usage d'habitation.
En droit, il sera rappelé que l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation est situé dans la section 2 "Changements d'usage et usages mixtes des locaux d'habitation" du chapitre Ier du titre III "Dispositions tendant à maintenir ou à augmenter le nombre des logements" du livre VI "Mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement".
Son alinéa 1er dispose "Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986".
Le 6ème et dernier alinéa de cet article précise "Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article".
Les dispositions de l'article L. 631-7 susvisées sont applicables aux seuls locaux d'habitation.
En l'espèce, les lots n°872, 873 et 879 appartenant à la société Droub pour l'Investissement sont issus de la subdivision du lot n° 829, ce lot étant lui-même issu de la réunion des lots n° 352 à 366 selon la fiche d'immeuble (pièce n°18 du syndicat des copropriétaires).
Selon le règlement de copropriété, ces lots sont désignés comme étant : "un ensemble de locaux destinés à l'usage de bureaux."
Les lots n° 872, 873 et 879 appartenant à la société Droub pour l'Investissement sont donc affectés à usage de bureau et non pas d'habitation.
En conséquence, il est inopérant de soutenir que la société Droub pour l'Investissement a procédé à un changement d'usage de son lot selon les dispositions de l'article L. 631-7 susvisées qui sont applicables aux seuls locaux d'habitation.
Au surplus, la conformité du changement d'usage d'un lot au regard de la destination de l'immeuble est indépendante de la procédure d'autorisation administrative qu'un copropriétaire doit, par ailleurs, respectée (ex. : Cour d'appel de Toulouse, 1ère chambre, section 1, 15 novembre 2010, n° RG 09/04649).
Ce moyen est donc inopérant.
3. Sur l'examen de la conformité de l'activité exercée par la société Droub pour l'Investissement à la destination de l'immeuble, au règlement de copropriété et à la clause d'habitation bourgeoise
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que :
- l'activité commerciale exercée par la société Droub pour l'Investissement porte atteinte à la destination de l'immeuble,
- les lots n° 872, 873 et 879 appartenant à la société Droub pour l'Investissement sont affectés à usage exclusif de bureau, cette qualification d'usage de bureau ne permettant pas un usage à titre commercial,
- le règlement de copropriété prévoit une destination particulière spécifique à chaque niveau et bâtiment de la résidence,
- en matière de copropriété, la notion de "bureau" est exclusive de celle de "commerce",
- l'hébergement hôtelier n'est pas assimilable à une profession libérale mais constitue une activité commerciale.
Il ajoute que l'article 12 du règlement de copropriété n'autorise pas l'activité de location meublée saisonnière à titre habituel, dès lors qu'il précise que le caractère bourgeois de l'immeuble devra être respecté et que "l'organisation d'une pension est formellement interdite".
La société Droub pour l'Investissement répond que :
- la liberté d'usage des parties privatives doit s'apprécier au regard des droits des autres copropriétaires,
- à la lecture du règlement de copropriété, la destination des lots est la suivante :
* les lots situés au rez-de-chaussée, aux premier et deuxième sous-sols sont à destination mixte (habitation, professionnel et commerciale dès lors qu'il n'existe aucune restriction),
* les lots situés aux quatre premiers étages sont à destination mixte (bureaux, commerciaux et habitation) dès lors qu'il n'existe aucune restriction et que la destination de l'immeuble est mixte,
* les lots situés à partir du 5ème étage sont destinés à l'habitation mais non de manière exclusive dès lors que les professions libérales sont admises,
- la location de ses lots n'enfreint pas le règlement de copropriété, puisque les lots situés dans les quatre premiers étages ne sont pas visés par une interdiction implicite ou explicite d'activité commerciale et qu'aux termes de l'article 2 du règlement de copropriété, aucune interdiction d'activité commerciale ne vise les lots des quatre premiers étages,
- l'article 12 du règlement de copropriété autorise la location meublée à condition toutefois de respecter le droit des autres copropriétaires,
- la location meublée, même de courte durée, n'es pas ici prohibée par le règlement de copropriété,
- elle exerce l'activité de location meublée au sein de l'immeuble depuis l'acquisition de ses lots, soit en 2017.
En droit, l'article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire".
L'article 8 indique qu'un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.
L'article 9 fixe certaines restrictions au droit d'usage des copropriétaires : "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".
Il résulte de ces dispositions qu'un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble.
La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d'un copropriétaire sont interprétées strictement.
La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l'usage de son lot (3ème Civ., 10 décembre 1986, n°85-11.374, Bull n°179 ; 3ème Civ., 10 décembre 1986, n°82-15.198 Bull n°180 ; 3ème Civ., 7 décembre 1994, n°91-13.035 ; 3ème Civ., 2 février 1999, n°97-14.585).
En revanche, les clauses du règlement de copropriété peuvent interdire ou restreindre une activité de location meublée. Leur validité doit, néanmoins, s'apprécier au regard de la destination de l'immeuble, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l'immeuble (3ème Civ., 8 juin 2011, pourvoi n°10-15.891, Bull. 2011, III, n°97 ; 3ème Civ., 9 juin 2010, n°09-14.206, Bull. 2010, III, n°116).
La possibilité ouverte à des lots en rez-de-chaussée d'exercer une activité de nature commerciale n'est pas de nature, en elle-même, à justifier une autorisation générale, proscrite par le règlement de copropriété, d'exercice de toute activité commerciale dans tous les autres locaux à usage de bureaux en rez-de-chaussée, conformément à la destination bourgeoise de l'immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible
(en ce sens : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 mars 2021, n° RG 19/18856 ; voir également : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 31 mai 2023, n° RG 22/18593 ; 25 octobre 2023, n° RG 19/11631).
Lorsqu'un copropriétaire entend changer l'affectation de ses parties privatives, il doit indépendamment du respect des règles d'urbanisme s'assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 mars 2021, n° RG 17/15876).
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'activité de location en meublé exercée par la société Droub pour l'Investissement concerne des locations de courte durée avec fourniture de services d'une entreprise de ménage qui apparente cette exploitation à une activité commerciale et non pas civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Il résulte des procès-verbaux de constat d'huissiers versés aux débats que la société Droub pour l'Investissement, propriétaire des lots n° 872, 873 et 879 situé au 3ème étage du bâtiment A, se livre à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d'appartements équipés de coffres à clés situés sous la sonnette, qu'elle utilise les services d'une entreprise de ménage (Elis) pour l'entretien des appartements (Pièces n°6 et 7 du syndicat des copropriétaires) et qu'elle prospecte sa clientèle via des sites de location en ligne (airbnb.fr, hotels.com, expedia ;fr, travelocity.com…) (pièce n°12 du syndicat des copropriétaires).
L'article 2 du règlement de copropriété stipule que :
"Les règles d'habitation de l'immeuble et d'utilisation des locaux privatifs seront les suivantes :
Les locaux privatifs situés en rez-de-chaussée et au premier et deuxième sous-sols composant le lot numéro 1 de l'état descriptif de division originaire sont affectés à usage commercial et professionnel quelconque sans restriction.
Les locaux privatifs situés aux quatre premiers étages du bâtiment ayant façade vers le [Adresse 2] sont affectés à usage de bureaux.
Les appartements et autres locaux privatifs et leurs annexes devront toujours être habités bourgeoisement et- sauf autorisation spéciale donnée à la majorité des deux/tiers des voix présentes ou représentées, par une assemblée générale de tous les copropriétaires réunissant un quorum irrévocable des deux tiers des tantièmes de copropriété - il ne pourra être exercé dans un appartement ou studio aucun commerce ou industrie quelconque ni une profession de quelque nature qu'elle soit à l'exception de professions libérales ne changeant pas la destination bourgeoise des lieux et ne comprenant que la réception de visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées, les professions libérales bruyantes telles que professeur de musique ou de chant étant toutefois expressément exclues sauf dérogation comme indiqué ci-dessus (…)
Les boxes et emplacements de parking pour voitures automobile situées au sous-sol - autres que ceux dépendant du lot numéro 1 de l'état descriptif de division originaire - ne pourront pas faire l'objet d'une exploitation commerciale ni d'atelier de réparation."
L'article 12 du règlement de copropriété énonce :
"Les propriétaires des différents lots […] pourront les louer en totalité ou en partie, sous la condition expresse pour ce qui concerne les appartements et studios, que le syndic soit informé de la location.
[…] Ces locations ne pourront être consenties qu'à des personnes de bonne vie et mœurs. La location ou sous-location en meublé de tout ou partie sera tolérée, mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie et mœurs, qu'ils observent, en ce qui les concerne, le présent règlement et que le caractère bourgeois de l'immeuble et les conditions générales de l'habitation ne soient pas changés, l'organisation d'une pension étant formellement interdite".
Il ressort de ces dispositions que l'immeuble a un usage mixte, habitation et commercial, et que la clause d'habitation bourgeoise n'est pas exclusive.
Toutefois, ces dispositions révèlent également que l'affectation des lots privatifs est fixée spécifiquement en fonction de leur localisation. L'immeuble composé de 12 étages est à usage exclusif de bureaux pour les étages 1 à 4, à usage exclusif d'habitation pour les étages 4 à 12, avec possibilité limitée d'exercice de professions libérales, et à usage commercial limité aux seuls locaux privatifs composant le lot n°1 situés en rez-de-chaussée et aux premier et deuxième sous-sols.
Or, le seul usage commercial autorisé par le règlement de copropriété pour le lot n°1 situé en rez-de-chaussée et aux premier et deuxième sous-sols, ne permet pas de considérer que cet usage commercial pourrait être autorisé par le règlement de copropriété pour les lots privatifs situés aux quatre premiers étages du bâtiment A, alors même que le règlement de copropriété limite très clairement pour ces lots leur usage à celui de bureaux.
En outre, le caractère résidentiel de l'immeuble est confirmé à la fois :
- par l'article 12 du règlement de copropriété, qui prévoit que si l'appartement n'est pas occupé par le propriétaire, la location des appartements est conditionnée par l'obligation pour le bailleur d'aviser le syndic de la location et de respecter le caractère bourgeois de l'immeuble,
- et par la clause d'habitation bourgeoise figurant à l'article 2 du règlement de copropriété même si elle n'est pas exclusive, en interdisant tout commerce ou industrie quelconque ou autre profession (hors locaux privatifs situés en rez-de-chaussée et au premier et deuxième sous-sol) et en encadrant strictement l'exercice de professions libérales, subordonné :
* au respect de la destination bourgeoise des lieux,
* à la réception d'un nombre limité de visiteurs,
* à un usage bourgeois des parties communes empruntées,
* et à l'absence d'exercice de toute profession libérale bruyante, telle que professeur de musique ou de chant.
Enfin, le tribunal précise également qu'il n'existe pas de rupture d'égalité manifeste entre les copropriétaires exerçant une activité commerciale au sein de l'immeuble dès lors que l'activité commerciale est exclusivement limitée au lot n°1 situé en rez-de-chaussée et aux premiers et deuxième sous-sols dans le but de préserver la destination bourgeoise de l'immeuble. Il n'y a donc aucune identité de situation entre les lots n°872, 873 et 879 appartenant à la société Droub pour l'Investissement et le lot n°1, qui impliquerait un traitement identique.
L'usage commercial des lots n°872, 873 et 879 appartenant à la société Droub pour l'Investissement est donc de nature à affecter l'équilibre entre habitation bourgeoise et usage commercial au sein de l'immeuble, en portant atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires, d'autant que les lots situés aux 4 premiers étages du bâtiment A constituent environ 40 appartements issus de la division de bureaux et qu'une activité commerciale de locations de courte durée intensive exercée dans ces 40 appartements compromettrait significativement et irrémédiablement le caractère résidentiel de cet immeuble.
En conséquence, il résulte tant des éléments de droit que des éléments de fait, appréciés ci-dessus, que l'activité commerciale de locations de courte durée exercée par la société Droub pour l'Investissement dans les lots n°872, 873 et 879 lui appartenant n'est pas conforme à la destination de l'immeuble et aux dispositions du règlement de copropriété.
Eu égard à cette non-conformité à la destination de l'immeuble de l'activité exercée par la société Droub pour l'Investissement, et sans qu'il soit besoin en l'espèce de caractériser l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, il convient de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires :
- d'ordonner à la société Droub pour l'Investissement de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans les lots n°872, 873 et 879 lui appartenant au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d'huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;
- d'ordonner à la société Droub pour l'Investissement de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant la porte du lot n°887, participant de l'activité de location exercée, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d'huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;
- de lui enjoindre de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de ses lots n°872, 873 et 879 sur les sites gites.fr, booking.com, cybevasion.fr, agoda.com, viamichelin.fr, mappy.com, pick-a-flat-eiffel-tower, cartesfrance.fr, planetofhotels.com, a-hotel.com, hotel-board.com, best-paris-hotels.org, lodging-world.com, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d'huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement.
Il convient de dire que les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.
En revanche, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d'interdire à la société Droub pour l'Investissement de louer ses lots n°872, 873 et 879.
En effet, le principe étant la liberté d'usage de son lot par tout copropriétaire, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, les lots n°872, 873 et 879 peuvent être loués en tant que bureaux, voire le cas échéant, à titre d'habitation, dans le respect de la destination bourgeoise de l'immeuble et à la condition d'avoir obtenu une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires comme pour les lots situés aux 1er, 2ème et 3ème étages de l'immeuble, de sorte qu'il ne peut être fait droit à cette demande générale d'interdiction de toute location.
4. Sur les demandes accessoires
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenu aux dépens, la société Droub pour l'Investissement sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros à ce titre.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Droub pour l'Investissement, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Droub pour l'Investissement s'agissant des lots 871 et 878,
ORDONNE à la société Droub pour l'Investissement de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans les lots n° 872, 873 et 879 lui appartenant au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d'huissier de justice, soit par le maintien de l'annonce sur les sites de location soit par location dûment constatée par huissier, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,
ORDONNE à la société Droub pour l'Investissement de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant la porte des lots n° 872, 873 et 879, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d'huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,
ENJOINT à la société Droub pour l'Investissement de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de ses lots n° 872, 873 et 879 sur les sites gites.fr, booking.com, cybevasion.fr, agoda.com, viamichelin.fr, mappy.com, pick-a-flat-eiffel-tower, cartesfrance.fr, planetofhotels.com, a-hotel.com, hotel-board.com, best-paris-hotels.org, lodging-world.com, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d'huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT que les astreintes précitées courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de voir interdire à la société Droub pour l'Investissement de louer ses lots n° 872, 873 et 879,
CONDAMNE la société Droub pour l'Investissement aux entiers dépens,
CONDAMNE la société Droub pour l'Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024.
La GreffièreLe Président
