TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 02/04/2024
à : La Société SCI NOOR
Copie exécutoire délivrée
le : 02/04/2024
à : Me Gilles GODIGNON SANTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07419 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UY6
N° MINUTE :
10/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 02 avril 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic la Société NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074
DÉFENDERESSE
La Société SCI NOOR, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de PARISI Florian, Greffier
Décision du 02 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07419 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UY6
EXPOSE DU LITIGE
La SCI NOOR est propriétaire du lot n°1 dans l'immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI NOOR, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
· 3595,96 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023,
· 904,19 euros au titre des frais engagés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce compris le coût de la sommation de payer du 09 mai 2023 soit la somme de 148,42 euros,
· 1500 euros de dommages-intérêts,
· 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI NOOR a accumulé un arriéré de charges, que cette défaillance lui a causé un préjudice en ce qu’il a été contraint d’accomplir des diligences en vue du recouvrement, que ce défaut de paiement malgré relances et mises en demeure démontre la mauvaise foi du copropriétaire.
A l'audience du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI NOOR n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour établissant la qualité de copropriétaire de la SCI NOOR ,le contrat de syndic,Un décompte détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3095,67 euros au titre des charges et provisions sur charges du 01 juillet 2022 au 01 octobre 2023 4è trimestre 2023 inclus, 297,31 euros au titre des travaux somme arrêtée au 4 mai 2022 et 202,98 euros au titre du fonds travaux somme arrêtée au 01 octobre 2023, les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré et faisant apparaître les régularisations sur charges,les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2021, 4 mai 2022 et 22 mai 2023, ainsi que les attestations de non-recours relatives aux deux premiers procès-verbaux, et comportant : approbation des comptes des exercices 2021, 2022 ; vote des budgets prévisionnels 2021, 2023, le fonds travaux 2022, 2023; vote des travaux. les mises en demeure de payer la somme de 1052 euros et 349,31 euros adressées le 22 novembre 2022 à la SCI NOOR en courriers suivis,une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023 délivré à étude valant mise en demeure sur la somme de 3128,38 euros dont 148,42 euros de coût de l’acte, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3595,96 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023 incluant l'appel provisionnel du 4è trimestre 2023.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 904,19 euros se décomposant comme suit :
- 52 euros x2 pour l'envoi des mises en demeure par LRAR du 22 novembre 2022,
- 52 euros pour la relance après mise en demeure du 14 décembre 2022,
- 53,17 euros pour un dernier avis avant poursuite du 16 décembre 2022,
-132,60 euros pour le commandement de payer du 18 avril 2023,
-148,42 euros pour la sommation de payer du 9 mai 2023,
- 414 euros pour la constitution du dossier contentieux.
Il sera relevé toutefois que les envois des mises en demeure du 22 novembre 2022 ont été faits selon les modalités du « courrier suivi » et non par lettre recommandée avec avis de réception comme mentionné sur les factures. Par ailleurs la relance du 14 décembre 2022 et le dernier avis avant poursuite du 16 décembre 2022, au demeurant non nécessaires après deux mises en demeure, ne sont pas produits. Ces sommes seront en conséquence écartées. S’agissant de l’envoi du dossier à l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
En conséquence la somme globale de 148,42 euros correspondant au coût de la sommation de payer sera accordée au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires, étant précisé que la période d’arriéré correspond à une seule année. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.
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Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI NOOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY les sommes suivantes :
- 3595,96 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023 incluant l'appel provisionnel du 4è trimestre 2023,
- 148,42 euros au titre des frais de recouvrement,
REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SCI NOOR aux dépens,
CONDAMNE la SCI NOOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
