TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 02/04/2024
à : La Société EDOUARD LANTIEZ
Copie exécutoire délivrée
le : 02/04/2024
à : Me Pierre-edouard LAGRAULET
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TEC
N° MINUTE :
6/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 02 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le Cabinet LE TERROIR, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0732
DÉFENDERESSE
La Société EDOUARD LANTIEZ, dont le siège social est sis Chez sa gérante Mme [K] [S] - [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de PARISI Florian, Greffier
Décision du 02 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TEC
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Edouard Lantiez est propriétaire du lot 32 dans l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR, a assigné la SCI Edouard Lantiez devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
948,27 euros au titre des charges de copropriété arriérées dues au 6 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1766,20 euros au titre des frais du 6 septembre 2023, 1800 euros de dommages et intérêts,Avec capitalisation des intérêts, 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mars 2023, L’exclusion de La SCI Edouard Lantiez du bénéfice de répartition des sommes allouées en réparation du préjudice, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas payés depuis courant 2022 ce qui oblige les autres copropriétaires à en faire l’avance et cause une gêne de trésorerie, qu’il en est résulté un préjudice financier pour le syndicat, que des frais de recouvrement ont été exposés.
A l'audience du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI Edouard Lantiez n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la SCI Edouard Lantiez,le règlement de copropriété, le contrat de syndic, l’historique du compte pour la période du 30 septembre 2021 au 6 septembre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 948,27 euros au titre des charges, provisions sur charges et travaux et incluant les régularisations de charges,les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2021, 27 janvier 2022, 31 janvier 2023 ainsi qu’une attestation de non-recours concernant ces procès-verbaux, une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023 de payer la somme de 1652,21 euros dont 124,96 euros correspondant au coût de l’acte et 566,29 euros de frais,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 948,27 euros au titre de l’impayé de charges, provisions sur charges de copropriété et les travaux portant sur la période du 30 septembre 2021 au 6 septembre 2023.
La SCI Edouard Lantiez sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 date de l’assignation.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1766,20 euros au titre des « frais du 6 septembre 2023 ». Les pièces suivantes sont produites:
- pièce 5 : lettre de relance du 21 novembre 2022 facturée 9.04 euros (pièce 20) dont l’envoi n’est pas justifié,
- pièce 6 : mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 19 décembre 2022 dont l’avis de réception au recto de la pièce ne correspond pas à l’acte mais à un courrier de relance du 12 décembre 2022 distribué le 15 décembre 2022,
- pièce 7 : lettre de relance simple du 27 février 2023 facturée 9.04 euros (pièce 20) dont l’envoi n’est pas justifié,
- pièce 8 : sommation de payer du 22 mars 2023 facturée 129.96 euros
Le syndicat des copropriétaires produit en outre un décompte de frais au 6 septembre 2023, des factures d’honoraires du syndic des 12 janvier 2023, 15 mars 2023, 10 mai 2023, 23 mars 2023, 21 juillet 2023
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la seule somme de 129.96 euros correspondant au coût de la sommation de payer est justifiée.
La réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 septembre 2023 pour les charges et frais de recouvrement.
Sur la demande d’exclusion du bénéfice de répartition
La demande, non motivée en droit, sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
La SCI Edouard Lantiez, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en dernier ressort,
CONDAMNE la SCI Edouard Lantiez à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR les sommes suivantes :
948,27 euros au titre de l’impayé de charges, provisions sur charges de copropriété et les travaux portant sur la période du 30 septembre 2021 au 6 septembre 2023, 129,96 euros au titre des frais nécessaires,
ORDONNE la capitalisation des intérêts
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,
CONDAMNE la SCI Edouard Lantiez aux dépens,
CONDAMNE la SCI Edouard Lantiez à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
