TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [Z] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Marc ZIMMER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10210 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UR6
N° MINUTE : 2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. AKELIUS PARIS 59, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10210 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UR6
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 3 décembre 2021, la SCI AKELIUS PARIS 59 a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 845 euros, outre un complément de loyer de 225 euros, soit 1070 euros au total, et d'une provision pour charges de 45 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1430,28 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [V] le 22 décembre 2022.
Par assignation du 23 octobre 2023, la SCI AKELIUS PARIS 59 a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [V] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance prononçant l'expulsion, la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4903,76 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, mois d'octobre 2023 inclus, majoré au taux légal,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 122,60 euros à titre de provision sur le coût du commandement de payer, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 6 février 2024, la SCI AKELIUS PARIS 59 maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 6306,92 euros. Elle expose que le paiement des loyers a été irrégulier, et considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Z] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La SCI AKELIUS PARIS 59 ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il n'a été produit aucun élément relatif à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [Z] [V].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SCI AKELIUS PARIS 59 justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1430,28 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 14 février 2023.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI AKELIUS PARIS 59 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il y aura lieu, par ailleurs, de rappeler qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, la résistance du défendeur à l'exécution de la décision n'est à ce stade pas établie. En conséquence, la demande d'astreinte est rejetée.
Sur la provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Sur la provision portant sur l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Ainsi, il n'est pas contestable que Monsieur [Z] [V] est redevable des loyers, compléments de loyers et provisions sur charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
La SCI AKELIUS PARIS 59 verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Monsieur [Z] [V] lui devait la somme de 6306,92 euros, dont 3935,02 euros étaient dus à la date de la résiliation du bail.
Il convient de soustraire de cette somme les sommes de 138,87 euros et 122,60 euros, facturées au titre de frais de procédure en date du 21 septembre 2022 et du 10 février 2023, soit une provision due au titre de l'arriéré locatif s'élevant à 3673,55 euros à la date de la résiliation du bail.
Sur la provision portant sur l'indemnité d'occupation
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, il résulte du décompte que la dette subsistante au 31 janvier 2024, terme de février 2024 inclus, s'élève à 6306,92 euros, soit 2371,9 euros dus au titre de l'indemnité d'occupation et charges échues et impayées à compter de la résiliation du bail, terme de février 2024 inclus.
Monsieur [Z] [V], qui n'apporte aucun élément de nature à contester ces montants, sera donc condamné, à titre provisoire, à payer la somme totale de 6045,45 euros à la SCI AKELIUS PARIS 59, correspondante à la provision concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 janvier 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement.
L'indemnité d'occupation provisoire est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [Z] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de SCI AKELIUS PARIS 59 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2021 entre SCI AKELIUS PARIS 59, d'une part, et Monsieur [Z] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 14 février 2023,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [Z] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [Z] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
REJETTE la demande d'astreinte,
CONDAMNE Monsieur [Z] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 février 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer la somme totale de 6045,45 (six-mille-quarante-cinq euros et quarante-cinq centimes) à la SCI AKELIUS PARIS 59, correspondante à la provision concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 janvier 2024, terme de février 2024 inclus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à SCI AKELIUS PARIS 59 la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2022 et celui de l'assignation du 23 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
