TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [M] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UR3
N° MINUTE : 11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière,
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UR3
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 5 novembre 2008, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 4 - porte F), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 314,37 euros et d'une provision pour charges de 120 euros.
Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1686,58 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [R] le 7 août 2023.
Par assignation du 13 octobre 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [R], ordonner la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2158,69 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2023,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 6 février 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2024, s'élève à 2158,69 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) explique qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [M] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Aucun élément ne permet d'attester de l'existence d'une procédure de surendettement concernant Monsieur [M] [R].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition des parties au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 4 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1686,58 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 janvier 2024, Monsieur [M] [R] lui devait la somme de 2158,69 euros, échéance de décembre 2023 incluse.
Monsieur [M] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement ci-après évoqués, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte du décompte du 30 janvier 2024, produit par la bailleresse, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
La société bailleresse sollicite que soient accordés à M. [M] [R] des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Il ressort du décompte précité que le défendeur a été en mesure de régler ses loyers sans incident durant cinq mois consécutifs, ce qui atteste de sa capacité à raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient d'autoriser Monsieur [M] [R] à se libérer de sa dette locative par des versements de 60 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, et de faire droit à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PA-RIS (RIVP) de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale, en l'absence de justification du préjudice autre que la non perception des loyers par le bailleur, au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [M] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il y a en outre lieu de le condamner à payer à la bailleresse une indemnité d'un montant de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 2008 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Monsieur [M] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 16 septembre 2023,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [R],
CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 2158,69 euros (deux mille cent cinquante-huit euros et soixante-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif, arrêté au 1 janvier 2024, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement,
AUTORISE Monsieur [M] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [M] [R] sera condamné à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Monsieur [M] [R] au paiement d'une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et celui de l'assignation du 13 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
