TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [H] [J] divorcée [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Emmanuel COSSON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08817 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFY
N° MINUTE : 4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004
DÉFENDERESSE
Madame [H] [J] divorcée [I], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08817 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFY
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 5 septembre 2014, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [J] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 372,99 euros et de 175,99 euros au titre des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2022, la société ICF LA SABLIERE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3576,50 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [J] le 29 mars 2022.
Par assignation du 30 octobre 2023, la société ICF LA SABLIERE a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [H] [J] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner la séquestration et le transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [H] [J]
- condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 7542,64 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- condamner Mme [H] [J] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant au moins égal à celui du loyer majoré et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 octobre 2023.
Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2024, à laquelle la société ICF LA SABLIERE, représentée par son avocat, s'en est rapportée aux termes de son assignation. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 8960,37 euros, échéance de janvier 2024 inclus. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ressort du diagnostic social et financier que Mme [H] [J], mère de deux enfants, agent de restauration collective, est en arrêt longue maladie, sa pathologie et le versement irrégulier de ses indemnités ayant abouti à sa situation d'endettement. Elle aurait en septembre déposé une demande auprès de la MDPH aux fins de percevoir l'allocation adulte handicapé. Il lui aurait été conseillé de déposer un dossier de surendettement, étant précisé que, déjà bénéficiaire d'un plan de surendette-ment accordé en août 2022, elle n'a pu en respecter les conditions.
Mme [H] [J], comparante en personne, demande au juge de lui permettre de se maintenir dans les lieux, moyennant le respect d'un plan d'apurement par mensualités de 100 euros. Elle expose avoir déposé un nouveau dossier de surendettement.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'incidence de la procédure de surendettement
En application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".
La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l'expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d'accorder au locataire surendetté, à condition qu'il ait repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 28 mars 2022.
Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3576,50 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2022.
Il résulte du décompte actualisé au 31 janvier 2024 que Mme [H] [J] n'a pas repris le paiement du loyer et des charges avant la date de l'audience ; en conséquence, le juge n'est pas tenu de lui accorder des délais de paiement en application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de sa situation de surendettement.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ICF LA SABLIERE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
La résistance du défendeur à l'exécution de la décision n'étant à ce stade pas établie, la demande d'astreinte sera rejetée.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Mme [H] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2024, Mme [H] [J] lui devait la somme de 8960,37 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Mme [H] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.
Elle sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 1 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant égal au loyer et à la provision sur charges au regard de la valeur équitable des locaux et notamment de la législation sur l'encadrement des loyers.
Sur les demandes accessoires
Mme [H] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter la demande de la société ICF LA SABLIERE concernant les frais non compris dans les dépens.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2014 entre la société ICF LA SABLIERE, d'une part, et Mme [H] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 29 mai 2022,
ORDONNONS à Mme [H] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNONS Mme [H] [J] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 8960,37 euros (huit mille neuf cent soixante euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et indemnité d'occupation arrêtés au 31 janvier 2024, mensualité de janvier 2024 incluse,
CONDAMNONS Mme [H] [J] à payer à la société ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer et aux charges, à compter du 1 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
REJETONS la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [H] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2022 et celui de l'assignation du 30 octobre 2023,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
