TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [Y] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Katia DA COSTA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08815 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFD
N° MINUTE : 7
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0166
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08815 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFD
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 30 septembre 2021, Monsieur [T] [O] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Y] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1140 euros et d'une provision pour charges de 85 euros.
Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7911,32 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [C] le 10 juillet 2023.
Par assignation du 18 octobre 2023, Monsieur [T] [O] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [C], ordonner la séquestration des meubles aux frais de l'expulsé, et obtenir sa condamnation au paiement dessommes suivantes :
13016,78 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 6 février 2024, Monsieur [T] [O] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 17754,14 euros.
Monsieur [T] [O] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose tant à l'octroi de délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.
Monsieur [Y] [C] expose ne plus percevoir les cachets d'intermittent du spectacle qu'il percevait lors de la conclusion de son contrat de bail. Il ajoute avoir formé une demande d'allocation adulte handicapé, laquelle devrait lui être versée, dans un délai de deux mois à compter de ce jour, à hauteur de 975 euros par mois, avec effet rétroactif sur 9 mois, ce qui devrait selon lui lui permettre d'effectuer un premier versement d'un montant de 5000 euros, aux fins d'apurement d'une partie de sa dette, dont il sollicite de régler le solde en 36 mensualités.
Monsieur [Y] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [Y] [C] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement la veille de l'audience, précisant qu'aucune décision n'avait à ce stade été rendue.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
Par courriel du 25 mars 2024, l’assistante sociale de M. [C] a, en cours de délibéré, adressé à la juridiction un courrier émanant de la Banque de France, indiquant le dépôt d’un dossier de surendettement à la date du 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [T] [O] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7911,32 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 6 septembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Cependant, en application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;
La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l'expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d'accorder au locataire surendetté, à condition qu'il ait repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
En l'espèce, le locataire a déposé un dossier de surendettement le 12 mars 2024, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, et précise qu'aucune décision n'a à ce stade été rendue.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l'espèce, M. [Y] [C] ne s'est pas acquitté du loyer courant avant la date de l'audience, ainsi qu'il en résulte du relevé de compte arrêté au 1 février 2024 produit par Monsieur [T] [O]. Il ne démontre en outre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée, laquelle ne cesse de s'aggraver. En effet, le paiement à échéance des loyers et des charges, associé au remboursement de la dette pendant 36 mois soit le maximum du délai légal, dépasserait ses ressources mensuelles. Le bénéfice par M. [Y] [C] de l'allocation adulte handicapé, d'un montant mensuel qu'il évalue à 975 euros, n'est en outre qu'hypothétique dans son principe et dans son montant, et n'apporterait en tout état de cause pas un complément suffisant de revenus pour lui permettre de respecter un échéancier visant à apurer la dette, compte tenu des charges courantes liées aux besoins de la vie quotidienne.
Dans ces conditions, sa demande d'octroi de délais de paiement doit être rejetée et la clause résolutoire produit son plein effet. Il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Y] [C] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Monsieur [Y] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [T] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Monsieur [Y] [C] lui devait la somme de 17754,14 euros, échéance de février 2024 inclus.
Monsieur [Y] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, et au titre de l'indemnité d'occupation à compter de cette date avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 7911,32 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [T] [O] ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [Y] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2021 entre Monsieur [T] [O], d'une part, et Monsieur [Y] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 6 septembre 2023,
REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [Y] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [Y] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [Y] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 17754,14 euros (dix-sept mille sept cent cinquante-quatre euros et quatorze centimes) à titre de provision sur les impayés de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 1er février 2024, échéance de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 7911,32 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE Monsieur [T] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2023 et celui de l'assignation du 18 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
