TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [Z] [D] [V]
Madame [I] [R] [M] [H] épouse [D] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIF
N° MINUTE : 8
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH(anciennement OPAC DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [D] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [I] [R] [M] [H] épouse [D] [V], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EIF
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 10 décembre 2021, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1616,12 euros.
Par actes de commissaire de justice du 9 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7512,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] le 10 mai 2023.
Par assignations du 12 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D], autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers le garnissant et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
13892,25 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,une provision au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 6 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 janvier 2024, s'élève désormais à 18418,90 euros. Le bailleur considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée en défense.
Madame [I] [R] épouse [D] fait état de difficultés à gérer son budget, dans un contexte, où, en arrêt maladie, elle ne percevait plus son salaire, et où elle vit désormais séparément de son époux, avec sept enfants à charge. Elle indique avoir retrouvé un emploi, et bénéficier d'une Mesure d'Accompagnement Social Personnalisé (MASP). Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Z] [D] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [I] [R] épouse [D] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7512,11 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2023.
Il convient, en conséquence, de constater que le bail se trouve résilié à compter du 10 juillet 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] n'ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.
Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra être accordé et la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur l'expulsion
Le maintien dans les lieux par Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] ayant, à compter de la résiliation du bail, le caractère d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile, il sera ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration.
Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] sont re-devables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouis-sance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte démontrant qu'à la date du 26 janvier 2024, Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] lui devaient la somme de 18 101,74 euros au titre d'impayés de loyers et de charges, échéance de décembre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure, facturés le 19 mai 2023 et le 19 octobre 2023.
Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, et au titre de l'indemnité d'occupation à compter de cette date.
Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 50% en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant n'est en l'espèce pas justifié. Elle sera donc fixée au montant du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2021 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 juillet 2023,
ORDONNE à Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 18 101,74 euros (dix-huit mille cent un euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et sur l'indemnité d'occupation, échéance de décembre 2023 incluse,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [D] [V] et Madame [I] [R] épouse [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 mai 2023 et celui des assignations du 12 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
