TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [L] [Z]
Madame [G] [O] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre GENON CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07973 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3APX
N° MINUTE : 9
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096
DÉFENDEURS
Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne
Madame [G] [O] [E], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07973 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3APX
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 28 février 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] - [Localité 3] ([Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 708,88 euros et d'une provision pour charges de 210 euros.
Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2782,34 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] le 26 juin 2023.
Par assignations du 10 octobre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate de Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E], ordonner la séquestration de leurs biens mobiliers, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-4932,03 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023, outre les intérêts de retard,
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 6 février 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 8557,30 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, bien qu'il n'y ait pas eu de reprise du paiement du loyer en intégralité.
Monsieur [L] [Z], comparant en personne, expose travailler pour l'administration fiscale et percevoir un revenu lui permettant d'apurer la dette par échéances mensuelles de 300 euros. Il sollicite ainsi :
-des délais de paiement
-la suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [G] [O] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [L] [Z] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition des parties au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 23 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2782,34 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2024, Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] lui devaient la somme de 8557,30 euros, échéance de janvier 2024 incluse.
La solidarité étant expressément prévue au contrat de bail pour le paiement des loyers et charges, les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement ci-après évoqués, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [Z] et Mme [G] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En effet, bien que le versement intégral du loyer avant l'audience n'ait pas été repris par Monsieur [L] [Z] et Mme [G] [E], et que les dispositions précitées soient d'ordre public, il est de jurisprudence constante que cet ordre public est de protection, de sorte qu'il convient de dire que si les parties souhaitent y déroger pour un régime plus favorable (plus favorable au locataire, car lui permettant ainsi de rester dans les lieux ; plus favorable au bailleur, car lui donnant davantage de perspectives d'être réglé de sa créance), le juge peut entériner cet accord.
Il sera en conséquence constaté l'accord des parties pour apurer la dette locative par des versements de 300 € par mois en plus du loyer courant pendant 29 mois et pour suspendre les effets de la clause résolutoire, à savoir l'expulsion, pendant l'exécution de ces délais de paiement.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il y a en outre lieu de les condamner à payer une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2023 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d'une part, et Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] - [Localité 3] est résilié depuis le 24 août 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 8557,30 euros (huit mille cinq cent cinquante-sept euros et trente centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêt à taux légal à compter du présent jugement ;
CONSTATE L'ACCORD DES PARTIES pour que soient accordés à Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l'absence de reprise du paiement intégral du loyer.
AINSI :
AUTORISE Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] seront condamnés in solidum à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] au paiement d'un indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [O] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 juin 2023 et celui des assignations du 10 octobre 2023.
La Greffière La Juge
