TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L]
Monsieur [J] [F] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07713 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25KV
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEURS
Monsieur [J] [F] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07713 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25KV
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 27 août 2021, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1288,56 euros et d'une provision pour charges de 244,67 euros.
Par actes de commissaire de justice du 9 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6936,41 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [F] [L] et de Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] le 8 mars 2023.
Par assignations du 29 août 2023, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 7989,28 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges, à titre principal, et, subsidiairement, à un montant qui ne saurait être inférieur à celui du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 6 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2024, s'élève désormais à 9701,80 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette sollicité par la défenderesse ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, compte-tenu de la reprise du paiement du loyer par les locataires, un règlement de 1600 euros étant intervenu le 26 janvier 2024.
Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L], comparante en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 270 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Elle expose que suite à l'ouverture de leur restaurant, elle et son époux ont rencontré des difficultés à s'acquitter de leurs charges. Elle soutient avoir pour projet de cumuler une activité professionnelle indépendante additionnellement à son activité de restauratrice, aux fins d'apurement de la dette de loyer.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [J] [F] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6936,41 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023.
Sur l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 janvier 2024, Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] lui devaient la somme de 9701,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement ci-après évoqués, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il résulte du décompte du 29 janvier 2024, produit en délibéré par la bailleresse, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, un règlement de 1600 euros étant intervenu en date du 26 janvier 2024. Il ressort en outre des déclarations de Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] à l'audience que les époux seront en capacité de raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 270 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale, en l'absence de justification du préjudice autre que la non perception des loyers par le bailleur, au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 août 2021 entre la société IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 10 mai 2023,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L],
CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 9701,80 euros (neuf mille sept cent un euros et quatre-vingt centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2024,
AUTORISE Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 270 euros (deux cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] seront condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [L] et Madame [S] [N] [H] épouse [F] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 mars 2023 et celui des assignations du 29 août 2023.
La Greffière La Juge
