TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Cyril PERRIEZ
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle social
■
Elections professionnelles
N° RG 23/05491 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HOI
N° MINUTE : 12
ORDONNANCE DE REFERE
rendu le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0251
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/508343 du 08/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge,
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
Pôle social - Elections Professionnelles - N° RG 23/05491 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HOI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 17 avril 2002, l'OPAC de [Localité 3], devenu [Localité 3] Habitat - OPH a consenti un bail d'habitation à M. [R] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 235,99 euros, majoré des charges locatives.
Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6300,80 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [G] le 17 avril 2023.
Par assignation du 21 juin 2023, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [G], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 6591,89 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 juin 2023.
Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 6 février 2024, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH, représenté par son avocat, s'est rapporté aux termes de son assignation. Il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2024, s'élève désormais à 7962,95 euros. Il considère qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et déclare accepter un plan d'apurement de cette dette, suspensif des effets de la clause résolutoire.
S'agissant de la prescription partielle de la dette dont se prévaut son contradicteur, il soutient que la dette n'est pas prescrite, dès lors que la loi prévoit l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, que le locataire aurait spontanément payé certains de ses loyers, aurait conclu un plan de réaménagement de sa dette, ces éléments témoignant de sa reconnaissance des droits du créancier, interruptive de prescription.
M. [R] [G], comparant en personne, assisté de son avocat, lequel s'en réfère à ses conclusions, demande au juge de :
- constater la prescription des sommes dues avant le 21 juin 2020,
-l'autoriser à se libérer de la dette en 36 mensualités,
-ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
-débouter l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
M. [R] [G] produit un courrier émanant de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], daté du 12 janvier 2024, dont il résulte que la Commission envisage d'imposer des mesures de réaménagement de ses dettes, et que, si ces mesures ne sont pas contestées par lui-même ou par ses créanciers dans un délai de trente jours, un nouveau courrier lui sera adressé lui confirmant les mesures.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéréau 29 mars 2024, par mise à disposition des parties au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 14 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6300,80 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juin 2023.
Sur la provision au titre de l'arriéré locatif
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération ef-fective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
Sur la prescription partielle de la dette
A titre liminaire, aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Les deux seules causes d'interruption de ce délai de prescription sont la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, prévu par l'article 2240 du code civil, et la demande en justice, prévue par l'article 2241 de ce même code.
L'article 1342-10 du code civil précise que "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit: d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ".
L'imputation des paiements se fait donc sur la dette la plus ancienne.
En l'espèce, il ressort du décompte du 15 mai 2023 que le compte locataire de M. [R] [G] est débiteur depuis le 1 octobre 2019. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 14 avril 2023 et a assigné son locataire le 21 juin 2023.
M. [R] [G] a, entre le 1 octobre 2019 et le 1 décembre 2023, effectué des paiements pour un montant total de 10523,31 euros, étant précisé qu'il n'est pas tenu compte de son dernier paiement du 1 janvier 2024, qu'il a le plus intérêt à régler, au titre du loyer courant.
Les paiements par lui effectués jusqu'au 1 décembre 2023, d'un montant total de 10523,31 euros, s'imputant sur les dettes les plus anciennes, qu'il avait le plus intérêt à payer dès lors qu'ils le préservaient de l’imminence d’une expulsion, permettent de couvrir la période par lui dite prescrite, les sommes totales dues par M. [R] [G] entre le 1 octobre 2019 et le 20 juin 2020 s'élevant à 2765.74 euros, terme de juin 2020 inclus.
M. [R] [G] échoue donc à établir la prescription de tout ou partie de la créance de l'établissement [Localité 3] HABITAT-OPH.
Sur le fond
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, M. [R] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lo-caux.
En l'espèce, l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 janvier 2024, M. [R] [G] lui devait la somme de 7962,95 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et échus à cette date, dont il convient de soustraire les frais de procédure, d'un montant de 127,29 euros, facturés le 27 juin 2023.
Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, M. [R] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par dérogation à la première phrase du V de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors-qu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les me-sures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
En l'espèce, l'établissement [Localité 3] OPH et M. [R] [G] sollicitent que soient accordés au défendeur des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
M. [R] [G] justifie d'un plan de redressement personnel, proposé par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] par courrier en date du 12 janvier 2024, lequel mentionne une période de contestation de 30 jours, période au cours de laquelle l'audience s'est tenue.
Il résulte du décompte du 22 janvier 2024 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Il ressort en outre tant des déclarations du défendeur à l'audience que du diagnostic social et financier qu'il est en mesure de raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 217 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [R] [G] à se libérer de sa dette locative par des versements de 217 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, dans l'attente de l'issue de la période de contestation, et, le cas échéant, de la décision du juge statuant sur une éventuelle contestation, à compter desquelles s'appliqueront les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'en l'absence de justification de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, la demanderesse sera déboutée de sa demande formée en ce sens. le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
M. [R] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 avril 2002 entre l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH, d'une part, et M. [R] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 15 juin 2023,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription partielle de la dette,
CONDAMNE M. [R] [G] à payer à l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH la somme de 7962,95 euros (sept mille neuf cent soixante deux euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 pour la somme de 6300,80 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE, jusqu'à l'issue de la période de contestation du plan de redressement établi en date du 12 janvier 2024 par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], et, le cas échéant jusqu'à la décision du juge statuant sur une éventuelle contestation, M. [R] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 217 euros (deux-cent-dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT qu'à l'issue de la période de contestation du plan de redressement établi en date du 12 janvier 2024 par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], et, le cas échéant à compter de la décision du juge statuant sur une éventuelle contestation, les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers s'appliqueront,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [G],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [R] [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [R] [G] sera condamné à verser à l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [R] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 avril 2023 et celui de l'assignation du 21 juin 2023,
DÉBOUTE l'établissement [Localité 3] Habitat - OPH [Localité 3] Habitat - OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
