| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 28 mars 2024, 22/10060

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/10060
N° Portalis 352J-W-B7G-CXXWO

N° MINUTE :

Assignation du :
10 Juin 2021

JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BARATTE, SA
[Adresse 1]
[Localité 8]

représenté par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT du CABINET POIRIER, SCHRIMPF & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0228

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Olivier PERRIN, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
Décision du 28 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/10060 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXXWO

DEBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024 présidée par [H] [F] tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige

L'immeuble sis [Adresse 4] est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son règlement de copropriété établi le 5 juin 1961 prévoit au sein d’un article 7.4 que « les locaux du rez-de-chaussée pourront être utilisés pour l’exercice d’une profession, d’un commerce ou d’une industrie » mais « ne pourront être utilisés pour l’exercice de commerces ou industries considérés comme dangereux ou insalubres ou de nature, par le bruit ou les odeurs, à incommoder les personnes habitant l’immeuble ».

La SCI PARDES PATRIMOINE est propriétaire, au sein de cet immeuble, du lot n° 16 ainsi désigné dans le règlement de copropriété : « lot n° 16 : dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, à droite du hall d’entrée de l’immeuble, une grande boutique ». Ce local ne dispose pas de conduit d’extraction.

Depuis le 25 juillet 2019, la SCI PARDES PATRIMOINE loue ce local à la société TAMIN, pour y exercer, sous l’enseigne « Il Nuovo », l’activité de « petite restauration » ainsi que, selon avenant en date du 25 novembre 2020, l’activité accessoire de « vente de livres et d’objets d’art ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 février 2021, les copropriétaires ont voté une résolution n° 14 aux termes de laquelle l’alinéa suivant a été ajouté à l’article 7.4 du règlement de copropriété : « En application de l’alinéa précédent, l’activité de restauration ou l’exploitation de tout commerce de bouche est interdite dans l’immeuble ». Cette résolution a été adoptée à onze voix contre une opposition, étant précisé qu’un copropriétaire était défaillant.

La SCI PARDES PATRIMOINE a voté contre cette résolution. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 février 2021 lui a été notifié par courrier recommandé en date du 16 avril 2021.

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 10 juin 2021, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet BARATTE, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 14 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 février 2021.

L’affaire, radiée par ordonnance du juge de la mise en état le 30 juin 2022, a été réinscrite au rôle de la mise en état le 8 novembre 2022 sous le n° RG 22/10060.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la SCI PARDES PATRIMOINE demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4],

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,

- Annuler la résolution n° 14 votée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet BARATTE, lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 février 2021,

- Ordonner la publication à la conservation des hypothèques du jugement à intervenir en annulation de la résolution n°14,

- Dire que la SCI PARDES PATRIMOINE sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965,

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet BARATTE, à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet BARATTE, aux entiers dépens,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

- Débouter la SCI PARDES PATRIMOINE de l’ensemble de ses prétentions,

- Condamner la SCI PARDES PATRIMOINE à faire cesser toute activité de restauration dans les locaux dont elle est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4], et ce sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

- Condamner la société SCI PARDES PATRIMOINE à payer la somme de 9.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2023.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 25 janvier 2024, a été mise en délibéré au 28 mars 2024. 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en annulation de la résolution n° 14 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 février 2021 :

La SCI PARDES PATRIMOINE considère que la résolution n° 14 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 3 février 2021 est constitutive d’un abus de droit et de majorité. En outre, elle soutient que cette résolution a été adoptée en violation du règlement de copropriété, des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du dernier alinéa de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui exige l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour modifier les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. Elle se prévaut également d’une jurisprudence de la cour d’appel de Paris exigeant le vote à l’unanimité des copropriétaires en cas de modification du règlement de copropriété de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 30 oct. 2013, n° 12/01789).

La SCI PARDES PATRIMOINE expose qu’au terme d’une jurisprudence constante, lorsque le règlement de copropriété ne prohibe pas un type d’activité en particulier, aucune activité commerciale ne saurait être interdite a priori, en ce compris l’exploitation d’un restaurant, même en présence d’une clause interdisant l’exercice d’un métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs. Elle fait valoir que la jurisprudence impose dans ces hypothèses une appréciation in concreto au regard des caractères de chaque immeuble et des inconvénients réels que la nouvelle affectation génère ou ne génère pas (Civ. 3ème, 14 décembre 2010 n°09-71134 ; Civ. 3ème, 2 juillet 2013, n°12-19.096 ; Civ. 3ème 21 novembre 2000 n° 96-17.101) et que la destination d’un immeuble en copropriété est évolutive. Elle fait valoir que la résolution n°14 restreint la jouissance de son lot, sans que cette restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation et alors même que l’affectation actuelle du lot n°16 ne porte aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

La SCI PARDES PATRIMOINE soutient que la destination de l’immeuble est à usage mixte : habitation bourgeoise aux étages ; toutes activités dans le local du rez-de-chaussée (profession, commerce ou industrie). Elle observe que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de restauration mais encadre uniquement l’activité professionnelle, commerciale ou industrielle des locaux du rez-de-chaussée par une clause habituelle d’interdiction de nuisance. Elle relève enfin que le règlement ne définit pas le mot « boutique », notion que la jurisprudence ne réduit plus à la vente au détail. En tout état de cause, elle fait valoir qu’il ressort d’un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 3 novembre 2022 que l’activité exercée dans le local propriété de la SCI PARDES PATRIMOINE s’apparente à une vraie boutique proposant des livres et des objets d’art à la vente ainsi que de la petite restauration ne nécessitant pas d’extraction. En outre, elle considère que la lecture des avis Google confirme la nature de cette activité. Elle estime donc que l’activité exercée dans son local est en parfaite conformité avec les dispositions du règlement de copropriété.

En défense, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] soutient en premier lieu qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé par le demandeur. Il expose que onze propriétaires sur treize ont voté en faveur de l’adoption de la résolution n° 14 de sorte qu’aucune minorité en nombre n’a abusé de sa position majoritaire en termes de détention de tantièmes pour imposer sa volonté. En outre, il relève que la résolution poursuit l’intérêt collectif en visant la cessation de nuisances subies par la copropriété. Enfin, il considère que la résolution, motivée, repose sur des motifs sérieux et légitimes.

Le syndicat des copropriétaires conteste également la violation alléguée de la règle de la majorité. Il considère que la résolution n° 14 a modifié le règlement de copropriété sans changer la destination de l’immeuble. Il fait valoir la conformité de la résolution n° 14 à l’article 7.4 du règlement de copropriété, lequel excluait, dès 1961, toute activité malodorante, spécialement concernant les locaux situés au rez-de-chaussée destinés à être exploités selon une activité de « boutique ». Il considère que cette exclusion emportait nécessairement l’activité de restauration lorsque des nuisances sonores ou olfactives générées par cette activité sont constatées. Considérant que ces nuisances sont démontrées en l’espèce, il fait valoir que la résolution n°14 est donc conforme à l’article 7.4 du règlement de copropriété.

En outre, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 14 est conforme à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce que l’interdiction de l’activité de restauration est justifiée par la destination du lot n°16, celle d’une « boutique », notion dont la jurisprudence retient une acceptation stricte qui ne peut être entendue que comme un local aménagé pour la vente au détail. Il fait valoir que la notion de « boutique » doit être appréciée eu égard aux termes de l’article 7.4 du règlement, lesquels démontrent que la copropriété a, dès sa création, souhaité exclure l’activité de restauration, ce qui fut respecté jusqu’à l’installation du restaurant de la société TAMIN. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la résolution n° 14 est conforme à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’interdiction de l’activité de restauration étant justifiée par les caractères de l’immeuble : un immeuble à usage principalement d’habitation, dont les locaux des étages sont régis par une clause d’habitation bourgeoise ; un immeuble dont le lot n°16 situé en rez-de-chaussée est qualifié de « boutique » et ne comprend pas de système d’extraction de l’air de sorte que la configuration du local empêche toute activité de restauration et traduit la volonté initiale des copropriétaires d’exclure cette activité.
***

Le premier alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Aux termes de l'article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

L’avant dernier alinéa de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut, sauf à l’unanimité, restreindre la nature des activités pouvant être exercées dans l’immeuble, et par exemple interdire l’exploitation d’un restaurant ou d’un commerce alimentaire dans lots du rez-de-chaussée alors que ces lots sont d’après le règlement de copropriété à usage commercial, sans restriction (ex. : Civ.3ème, 16 septembre 2003, n°02-16.129).

Les clauses limitant la liberté d’usage des parties privatives des copropriétaires ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne peut, sauf à l’unanimité, modifier le règlement de copropriété pour interdire les commerces nécessitant une cuisson sur place, alors que ledit règlement ne vise pas de façon limitative les nuisances ou les commerces interdits, pose pour principe le droit d’utiliser les locaux commerciaux du rez-de-chaussée pour tous commerces ou toutes activités et interdit, par exception, les activités de nature à porter atteinte à la qualité de l’immeuble, à sa solidité ou à la tranquillité de ses occupants par le bruit, l’odeur, les vibrations notamment, avec une liste, certes non limitative, des commerces et activités interdits parce que générant, de par leur nature même, les nuisances interdites (ex. : Cour d’appel de Paris, pôle 4, ch. 2, 30 oct. 2013, n° 12/01789).

Le dernier alinéa de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider (…) la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble ».

Par ailleurs, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).
En l’espèce, aux termes de la résolution n° 14 votée le 3 février 2021, l’assemblée générale a décidé de modifier le règlement de copropriété en ajoutant au point 4 de l’article 7 l’alinéa suivant : « En application de l’alinéa précédent, l’activité de restauration ou l’exploitation de tout commerce de bouche est interdite dans l’immeuble ». Cette résolution ne vise donc pas l’autorisation ou l’interdiction de l’activité exercée par le locataire de la SCI PARDES PATRIMOINE mais porte interdiction de « toute activité » de restauration. Dès lors, pour apprécier la validité de cette résolution au regard des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il importe de déterminer si cette résolution porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires du rez-de-chaussée, sans avoir à apprécier les conditions d’exercice de l’activité de restauration du locataire de la SCI PARDES PATRIMOINE et la réalité des nuisances dénoncées.

En ce qui concerne la destination de l’immeuble sis [Adresse 4], il ressort du règlement de copropriété et, plus précisément, de l’article 2 intitulé « Division par lots » du chapitre I intitulé « Désignation et division de l’immeuble », que tous les lots sont destinés à l’habitation à l’exception des lots situés au rez-de-chaussée ainsi désignés (pièce n° 2 de la SCI PARDES PATRIMOINE, pages 16 à 21) :
Lot n° 15, bâtiment A : « à gauche du hall d’entrée de l’immeuble, une boutique, arrière-boutique, débarras, water-closet, salle à manger et cuisine » ; Lot n° 16, bâtiment A : « à droite du hall d’entrée de l’immeuble une grande boutique, droit au water-closet commun dans la cour avec le lot n° 34 et la loge de la concierge » ; Lot n° 34, bâtiment B : « une arrière-boutique et débarras, droit au water-closet commun dans la cour avec le lot n° 16 et la loge de la concierge ».
La destination de l’immeuble est confirmée par les dispositions des paragraphes 1 à 3 du point 4 intitulé « Mode d’occupation » de l’article 7 du règlement intitulé « Usage des parties privées », aux termes desquelles « les locaux du rez-de-chaussée pourront être utilisées pour l’exercice d’une profession, d’un commerce ou d’une industrie.
Les locaux des étages ne pourront être occupés que bourgeoisement ; aucune industrie ni aucun commerce ne pourra y être exercé ; seules les professions libérales seront admises.
Il ne pourra être exercé dans l’immeuble de professions, commerce ou industries semblables ou similaires sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés » (pièce n° 2 de la SCI PARDES PATRIMOINE, pages 27 et 28).

L’article 7 du règlement de copropriété précise, au sein d’un paragraphe liminaire, que « chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en tout propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires ». Il prévoit, au paragraphe 4 de son point 4 intitulé « mode d’occupation », que : « en aucun cas, un co-propriétaire ou un occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations, ou toutes autres causes ; l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés. Spécialement, les locaux du rez-de-chaussée ne pourront être utilisés pour l’exercice de commerces ou d’industries considérés comme dangereux ou insalubres ou de nature, par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble ».

Il résulte des stipulations précitées du règlement de copropriété que :
l'immeuble sis [Adresse 4] est à usage mixte d'habitation et commercial/industriel/libéral, les propriétaires des lots du rez-de-chaussée peuvent y exercer n'importe quelle activité (« une profession, un commerce, une industrie ») de sorte que la désignation de tous les lots du rez-de-chaussée (les lots n°16 et n° 34 qui appartiennent à la SCI PARDES PATRIMOINE comme le lot n° 15 appartenant à un autre copropriétaire) en tant que « boutiques » ne réduit pas le champ des activités qui peuvent y être exercées à la vente au détail comme le soutient le syndicat des copropriétaires, les propriétaires des lots du rez-de-chaussée doivent exercer leur activité sous réserve de ne pas troubler la tranquillité des autres occupants de l'immeuble.
A cet égard, les seules activités de commerce ou d’industrie prohibées dans les locaux du rez-de-chaussée sont les activités « de nature, par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble ».

Or, il est constant que la clause du règlement de copropriété ne stipulant d’autre réserve que celle relative à l’interdiction des nuisances sonores ou olfactives n’interdit pas, en elle-même, d’exploiter un restaurant (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-21.429 ; 11 mai 1999, n° 97-17.390 ; 21 novembre 2000, n° 96-17.101 ; 14 décembre 2010, n° 09-71.134).

L’activité de restauration ou l’exploitation d’un commerce de bouche n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le paragraphe 4 de l’article 7 du règlement ne porte pas une interdiction implicite de l’activité de restauration puisqu’une telle activité n’est pas, par nature, susceptible de produire du bruit ou des odeurs incommodant les résidants.

En outre, le fait que le local commercial appartenant à la SCI PARDES PATRIMOINE soit dépourvu de conduit d’extraction et que ce défaut puisse générer des nuisances compte tenu de l’activité de restauration qui y est exercée, est un élément qui renvoie aux nuisances susceptibles d’être causées aux autres copropriétaires, non pas par la nature de l’activité de restauration, mais par les conditions d’exercice de celle-ci.

La configuration du local appartenant à la SCI PARDES PATRIMOINE ne peut donc être interprétée comme la traduction de la volonté initiale des copropriétaires d’exclure cette activité au sein de ce local et de tous les locaux du rez-de-chaussée de l’immeuble. Au demeurant, la réalisation d’un conduit d’extraction peut le cas échéant être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires si le copropriétaire concerné le demande.

Par ailleurs, il ressort des conclusions et pièces produites par les parties qu’un restaurant est en activité dans l’immeuble mitoyen situé au n° [Adresse 3] (pièces n° 5 et n°9 de la SCI PARDES PATRIMOINE). Si les parties ne produisent pas davantage de pièces sur la situation du quartier, force est de constater qu’aucun élément tiré de la situation de l'immeuble ne permet en l'espèce de justifier qu’une activité de restauration ou une exploitation de commerce de bouche serait, en elle-même, susceptible de porter atteinte à la destination actuelle de l'immeuble.

Dès lors, la résolution n° 14 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 3 février 2021 ne constitue pas une précision mais un ajout restrictif à la liberté de principe posée par le règlement de copropriété, dans la mesure où les activités de restauration et d’exploitation d’un commerce de bouche nouvellement interdites ne sont pas génératrices, par leur nature même, des nuisances prohibées par le règlement.

Dans ces conditions, la résolution querellée, de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, modifie en outre les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble, ce qui imposait un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, en application des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Faute d’avoir été adoptée à l’unanimité des copropriétaires, la résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires le 3 février 2021 sera annulée.

Il convient en revanche de dire n’y avoir lieu à ordonner la publication à la conservation des hypothèques du jugement à intervenir en annulation de la résolution n°14 dès lors que cette publication n’est pas prévue par les dispositions des articles 28 et 35 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

II – Sur la demande en cessation de toute activité de restauration dans les locaux de la SCI PARDES PATRIMOINE sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] fonde sa demande en condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE à faire cesser toute activité de restauration sur les dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 7.4 du règlement de copropriété. Il considère que l’activité de restauration classique exploitée sans système d’extraction dans les locaux de la SCI PARDES PATRIMOINES cause un trouble de jouissance aux autres copropriétaires. Il fait valoir que les constats d’huissiers en date du 27 juillet 2020 et du 21 septembre 2000 prouvent la réalité des nuisances sonores provenant en soirée de la terrasse du restaurant ainsi que celle des nuisances olfactives (odeurs de pizza et de fritures) qui, s’échappant par la grille d’aération située en partie haute d’une des portes du local, se propageaient dans les parties communes de l’immeuble ainsi que dans les appartements des étages, en particulier au premier étage. Il conteste que les nuisances olfactives puissent provenir du restaurant situé dans l’immeuble situé au [Adresse 3]. Il fait notamment valoir que les cours respectives des deux immeubles sont séparées par un pan d’immeuble de six à sept étages, ce qui empêche toute communication. Il estime que les nuisances olfactives constatées ne correspondent pas aux plats proposés depuis 2016 par le restaurant de l’immeuble mitoyen. Il fait encore valoir que l’autorisation obtenue par la SCI PARDES PATRIMOINE, lors de l’assemblée générale du 3 février 2021, d’installer un compteur électrique triphasé démontre que la société TAMIN est en capacité d’alimenter des appareils électriques dédiés à la restauration. Il relève encore que le syndic de l’immeuble avait, le 20 janvier 2020, dénoncé à la mairie du [Localité 2] une infraction de la société TAMIN à l’article 63 du règlement sanitaire de la ville de Paris.

La SCI PARDES PATRIMOINE soutient les moyens précédemment exposés relatifs à la conformité de son activité au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble. En outre, s’agissant des nuisances qui lui sont reprochées, elle considère qu’il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier dressés le 14 novembre 2019 et les 7 et 9 janvier 2020 que les fortes odeurs de cuisine constatées dans les parties communes n’émanaient pas du local exploité par son locataire dont la cuisine, qui ne propose pas de mets frits, ne fonctionnait pas. Elle relève encore qu’il ressort d’un procès-verbal d’huissier en date du 3 novembre 2022 qu’aucune odeur de cuisine ni nuisance sonore n’était constatée alors que le local était en pleine activité. En tout état de cause, elle considère que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une nuisance sonore dépassant le seuil de bruit normalement tolérable et attendu d’une telle activité commerciale.

Par ailleurs, la SCI PARDES PATRIMOINE considère que l’absence de conduit d’extraction dans son local ne saurait justifier l’interdiction d’une activité de restauration mais une injonction de réaliser des travaux de mise en conformité. Elle expose que l’argument du syndicat des copropriétaires insinuant que la SCI PARDES PATRIMOINE serait en infraction avec l’article 63 du règlement sanitaire de la ville de PARIS est inopérant dans la mesure où il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de faire respecter les dispositions d’un règlement départemental sanitaire. En outre, elle estime que l’autorisation d’installer un compteur électrique triphasé dans son local, obtenue lors de l’assemblée générale du 3 février 2021, ne permet pas de préjuger d’une « capacité » à produire des nuisances olfactives. Elle précise que ce compteur n’a jamais été installé dès lors que l’activité de restauration légère ne nécessite pas d’extraction.

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Le premier alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Aux termes de l'article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

S'agissant de la destination de l'immeuble au sens des dispositions de l'article 9 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d'affectation d'un lot est toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, publié au bulletin). La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (ex. : Civ. 3ème, 6 décembre 1989, n° 88-10.014, publié au bulletin).

En l'espèce, il n’est pas contesté par la SCI PARDES PATRIMOINE que l’activité de “vente de livres et d’objets d’art” n’a été ajoutée à la destination du bail commercial de la SAS TAMIN, par avenant signé le 25 novembre 2020, qu’à titre accessoire (pièce n°7 de la SCI PARDES PATRIMOINE). Les photographies annexées aux procès-verbaux de constat d’huissier versées aux débats montrent l’image d’un restaurant avec cuisine, salle intérieure et terrasse.

Il convient en outre de rappeler, compte tenu des motifs précédemment retenus s’agissant de la demande en annulation de la résolution n ° 14 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 février 2021, que l’activité de restauration exercée par le locataire de la SCI PARDES PATRIMOINE n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété et qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble.

Dès lors, il convient de s’attacher à analyser les conditions d’exercice de cette activité et l’existence de nuisances olfactives et sonores prohibées par le règlement de copropriété.

S’agissant, en premier lieu, de l’absence de conduit d’extraction dans le local de la SCI PARDES PATRIMOINE, le syndicat des copropriétaires considère que le fait d’exploiter une activité de restauration sans que local dispose d’un conduit d’extraction est à la fois non conforme à une règlementation administrative et facteur de nuisances olfactives (conclusions et pièce n°1 du syndicat des copropriétaires correspondant à la dénonciation réalisée par le syndic à la mairie de [Localité 2] par courrier du 20 janvier 2020) tandis que la SCI PARDES PATRIMOINE fait valoir que l’article 4.1 du bail commercial signé le 25 juillet 2019 entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la SAS TAMIN impose une utilisation des locaux “à l’usage de petite restauration ne nécessitant pas de conduit d’extraction” (pièce n°3 de la SCI PARDES PATRIMOINE, page 6). Le tribunal relève cependant que les parties ne versent aux débats aucun élément technique permettant de retenir ou d’exclure la nécessité d’un conduit d’extraction, compte tenu des gestes de restauration réalisés, pour éviter toute nuisance olfactive. Surtout, le syndicat des copropriétaires ne soutient à cet égard aucune demande en condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE à faire effectuer des travaux de mise en conformité de ses installations de ventilation.

S’agissant des nuisances dénoncées par le syndicat des copropriétaires, les parties versent aux débats :
- un procès-verbal non daté mais réalisé le 14 novembre 2019 selon les conclusions de la SCI PARDES PATRIMOINE sans que cette date soit contestée par le syndicat des copropriétaires, aux termes duquel l’huissier de justice relève dans la cour de l’immeuble, alors que le local loué par la SCI PARDES PATRIMOINE est fermé au public, «  une odeur s’apparentant à celle provenant de la friture «  et, «  par instants, un odeur de poisson » ou encore «  une odeur indéfinissable de cuisine ou de friture grasse » dont les « effluves varient en amplitude et en intensité selon les instants » ; dans l’entrée du hall d’immeuble, au bas de la cage d’escalier, une «  odeur nauséabonde indéfinissable » (pièce n°6 de la SCI PARDES PATRIMOINE) ;
- un procès-verbal, réalisé les 7 et 9 janvier 2020 à 13h et le 9 janvier 2020, à la demande de la SCI PARDES PATRIMOINE, aux termes duquel l’huissier constate, alors que le local loué par la SCI PARDES PATRIMOINE est fermé au public, « de fortes odeurs de cuisine dans les parties communes qui émanent soit des appartements qui sont dans l’immeuble du 192 soit du restaurant qui est dans l’immeuble voisin côté 190 » (pièce n°5 de la SCI PARDES PATRIMOINE) ;
- un procès-verbal du 27 juillet 2020, réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires, aux termes duquel l’huissier de justice relève, à 22h40, « une odeur de pâte à pain et de friture » dans les parties communes de l’immeuble, qui s’intensifie à mesure qu’il progresse dans les étages, particulièrement dans les appartements situés aux premier et au troisième étages au-dessus du restaurant ; une odeur qui « semble » se dégager de la grille d’aération située sur la porte du local de la SCI PARDES PATRIMOINE donnant sur la courette de l’immeuble ; « des bruits semblables à ceux d’une équipe » qui s’affaire, entendus depuis cette porte ; un « brouhaha de forte intensité provenant de la terrasse du restaurant », entendu depuis la fenêtre ouverte de l’appartement situé au-dessus du restaurant et depuis celle située au troisième étage alors qu’il est bientôt 23 h (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires) ;
- un procès-verbal de constat du 21 septembre 2020, réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires, aux termes duquel l’huissier de justice constate, à 22h15, les mêmes nuisances que celles relevées dans son constat du 27 juillet 2020 dans les parties communes et dans l’appartement situé au premier étage (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires) ;
- un procès-verbal réalisé le 3 novembre 2022 à 12h55, à la demande de la SCI PARDES PATRIMOINE, aux termes duquel l’huissier de justice ne relève, dans la cour de l’immeuble et dans les parties communes « côté ascenseur », aucune odeur de cuisine ni aucune nuisance sonore « émanant du local » du locataire de la SCI PARDES PATRIMOINE alors ouvert au public (pièce n°8 de la SCI PARDES PATRIMOINE).

Les procès-verbaux de constat présentent des divergences quant à l’identification de l’origine des odeurs présentes au sein des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4] : nuisances qui « semblent » provenir du restaurant « Il Nuovo » exploité dans les locaux donnés à bail par la SCI PARDES PATRIMOINE à l’été 2020 ; nuisances qui proviennent, compte tenu de la fermeture de l’enseigne « Il Nuovo » fin 2019 et début 2020, soit du restaurant « Phébé » situé dans l’immeuble mitoyen soit des appartements situés dans l’immeuble du 192 de l’autre côté.

A cet égard, l’analyse comparative des plats plus ou moins frits proposés à la carte de ces deux restaurants (pièce n°9 de la SCI PARDES PATRIMOINE et pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) n’apparait pas utile pour déterminer avec certitude l’origine des odeurs présentes au sein des parties communes de l’immeuble du [Adresse 4].
Ces procès-verbaux sont également divergents sur l’intensité des nuisances olfactives subies : odeurs « de friture », « odeur nauséabonde », « fortes odeurs de cuisine », « odeur de pâte à pain ». Les pièces versées aux débats ne permettent donc pas de déterminer avec certitude l’origine et l’intensité des nuisances olfactives dénoncées.

Si les constats d’huissiers relèvent que les appartements de deux copropriétaires subissaient, fenêtres ouvertes, des nuisances sonores « de forte intensité » en provenance du local donné à bail par la SCI PARDES PATRIMOINE, le soir, aux mois de juillet et septembre 2020, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne démontre que ces nuisances ont affecté l’ensemble des copropriétaires et ont ainsi porté préjudice à la collectivité des copropriétaires.

Le tribunal relève encore que le syndicat des copropriétaires ne verse, au soutien de sa demande, que deux procès-verbaux de constat établis en juillet et septembre 2020 alors qu’aucune nuisance n’est constatée par le procès-verbal établi le 3 novembre 2022 et que l’ordonnance de clôture n’a été prononcée que le 18 avril 2023. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la persistance et l’actualité des nuisances dénoncées.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande tendant à condamner la SCI PARDES PATRIMOINE à faire cesser toute activité de restauration dans les locaux dont elle est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4] et ce sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du présent jugement.

III - Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000,00 € à la SCI PARDES PATRIMOINE sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI PARDES PATRIMOINE, dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] en date du 6 avril 2021,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la publication à la conservation des hypothèques du jugement à intervenir en annulation de la résolution n° 14,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande tendant à faire cesser, sous astreinte, toute activité de restauration dans les locaux dont est propriétaire la SCI PARDES PATRIMOINE au sein de l’immeuble sis [Adresse 4],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI PARDES PATRIMOINE de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024

La Greffière Le Président