TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 22/09357
N° Portalis 352J-W-B7G-CXSUL
N° MINUTE :
Assignation du :
29 Juillet 2022
JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDERESSE
VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de la Maire de [Localité 6], Madame [D] [H]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0079
DEFENDERESSE
L’UNION RESSERREE DE SYNDICATS DE L’ENSEMBLE IMMOBI LIER TOUR MAINE MONTPARNASSE dont le siège est sis [Adresse 2] Il s’agit d’une Union de syndicats de copropriétaires (groupement doté de la personnalité civile, article 29 L.1965), prise en la personne de son Président, la société ESSET Property Management, SAS
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Henry RANCHON du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0030 BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0030
Décision du 28 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/09357 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSUL
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Anita AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats et de Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La Ville de [Localité 6] en qualité de propriétaire d’un ensemble constitué d’un centre sportif consistant essentiellement en une piscine, qui se situe au sein de l’ensemble immobilier Tour Maine-Montparnasse, est membre de l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble Immobilier [Adresse 8] (EITMM).
Cette union est composée de trois associés qui sont :
- le syndicat du Centre Commercial Maine Montparnasse et bâtiment sur dalle Tossan,
- le syndicat des Parkings Maine Montparnasse,
- la ville de [Localité 6].
Le centre commercial dispose de la majorité des tantièmes généraux, soit 148 074 millièmes, les « parkings » rassemblant 59 034 millièmes et la Ville 20 000 millièmes.
Cette union procède de statuts notariés en date du 1er avril 2021 et est régie, conformément à l’article 1.1 des statuts, par les dispositions des articles 28 dernier alinéa et 29 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l’article 1.2 de ces statuts, l’union a pour but de faciliter la gestion de la partie de l’ensemble immobilier en excluant les deux tours IGH (Tour A et Tour CIT). Il est également précisé que « ses missions devront cependant préserver l’autonomie de décision des membres pour des sujets propres à leur propriété » et que « l’Union devra s’inscrire dans une démarche d’individualisation des ouvrages, installations et éléments d’équipements communs avec pour objectif une diminution de son périmètre d’intervention au profit des membres ».
Lors d’une assemblée générale tenue le 15 décembre 2021, il a été convenu au regard de la situation du lot appartenant à la ville qu’un budget pour la restructuration du centre commercial nécessitait l’accord préalable de la ville de [Localité 6]. Une résolution n°31 était votée en ce sens.
Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 14 avril 2022. Cette assemblée, aux termes d’une résolution n°5, a annulé la résolution n°31 prise lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, et a décidé de voter un budget de restructuration du centre commercial chiffré à la somme de 950 000 euros HT décomposé de la manière suivante :
- Architecte (phase Esquisse) : 500 000 euros
- Assistant Maîtrise d’Ouvrage : 180 000 euros
- Bureaux d’Etudes (structure, environnement, géomètre, divers) : 200 000 euros
- Avocat : 40 000 euros
- Communication/programme/illustration : 30 000 euros
La résolution a précisé que le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT reste associé au projet et y participe à hauteur de 10 %.
La même résolution a prévu que le budget serait réparti de la manière suivante :
- SDC Centre commercial MM / bâtiment sur Dalle Tossan 660 000 euros HT (69,5%)
- SDC Parkings MM : 130 000 euros TTC (13,6%)
- Piscine/Centre Sportif : 65 000 euros HT (6,8%)
- SDC TOUR CIT : 95 000 euros HT (10%)
Des sommes étant au crédit des associés, il a été demandé à ceux-ci de les affecter aux montants ci-dessus.
Suivant une clé de répartition non explicitée, la ville de [Localité 6] a vu sa contribution diminuée de 9 203 euros, ce qui la contraignait à payer la somme de 55 797 euros HT.
L’assemblée générale du 14 avril 2022 a voté la résolution dans les termes de la convocation suivant une majorité de 138 068 voix, la ville de [Localité 6] ayant voté contre cette résolution. Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié le 30 juillet 2022.
Par exploit d’huissier délivré par remise à personne morale le 29 juillet 2022, la ville de Paris, représentée par la maire de Paris, Madame [D] [H], a assigné l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse prise en la personne de son président, la société ESSET Property Management, et demande au tribunal de :
« Vu l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
PRONONCER l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 14 avril 2022 de l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier [Adresse 8] ;
CONDAMNER l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile et dont distraction au profit de Maître Bruno Mathieu, avocat ».
L’union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier [Adresse 8] n’a pas constitué avocat.
Pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit de la ville de [Localité 6], il est renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2022.
Un avocat s’est constitué le 26 juin 2023 pour l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse et par conclusions du 2 août 2023 a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.
Par une ordonnance du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a débouté l'Union resserrée de syndicats de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture en date du 15 décembre 2022 et a réservé les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 25 janvier 2024.
À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire.
1. Sur la demande principale d’annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 14 avril 2022
La ville de [Localité 6] soutient que :
- l’union de l’EITMM est régie par l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, auxquelles l’article 2.1.2. alinéa 10 des statuts de l’Union renvoient et qui sont applicables, n’ont pas été respectées dès lors que les associés ont été appelés à voter des budgets non négligeables sans qu’un quelconque devis ait été fourni.
Subsidiairement, elle soutient que :
- la nullité de la résolution n°5 mérite d’être prononcée en ce qu’elle ne peut se rattacher à une compétence de l’Union qui doit être strictement et limitativement comprise ;
- la résolution a pour objet la restructuration du centre commercial qui implique la présence d’un tiers à la dépense commune, à savoir le syndicat des copropriétaires de Tour CIT, sans que la décision de celui-ci approuvant la dépense ne soit intégrée à l’assemblée générale puisqu’il n’existe aucune obligation de participation à hauteur de 10 % pour ce syndicat qui puisse être exécutée par l’Union ;
- le projet échappe à la compétence de l’Union de l’EITMM et la répartition des charges fixées par la résolution ne répond pas aux stipulations de l’article 3 des statuts puisqu’en dehors des stipulations statutaires, une assemblée générale ne peut sans unanimité modifier les règles suivant lesquelles la dépense prétendument commune doit être répartie ;
- une résolution ne peut être soumise au vote des associés dès lors qu’elle ne se rattache pas à la stricte observation d’un intérêt commun et qu’elle n’obéit pas aux règles de répartition convenues statutairement.
En droit, selon l’article 2.1.2 des statuts de l’union « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les pièces et documents définis à l’article 11 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, modifié notamment par le décret du 27 mai 2004, et dont la nature dépend de l’objet de la délibération inscrite à l’ordre du jour afin de permettre une délibération en pleine connaissance de cause ».
Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967 « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. Pour la validité de la décision :
[…]
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ».
En revanche, l'exécution de travaux importants, impliquant un investissement élevé, avec une étude technique préalable, peut rendre nécessaire plusieurs délibérations de l’assemblée générale, l'une portant par exemple sur l'accord de principe sur l'opération, la ou les suivantes sur les modalités précises de sa réalisation.
La délibération sur l'accord de principe n'est pas soumise aux contraintes de l'article 11 du décret de 1967 puisqu'à ce stade, par définition, aucun engagement n'est encore pris à l'égard des entreprises consultées.
Décision du 28 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
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En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 14 avril 2022 comportait 4 résolutions inscrites à l’ordre du jour dont un projet de résolution n°5, libellé comme suit :
« 5 Projet de restructuration de l’EITMM
Clé URS01 – Décision prise par au moins deux membres présents ou représentés détenant ensemble la majorité des voix de tous les membres
L’assemblée générale du syndicat principal en date du 14 décembre 2020 avait donné mandat au conseil syndical du syndicat principal pour mener le projet urbain initié en juillet 2019. Ce projet urbain a été abandonné en mai 2021, et ce mandat a été résilié simultanément à la dissolution du syndicat P, le 31 mars 2021.
L’URS a pris le relais pour ce projet, et, au cours de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, a désigné un comité de suivi pour le mener à bien.
A la résolution n°31, un budget avait été voté sous réserve de l’accord préalable de la ville.
On précisera qu’entretemps, le projet a été redéfini, et si la ville de [Localité 6] continue à accompagner ce projet, elle n’est plus directement impliquée dans celui-ci, qui se situe désormais exclusivement dans le périmètre de l’EITMM.
Les appels de fonds votés à la résolution n°31, exigibles les 1er février et 1er avril 2022, ne seront donc pas effectués.
Le budget de restructuration du centre commercial dans sa nouvelle configuration a été chiffré à la somme de 950 000 euros HT, se décomposant comme suit :
- Architecte (phase Esquisse) : 500 K
- Assistant Maîtrise d’ouvrage : 180 K
- Bureaux d’études (structure, environnement, géomètre, divers) : 200 K
- Avocat : 40 K
- Communication/ programme/ illustration : 30 K
Le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT reste associé au projet et y participe à hauteur de 10%.
Dans ces conditions, le budget sera réparti de la manière :
- SDC centre commercial MM/ bâtiment sur Dalle Tossan 660 000 euros HT (69,5%)
- SDC parkings MM : 130 000 euros TTC (13,6 %)
- Piscine/ centre sportif 65 000 euros HT (6,8 %)
- SDC Tour CIT : 95 000 euros HT (10%)
Etant ici rappelé que l’URS dispose d’un solde non dépensé de 104 500 euros, lequel a été appelé selon la clé URS 01 à l’assemblée générale du 6 juillet 2021 et sera utilisé pour financer le budget.
La charge restant à payer par chaque membre de l’URS sera donc de :
- SDC CCO MM & BDT : 660 000 euros – 68 134 euros = 591 866 euros HT
- SDC Parkings MM : 130 000 euros – 27 164 euros = 102 836 euros HT
- Piscine : 65 000 euros – 9 203 euros = 55 797 euros HT
L’assemblée générale autorise le Président de l’Union, à appeler le budget de 750 499 euros HT, soit 900 599 euros TTC, (réparti entre les membres selon les modalités ci-dessus) aux dates suivantes :
- 450 299,50 euros TTC le 1er juin 2022
- 450 299,50 euros TTC le 1er septembre 2022 » (pièce n°3 de la ville de [Localité 6])
Aucune annexe relative à ce projet de résolution n’est mentionnée dans la convocation.
Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 14 avril 2022 que la résolution n°5 a été adoptée dans les termes exacts du projet soumis à l’assemblée générale comme suit :
« Votes pour : 138 068 voix
SDC centre commercial MM et [Adresse 5] (59034)
Votes contre : 20 000 voix
ville de [Localité 6] (20 000)
Absents : 0
La résolution est adoptée » (pièce n°4)
A la lecture de ces éléments, il apparait que la résolution n°5 avait pour but de voter le budget alloué à une vaste opération de restructuration, d’en décider la répartition entre chaque membre de l’union et de fixer le calendrier des appels provisionnels y afférents.
Il n’apparaît pas que cette résolution ait décidé des entreprises retenues pour procéder au projet de restructuration et ait été appelée à voter sur le coût de ces travaux.
En effet, faute de décision sur les entreprises retenues, et, surtout, sur le coût des travaux, le président de l’union, lequel conformément à l’article 2.2 des statuts, a pour attribution d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale, ne pouvait faire réaliser les travaux de restructuration.
En d’autres termes, la résolution n°5 du 14 avril 2022 ne peut faire l'objet à ce stade d'une application concrète, en permettant d’entamer effectivement de quelconques travaux, de sorte que, contrairement à ce que soutient la ville de [Localité 6], elle n’est pas soumise aux exigences de l'article 11 du décret de 1967 tenant à la notification en même temps que l’ordre du jour des conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés.
Subsidiairement, la ville de [Localité 6] fait valoir que la résolution n° 5 ne se rattache pas à l’une des compétences prévues à l’article 1.2 des statuts déterminant l’objet de l’union et que, s’agissant d’un projet de restructuration du centre commercial qui implique la présence d’un tiers à la dépense commune, à savoir le syndicat des copropriétaires de Tour CIT, il n’existe aucune obligation pour ce syndicat de participation à hauteur de 10% qui puisse être exécutée par l’union.
Toutefois, en l’espèce et pour les mêmes motifs que ci-dessus développés, dès lors que la résolution n°5 ne constitue qu’une décision sur un projet de restructuration ne comportant pas, à ce stade, approbation d'un contrat ni engagement financier à l’égard d’un tiers, elle n'implique pas d'engagement de l’union, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas se rattacher à la stricte observation de l’intérêt commun ou de ne pas obéir aux règles de répartition convenues statutairement.
En outre et à titre surabondant, le tribunal relève qu’il n’est pas établi que la résolution n°5 ne se rattache pas à l’une des compétences de l’union aux termes de l’article 1.2, dès lors que cet article stipule que l’union a pour objet « dans […] e) le cadre du réaménagement urbain du quartier Montparnasse impliquant la restructuration, le réaménagement et/ ou la modernisation de l’ensemble immobilier, hors Tour A et Tour CIT, et dès lors que sont concernés les volumes 22 à 30 et/ ou ceux de ses membres :
- l’étude de projets, la maitrise d’ouvrage (conception, organisation et réalisation) des travaux, notamment de démolition ou de viabilisation, l’obtention des autorisations administratives, et l’acquisition des lots de copropriété ou de parties communes du centre sportif, du centre commercial et bâtiment sur dalle Tossan, et des parkings, […]
- la participation aux études urbaines, contrats de partenariat, PNRU, ou toute autre opération impliquant une concertation avec les pouvoirs publics dès lors que les volumes l’intéressant seront directement concernés, notamment par l’impact du réaménagement urbain du quartier Montparnasse sur la gestion de leurs services et éléments communs. A ce titre, l’union resserrée de syndicats pourra participer financièrement à ces études urbaines, sous réserve de l’accord de ses membres […] ».
De même, la ville de [Localité 6] ne peut utilement faire grief à la résolution n°5 de déroger aux règles de répartition de charges stipulées à l’article 3.1.2 des statuts dès lors que cette répartition statutaire est applicable aux dépenses engagées par l’union et que l’union relève elle-même que cette résolution vise à déterminer « une répartition budgétaire » non à répartir le coût de travaux votés.
En conséquence, compte tenu de l’ensemble des éléments de fait et de droit précités, il y a lieu de débouter la ville de [Localité 6] de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 14 avril 2022 de l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier [Adresse 8].
2. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant à l’instance, la ville de [Localité 6] sera condamnée au paiement des dépens.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La ville de [Localité 6] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
La ville de [Localité 6] sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la ville de [Localité 6] de sa demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 14 avril 2022 de l’Union resserrée de syndicats de l’ensemble immobilier [Adresse 8] ;
CONDAMNE la ville de [Localité 6] aux dépens de l’instance ;
DEBOUTE la ville de [Localité 6] de sa demande formulée par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DEBOUTE la ville de [Localité 6] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024
La Greffière Le Président
