TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/09424
N° Portalis 352J-W-B7F-CU2PF
N° MINUTE :
Assignation du :
16 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDEURS
Maître [B] [N] [Z] [L] épouse [H]
Monsieur [S] [E] [F] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Maître Maxime CORNILLE de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0004
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société CENTENNIAL GESTION, SAS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0020
Décision du 28 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09424 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2PF
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Anita AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats et de Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE
L’ensemble immobilier du [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndic est le cabinet Centennial Gestion.
Cet ensemble immobilier se compose de trois bâtiments, intitulés A, B et C.
Le bâtiment A est situé en façade sur la [Adresse 5], avec ailes en retour, élevé sur 5 étages au-dessus du rez-de-chaussée et un sixième en mansarde. Il comporte 42 lots et 16 caves. Il représente 8 850 tantièmes sur 10 030.
Le bâtiment B est un pavillon R+1 se trouvant dans la cour et formant un lot privatif, avec trois caves. Il représente 460 tantièmes sur 10 030.
Le bâtiment C est un bâtiment situé en fond de cour, de 2 étages sur rez-de-chaussée. Il comporte 9 lots. Il représente 720 tantièmes sur 10 030.
Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] sont propriétaires indivis du lot n°65, situé au premier étage du bâtiment C, et consistant en un atelier d’artiste avec dépendance.
Lors de l’assemblée générale du 26 mars 2019, il a été décidé à la résolution n°27 de transformer l’usage du local affecté au stockage des produits d’entretien en local poussettes et vélos.
Lors de l’assemblée générale du 12 mars 2020, aux termes des résolutions n° 27, 28, 29, 30, 31, 32 et 33, l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A, B et C ont été appelés au vote pour transformer ce qui correspondait au volume commun (remise, local poubelle et WC) en un local vélo donnant sur la cour et un local poubelles agrandi. Ces travaux nécessitaient la suppression des WC.
Les résolutions ont été, dans leur ensemble, adoptées (à l’exception de la résolution n°33 relative au suivi des travaux par le maître d’œuvre).
Au courant du mois de septembre 2020, les travaux ont été mis en œuvre.
Parallèlement, une étude a été lancée par la copropriété pour mettre à jour le règlement de copropriété et y intégrer les différentes évolutions des bâtiments intervenues depuis l’adoption du précédent règlement de copropriété, en particulier les travaux relatifs à la création du local vélo et l’agrandissement du local poubelle.
Ce projet de règlement a été joint à la convocation à l’assemblée générale prévue pour le 24 mars 2021 et lors de cette assemblée générale, la résolution n°25 soumettant au vote ce projet de règlement de copropriété a été adoptée.
Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2021 a été notifié aux consorts [W] par lettre recommandée en date du 21 avril 2021, reçue le lendemain.
Par exploit d’huissier délivré le 16 juin 2021, Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment annuler la résolution n° 25 prise lors de l’assemblée générale du 24 mars 2021
Par conclusions récapitulatives et responsives n°2 notifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 10-1, 11, 24 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 515, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété,
Vu la jurisprudence visée,
Vu les pièces versées au débat,
RECEVOIR l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [L] et Monsieur [H]
En conséquence,
ANNULER la résolution n°25 prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2021 ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser la somme de 5.000 euros à Madame [L] et Monsieur [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.
DISPENSER Madame [L] et Monsieur [H] de toute participation aux frais de procédure et de condamnation de la présente instance ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] demande au tribunal de :
« Vu la Loi Elan du 23 novembre 2018 et notamment son article 209 II,
Vu l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965
Vu le règlement de copropriété,
Vu les pièces communiquées,
Et tous autres éléments de droit ou de fait à y ajouter ou à suppléer
REJETER la demande d’annulation de la résolution n°25 adoptée lors de l’assemblée générale du 24 mars 2021 formée par Madame [L] et Monsieur [H]
Et plus généralement, DEBOUTER Madame [L] et Monsieur [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum Madame [L] et Monsieur [H] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles.
CONDAMNER in solidum Madame [L] et Monsieur [H] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de l’avocat soussigné ».
Pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2022.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 25 janvier 2024.
À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 24 mars 2021- majorité applicable et atteinte au droit de propriété
Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°25, Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] font tout d’abord valoir qu’elle n’a pas été adoptée à la bonne majorité.
En effet, selon eux :
- elle aurait dû être adoptée à l’unanimité dès lors que la création de parties communes spéciales ou plus généralement la modification de l’état descriptif de division ne relève pas d’un vote à la majorité prévue par le f) de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la modification du règlement adoptée par la résolution n°25 allant au-delà d’une simple adaptation au sens de l’article 24, puisque l’état descriptif de division était remanié, avec notamment la création de parties communes spéciales,
- toute modification de la répartition des parties communes ou privatives, de même que la répartition des tantièmes y afférents, ne peuvent s’effectuer que par un vote à l’unanimité des copropriétaires.
- le règlement de copropriété modifié soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires procédait à une évolution de la répartition des parties communes : des parties communes générales aux bâtiments A, B et C sont devenues par le biais de la modification du règlement des parties communes spéciales au bâtiment A, de même qu’une cave a été ajoutée au sein des parties communes spéciales du bâtiment A et qu’enfin, un local de stockage sous l’escalier est apparu au sein du bâtiment C.
Ils estiment que ces trois modifications, qui ne constituent pas de simples adaptations du règlement de copropriété, procèdent à une création de parties communes spéciales au détriment des parties communes générales et à une création de partie communes spéciales au détriment d’un lot privatif.
- la modification du règlement de copropriété n’a pas mis en conformité ce dernier en y ajoutant des parties communes spéciales existantes mais non répertoriées, puisque tous les éléments litigieux figuraient déjà au règlement,
- la modification du règlement a requalifié des parties communes générales ou des parties privatives en parties communes spéciales, ce qui ne relève pas de l’article 209 de la loi Elan ni de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965.
Ils considèrent, par conséquent, que la transformation de parties communes générales en parties communes spéciales, et la transformation d’une dépendance privative en partie commune spéciale ne relevaient pas d’un vote à la majorité de l’article 24, mais respectivement d’un vote à la majorité de l’article 26 b) et d’un vote à l’unanimité.
Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] soutiennent ensuite que cette résolution porte atteinte à leur droit de propriété dès lors que :
- elle a dépossédé l’ensemble des copropriétaires des bâtiments B et C de leur quote-part de propriété du local vélos et de la cave, en transformant cette partie commune générale en partie commune spéciale du bâtiment A,
- elle a dépossédé Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] d’une partie de leur lot privatif (n°65), à savoir le local sous l’escalier, en transformant leur dépendance en partie commune spéciale du bâtiment C.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] fait valoir en réponse que :
- les adaptations apportées au règlement de copropriété relèvent sans équivoque possible des dispositions de l’article 24 f de la Loi du 10 juillet 1965,
- le local situé sous l’escalier du bâtiment C avait déjà été affecté dans le cadre de la résolution n°30 de l’assemblée du 26 mars 2019 au stockage des produits d’entretien de la gardienne, de sorte qu’il ne peut s’agir d’une dépendance du lot privatif n°65,
- les demandeurs qui ont voté favorablement à l’affectation de ce local au stockage des produits de la gardienne, ne peuvent aujourd’hui soutenir sans contradiction qu’il s’agirait de leur dépendance privative, si ces dépendances existaient, elles se situeraient au 1 er étage et non sous l’escalier,
- les caves du bâtiment A portant les numéros de lots 43 à 58 figurent toutes sur le plan,
- en sus de ces caves figure, face à la cave 54, la cave commune intitulée sur le plan « cave loge » existant bien,
- le dégagement entre les caves 51 et 54, ne saurait constituer la cave commune, un dégagement entre des caves correspondant à un couloir et donc à une partie non affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire et constituant dès lors une partie commune spéciale du bâtiment A, conformément aux dispositions du règlement de copropriété,
- l’existant se compose comme suit : le rez-de-chaussée du Bâtiment A comporte : un local poubelles, un rangement 1 et un rangement 2, ainsi qu’un débarras,
- aux termes du règlement de copropriété, en page 16, constituent des parties communes générales : le WC commun, une remise et l’emplacement des poubelles,
Décision du 28 Mars 2024
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- le surplus au rez-de chaussée du bâtiment A, à savoir le local anciennement à usage de stockage des produits d’entretien, constitue une partie commune spéciale du bâtiment A,
- lors de l’assemblée générale du 26 mars 2019, aujourd’hui définitive, il a été décidé à la résolution n°27 de transformer l’usage du local affecté au stockage des produits d’entretien en local poussettes et vélos,
- s’agissant d’une partie commune spéciale, cette résolution n’a été soumise qu’au vote des copropriétaires du bâtiment A,
- lors de l’assemblée générale du 12 mars 2020 (pièce 2), également définitive, il a ensuite été voté la suppression du WC commun, partie commune générale (résolution n°28), les travaux d’aménagement du nouveau local poubelles dont les plans étant joints à la convocation et leur financement (résolution n°30),
- ces modifications au sein de la copropriété sont issues des votes intervenus lors des assemblées générales de 2019 et 2020 qui n’ont fait l’objet d’aucun recours de sorte qu’elles sont définitives,
- la résolution n°25, aujourd’hui contestée, tend donc simplement à la régularisation au sein du règlement de copropriété de travaux précédemment votés par des assemblées définitives,
- la redistribution des locaux est donc définitivement actée et ne saurait être remise en cause, pas plus que la qualification des locaux qui résulte des votes eux-mêmes,
- il n’y a aucune atteinte au droit de propriété, ni à celui des copropriétaires, ni à celui des demandeurs.
En droit, afin que les copropriétaires puissent disposer d’un règlement de copropriété conforme au droit positif, l’article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de procéder par une décision majoritaire aux « adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement ».
Le texte reprend les dispositions de l’article 49, qui avait été créé dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000, par la suite abrogé par la loi Alur du 24 mars 2014 qui a déplacé ses dispositions à l’article 24 II de la loi du 10 juillet 1965.
Les articles 206 II et 20, II de la loi Elan du 23 novembre 2019 modifié par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, prévoient que le syndicat des copropriétaires doit mettre le cas échéant à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives aux lots transitoires de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et celles de l’ article 6-4 de la loi de 1965 relatives aux parties communes spéciales et à jouissance privative.
Pour les copropriétés concernées, la question doit donc être inscrite par le syndicat des copropriétaires à l’ordre du jour de chaque assemblée générale. La décision est prise à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Il sera rappelé que l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes ».
En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 24 mars 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante :
« 25. Adaptation du règlement de copropriété – adoption du projet établi par Maitre [A] du cabinet Goldberg
Type de vote : Majorité simple (art. 24, impliquant une base de calcul de : 9655 tantièmes
L’assemblée générale adopte le projet de règlement de copropriété établi par Maître [A] et joint à la présente convocation
Autorise le syndic à accomplir les formalités administratives nécessaires visant à publier le nouveau règlement de copropriété.
Votent pour : 13 copropriétaire (s) présent(s) ou représenté(s) totalisant 6480 tantièmes.
Votent contre : 7 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) totalisant 1350 tantièmes.
BLOCH PAYEN FRANCOISE (380) – BLOCH PAYEN FRANCOISE (20) BLOCH PAYEN FRANCOISE (440) CADIOU YVES & JOEL C/O MCP (100) [H] ET [L] BERTAND ET MARG (90) LE DEIST MARYVONNE (80) (C) LEPRINCE NADINE (240)
S’abstiennent : 3 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) totalisant 1825 tantièmes.
[D] [K] (510) (C) [V] [J] (460) (C) [C] (855)
Absents : 4 copropriétaire(s) totalisant 375 tantièmes
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à 18h56 ». (Pièce n°4 de Madame [L] et Monsieur [H]).
Le projet de règlement de copropriété, sur lequel l’assemblée générale s’est prononcée, définit les parties communes spéciales à chaque bâtiment comme suit :
« I PARTIES COMMUNES SPECIALES AU BATIMENT A
Elles comprennent tout ce qui a trait au bâtiment A et notamment
- les fondations,
- tous les gros murs de façade, de pignons, de refend, la toiture, en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot
- le gros œuvre des planchers,
- les hourdis de ces derniers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol ni les lattes ou tout autre matériau fixé sur l’hourdi pour recevoir l’enduit formant plafond),
- les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées si ces dernières éclairent une partie privée)
- les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès sur cette partie privée)
- les murs séparant les lots ou supportant des planchers mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot,
Cependant les cloisons séparant les lots seront mitoyennes entre les copropriétaires des lots séparés par ces cloisons.
- les escaliers de service, les couloirs, les greniers et faux greniers,
- les coffres, gaines, souches et têtes de cheminée ainsi que leurs accessoires,
- les ventilations lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées à ceux-ci
- les ornements extérieurs des façades y compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades, appuis de balcons et fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies)
- les ornements et accessoires des parties communes telles que l’installation d’éclairage (minuterie)
- les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout, les conduits d’écoulement des eaux pluviales et pour lesdites canalisations depuis leur naissance ou leur branchement à l’entrée de ce bâtiment (au-delà desquels elles sont communes entre tous les copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble) mais sauf cependant les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement, logement ou local et à l’usage exclusif et particulier de ce local.
- le local vélos.
- un espace de rangement fermé situé entre les caves lots 51 et 54
- les deux WC communs situés au 6ème étage
En résumé toutes les parties de ce bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires de ce bâtiment suivant ce qui sera dit plus loin ou qui sont communes suivants l’usage et la loi.
Ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires du bâtiment A.
ESCALIERS – ASCENSEURS ET TAPIS DU BATIMENT A
Le bâtiment A comporte deux escaliers principaux et deux ascenseurs desservant l’un le côté gauche, l’autre le côté droit.
Les escaliers principaux, les tapis (sauf les paillassons des portes donnant accès à chaque partie privée et sauf les tapis situés dans les halls du rez-de-chaussée du bâtiment A), les ascenseurs, leur cage, leur protection et mécanisme et les locaux qui les contiennent sont la propriété exclusive :
- côté gauche en entrant des copropriétaires des lots 4, 8, 11, 14, et 17 (à l’exclusion du rez-de-chaussée)
- côté droit en entrant des copropriétaires des lots 6, 7, 10, 13, 16 et 19 (à l’exclusion du rez-de-chaussée)
II. PARTIES COMMUNES SPECIALES AU BATIMENT B APPELE LE PAVILLON
Elles comprennent :
- la totalité des constructions sauf les cloisons séparatives entre les bâtiments A et C qui sont mitoyennes avec ces bâtiments et le mur limitant la propriété
- les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout, les conduits depuis leur naissance ou leur branchement à l’entrée de ce bâtiment (au-delà desquels elles sont communes entre tous les copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble)
III. PARTIES COMMUNES SPECIALES AU BATIMENT C
Elles comprennent tout ce qui a trait au bâtiment C et notamment :
- les fondations,
- tous les gros murs de façade, de pignons, de refend, la toiture, en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot
- le gros œuvre des planchers,
- les hourdis de ces derniers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol ni les lattes ou tout autre matériau fixé sur l’hourdi pour recevoir l’enduit formant plafond),
- les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées si ces dernières éclairent une partie privée)
- les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès sur cette partie privée)
- les murs séparant les lots ou supportant des planchers mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot,
Cependant les cloisons séparant les lots seront mitoyennes entre les copropriétaires des lots séparés par ces cloisons.
- les escaliers de service, les couloirs, les greniers et faux greniers,
- les coffres, gaines, souches et têtes de cheminée ainsi que leurs accessoires,
- les ventilations lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées à ceux-ci
- les ornements extérieurs des façades y compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades, appuis de balcons et fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies)
- les ornements et accessoires des parties communes telles que l’installation d’éclairage (minuterie)
- les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout, les conduits d’écoulement des eaux pluviales et pour lesdites canalisations depuis leur naissance ou leur branchement à l’entrée de ce bâtiment (au-delà desquels elles sont communes entre tous les copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble) mais sauf cependant les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement, logement ou local et à l’usage exclusif et particulier de ce local.
- un local de stockage situé sous l’escalier.
En résumé toutes les parties de ce bâtiment qui ne seront affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires de ce bâtiment suivant ce qui sera dit plus loin ou qui sont communes suivant l’usage et la loi » (Pièce n°12 de Madame [L] et Monsieur [H]).
Pour contester la majorité applicable au vote, Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] font valoir que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas procédé à des adaptations du règlement de copropriété, mais qu’elle a en réalité créé des parties communes spéciales au détriment d’une part des parties communes générales consistant en un local vélos et une cave, et au détriment d’autre part de leur lot privatif, consistant en une dépendance sous l’escalier bâtiment C.
Le premier règlement de copropriété de l’immeuble était en date du 13 mars 1953. Une modification est intervenue le 18 novembre 1958, puis le règlement a été, de nouveau, modifié à la marge le 9 novembre 1988 et le 5 septembre 2003 (Pièces n°5, 6, 7 et 8 de Madame [L] et Monsieur [H]).
Le tribunal relève que le règlement de copropriété du 18 novembre 1958, en vigueur avant l’adoption de la résolution n°25 par l’assemblée générale du 24 mars 2021, stipulait :
« Choses et parties communes
1° - A l’ensemble des co-propriétaires
Sauf les restrictions qui vont être ci-après indiquées, en ce qui concerne l’ascenseur, les escaliers principaux et les tapis de ces escaliers et le chauffage central, les parties communes à l’ensemble des co-propriétaires comprendront :
- la totalité du sol (bâti et non bâti) de l’ensemble de la propriété, en ce compris la cour le revêtement de cette cour
- tous les murs mitoyens limitant l’ensemble de la propriété
- la porte d’entrée de la propriété donnant sur la [Adresse 5] et le couloir d’entrée du bâtiment A
- le poste d’eau dans la cour
- toutes les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout, mais seulement depuis leur naissance ou leur départ du collecteur ou distributeur propriété de tiers ou administrations concessionnaires, jusqu’à leur entrée ou leur accès à chacun des bâtiments
DANS LE BATIMENT A
Les locaux de la conciergerie et de ses dépendances comprenant deux pièces au rez-de-chaussée et une remise dans la cour
- les water-closets communs du rez-de-chaussée
- les locaux du transformateur
- l’emplacement des compteurs centraux d’eau, de gaz, et des branchements d’égout
- l’emplacement des poubelles
- une cave commune
- en résumé, et d’une façon générale, toutes les parties qui sont communes selon la loi et l’usage, et qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires, ou à l’usage de l’un des co-propriétaires de l’un des bâtiments A B ou C
Ces différentes parties communes appartiendront aux co-propriétaires intéressés dans la proportion indivise suivante :
- au propriétaire du premier lot pour trente et un millièmes, ci …. 1/1.000[…]
- au propriétaire du soixante-neuvième lot, pour vingt-trois millièmes, ci …. 23/1.000
Soit total mille/millièmes, ci …. 1.000/ 1.000
2° - A l’ensemble des co-propriétaires des premier au cinquante huitième lots inclus
(Bâtiment A)
Les parties communes à l’ensemble des copropriétaires des premier au cinquante huitième lots inclus, comprendront tout ce qui a trait au bâtiment A :
- les fondations, tous les gros murs de façade, de pignon, de refend, la toiture ; en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot
- le gros œuvre des planchers, les hourdis de ces derniers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni les lattes ou tout autre matériau fixé sur le hourdi pour recevoir l’enduit forment plafond), les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées ces dernières éclairent une partie privée)
- les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée)
- les murs séparant les lots ou supportant des planchers, mais non les enduits et revêtement à l’intérieur de chaque lot.
Cependant, les cloisons séparant les lots seront mitoyennes entre les co-propriétaires des lots séparés par des cloisons
- les escaliers de service, les couloirs, les greniers et faux greniers
- les coffres, gaines, souches et têtes cheminées, ainsi que leurs accessoires ; les ventilations, lorsqu’elles sont incorporées dans les murs et adossées à ceux-ci
- les ornements extérieurs des façades, compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades, appuis de balcons et de fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies)
- les ornements et accessoires des parties communes (telle que l’installation d’éclairage – minuterie)
- les trois water-closets communs du sixième étage,
- les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout ; les conduits d’écoulement des eaux pluviales et pour lesdites canalisations, depuis leur naissance ou leur branchement à l’entrée de ce bâtiment (au-delà desquels elles sont communes entre tous les co-propriétaires de l’ensemble de l’immeuble) mais sauf, cependant, les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement, logement ou local, et à l’usage exclusif et particulier de ce local.
- en résumé, toutes les parties de ce bâtiment qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des co-propriétaires de ce bâtiment, suivant, ce qui sera dit plus loin, ou qui sont communes suivant l’usage et la loi.
Ces parties communes appartiendront aux différents co-propriétaires intéressés dans la proportion indivise suivante :
- au propriétaire du premier lot pour trente-cinq millièmes, ci …. 35/1.000 […]
- au propriétaire du cinquante-huitième lot, pour un/millième ci … 1/1.000
Soit total mille/millièmes 1.000/ 1.000
3° A l’ensemble des co-propriétaires du bâtiment C (partie des cinquante-neuf aux soixante neuvièmes lots)
Les parties communes à l’ensemble des co-propriétaires des lots cinquante neuvième au soixante-neuvième inclus comprendront tout ce qui a trait au bâtiment C.
- les fondations, tous les gros murs de façade, de pignons, de refend ; la toiture ; en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot.
- le gros œuvre des planchers, les hourdis de ces derniers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol ; ni les lattes ou tout autre matériau fixé sur le hourdi pour recevoir l’enduit formant plafond)
- les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées, si ces dernières éclairent une partie privée)
- les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée)
- les murs séparant les lots ou supportant des planchers, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot
Cependant, les cloisons séparant les lots seront mitoyennes entre les co-propriétaires des lots séparés par ces cloisons
- l’escalier, les couloirs, les greniers, faux greniers
- les coffres, gaines, souches et têtes cheminées, ainsi que leurs accessoires ; les ventilations, lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées à ceux-ci
- les ornements extérieurs des façades, compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades, appuis de balcons et de fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies)
- les ornements et accessoires des parties communes, telles que l’installation d’éclairage (minuterie)
- les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, du tout à l’égout ; les conduits d’écoulement des eaux pluviales et pour lesdites canalisations, depuis leur naissance ou leur branchement à l’entrée de ce bâtiment (au-delà desquels elles sont communes entre tous les co-propriétaires de l’ensemble de l’immeuble) mais sauf, cependant, les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement, logement ou local, et à l’usage exclusif et particulier de ce local.
- en résumé, toutes les parties de ce bâtiment qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des co-propriétaires de ce bâtiment, suivant, ce qui sera dit plus loin, ou qui sont communes suivant l’usage et la loi.
Ces parties communes appartiendront aux différents co-propriétaires intéressés dans la proportion indivise suivante :
- au propriétaire du cinquante-neuvième lot pour deux cent soixante-quatorze mille cinq centièmes, ci …. 275/1.500 […]
- au propriétaire du soixante-neuvième lot, pour cinq cents/mile cinq centième ci … 500/1.500
Soit total mille cinq cents/mille cinq centièmes 1.500/ 1.500 » (Pièce n°5 de Madame [L] et Monsieur [H]).
Force est de constater que dans le règlement de copropriété, avant l’adoption de la résolution n°25, les locaux de la conciergerie et de ses dépendances comprenant deux pièces au rez-de-chaussée et une remise dans la cour, les water-closets communs du rez-de-chaussée étaient des parties communes générales et non pas des parties communes spéciales aux lots du bâtiment A puisqu’elles appartenaient à l’ensemble des copropriétaires des 69 lots représentant 1000/millièmes. Il en va de même selon le règlement de copropriété, d’une façon générale, de toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires, ou à l’usage de l’un des co-propriétaires de l’un des bâtiments A, B ou C.
Décision du 28 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09424 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU2PF
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1], le local anciennement à usage de stockage des produits d’entretien, ne constituait pas une partie commune spéciale du bâtiment A. Il ne peut pas plus être retenu, alors que le règlement de copropriété ne vise qu’une seule remise, que l’existence de deux espaces différenciés, dont un seul serait rattaché à des parties communes générales, permettrait le rattachement au bâtiment A du second espace, qui devrait être considéré comme une remise indépendante.
De même, il importe peu que, lors de l’assemblée générale du 26 mars 2019, il ait été décidé à la résolution n°27 de transformer l’usage du local affecté au stockage des produits d’entretien en local poussettes et vélos. L’absence de contestation de la soumission de cette résolution au vote des seuls copropriétaires du bâtiment A ne permet pas considérer, de manière définitive, qu’il s’agirait d’une partie commune spéciale, cette résolution n’ayant pas été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires) et les copropriétaires n’ayant, au surplus, pas été appelés à se prononcer sur la nature de ce local.
L’assemblée générale du 12 mars 2020 qui a voté les travaux d’aménagement suivants :
- la suppression du WC commun, partie commune générale (résolution n°28)
- les travaux d’aménagement du nouveau local poubelles (résolution n°30)
n’est pas de nature à faire obstacle à ce que les demandeurs contestent la modification du règlement de copropriété ayant consisté en la création de parties communes spéciales (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires).
Toutefois, au regard des pièces versées aux débats, il n’est pas établi que le local de stockage sous l’escalier bâtiment C appartienne à Madame [L] et à Monsieur [H] comme consistant en la dépendance de leur lot n°65, dès lors que l’acte de vente du 10 janvier 2019 mentionne le fait que le vendeur du lot 65 ignore où se situe cette dépendance (pièce n°15 du syndicat des copropriétaires) et que les règlements de copropriété, actes descriptifs de division et plans ne permettent pas davantage de localiser cette dépendance.
Compte tenu de l’ensemble des éléments ci-dessus, le tribunal dans le cadre de son appréciation souveraine des éléments qui lui sont soumis, relève que la résolution n°25 de l’assemblée générale du 24 mars 2021 a modifié le règlement de copropriété en créant des parties communes spéciales au bâtiment A à partir de parties communes générales.
En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur le moyen subsidiaire tiré de l’abus de majorité, il convient d’annuler la résolution n°25 de l’assemblée générale du 24 mars 2021.
2. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Compte tenu du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] sera condamné au paiement des dépens.
- Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune
Compte tenu du sens de la présente décision, il sera également fait droit à la demande de Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] sera condamné à verser la somme de 2.000 € à Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] et sera débouté de sa demande formulée à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
ANNULE la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] en date du 24 mars 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] à verser la somme de 2.000 euros à Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE Madame [B] [L] et Monsieur [S] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024
La Greffière Le Président
