TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [B] [A]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Gilles GODIGNON SANTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07244 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S66
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 26 mars 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PRINCIPAL [Localité 6] SEINE de l’immeuble situé [Adresse 2] Représenté par son syndic la société NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son représentant légal dûment habilité à cette fin, prise en son agence NEXITY [Localité 6] NATION sis [Adresse 5]
représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074
DÉFENDERESSE
Madame [B] [A]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2024 par Anne TOULEMONT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 26 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07244 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S66
EXPOSE DU LITIGE
Madame [B] [A] est propriétaire des lots n° 42, 4228, et 4809 dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PRINCIPAL PARIS SEINE de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, prise en son agence NEXITY [Localité 6] NATION, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [B] [A] par acte d'huissier en date du 14 septembre 2023 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-1592, 86 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté le 1er septembre 2023
-775, 01 euros au titre des frais de recouvrement, dont la sommation de payer du 25 janvier 2023 sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
A l'audience du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée à Madame [B] [A] n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [B] [A] concernant les lots 42, 4228 et 4809
-les appels de charges, provisions sur charges et
-l'historique du compte du 01 avril 2022 au 01 juillet 2023 ( appels de fonds et loi ALUR) et du 15 avril 2017 au 1er septembre 2023 pour les travaux ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 2367 , 87 euros (en ce inclus 775, 01 euros de frais),
-les procès-verbaux des assemblées générales à compter de l'année 2017 et jusqu'à l'année 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours et le fonds travaux ainsi que les travaux
-un commandement de payer
-le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1592, 86 euros selon décompte arrêt au 1er septembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 3éme trimestre 2023.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l'espèce, le syndicat demande le remboursement de diverses sommes liées à l'envoi de mises en demeure et d'un commandement de payer. Seule la somme de 121, 21 euros sera accordée.
Il est encore sollicité 364, 03 euros d'honoraires de syndic pour la constitution du dossier contentieux sans qu'il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.
En conséquence la somme globale de 121, 21 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Madame [B] [A] présente, de manière des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,
CONDAMNE Madame [B] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PRINCIPAL [Localité 6] SEINE de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, prise en son agence NEXITY [Localité 6] NATION:
- la somme de 1592, 86 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés selon décompte au 1er septembre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023
- la somme de 121, 21 euros au titre des frais de recouvrement.
- la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE Madame [B] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PRINCIPAL [Localité 6] SEINE de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, prise en son agence NEXITY [Localité 6] NATION, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [B] [A] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
Décision du 26 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07244 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S66
