TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [U] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Jean FOIRIEN
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07197 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUQ
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 26 mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008
DÉFENDERESSE
Madame [U] [X]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2024 par Anne TOULEMONT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 26 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07197 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUQ
EXPOSE DU LITIGE
Madame [X] [U] est propriétaire des lots n° 3 et 19 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [X] [U], par acte d'huissier en date du 4 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-3135, 78 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022,
-1026, 28 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-1500 euros de dommages et intérêts,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion
A l'audience du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a souhaité actualiser sa créance à la hausse, après avoir fait signifier ses conclusions complémentaires, la somme réclamée au titre de l'arriéré des charges s'élevant à 4344, 14 euros pour les charges arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts à compter du 1er décembre 2022, 1026, 28 euros au titre des frais, 1500 euros au titre des dommages et intérêts au visa de l'article 1231 du code civil, 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [X] [U] n'a pas comparu
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [X] [U] concernant les lots 3 et 19
-les appels de charges, provisions sur charges et
-l'historique du compte du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 5370, 42 euros (en ce inclus 1026, 28 euros de frais),
-les procès-verbaux des assemblées générales
-la mise en demeure de payer la somme de 1069, 75 euros adressée le 1er décembre 2022 à Madame [X] [U] (signée le 3 décembre 2022),
-un commandement de payer par acte d'huissier en date du 21 juin 2023 valant mise en demeure sur la somme de 1935, 23 euros,
-le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4344, 14 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.
Les intérêts au taux légal courront à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 1069, 75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 276, 28 euros pour l'envoi de plusieurs mises en demeure. Il sera relevé toutefois que l'envoi de divers courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 72 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à la mise en demeure du 1er décembre 2022.
Il est encore sollicité 750 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat et à l'huissier sans qu'il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.
En conséquence la somme globale de 72 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, il est établi que Madame [X] [U] présente, de manière récurrente depuis 2 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER :
- la somme de 4344, 14 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 et incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 1069, 75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus
- la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement.
- la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
