TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/05695
N° Portalis 352J-W-B7G-CW3JL
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Mai 2022
JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [E] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5] (JORDANIE)
représentée par Maître Gilles GOLDNADEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1773
DÉFENDERESSE
Madame [R] [Z]
[Adresse 10]
[Localité 9]
représentée par Maître Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0174
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIÉ, Greffière
Décision du 26 Mars 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/05695 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3JL
DÉBATS
A l’audience publique du 27 février 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
**********
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 19 mars 2021 reçu par Me [GB] [T], notaire associé de la SCP « Laurent DELAIS, Coralie BONOT, Thomas CHENAILLER et [GB] [T]» [Localité 7] (Yvelines), Mme [W] [Z] veuve [I] a consenti à Mme [E] [O] (appelée [V] [O] dans l'acte authentique) un contrat de vente en viager portant sur son appartement situé [Adresse 10] à [Localité 9] moyennant le versement à son profit :
- d’un bouquet de 80.000 €,
- d’une rente viagère mensuelle de 1.550, 41 €.
Par testament du 1er septembre 2021, Mme [W] [Z] a désigné sa sœur Mme [R] [Z] comme légataire universelle.
Mme [W] [Z] est décédée le 20 octobre 2021.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 février 2022, Mme [E] [O] a mis en demeure Me [T], notaire, d’exécuter le contrat viager.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 mars 2022, Mme [E] [O] a mis en demeure Mme [R] [Z] de lui délivrer le bien.
Par courrier du 22 mars 2022, Mme [R] [Z] a remis les clefs du bien à Mme [E] [O].
Par exploit d’huissier en date du 6 mai 2022, Mme [E] [O] a fait assigner Mme [R] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir engagée la responsabilité délictuelle de celle-ci et de la voir condamnée à lui payer les sommes de 4.615, 23 € au titre des rentes indûment payées, 1.800 € au titre des charges de copropriété dues par le crédirentier et indûment payées, 7.500 € au titre de la perte de revenus locatifs due au défaut de délivrance du bien, 10.000 € au titre de l’occupation illégale de l’appartement et 5.000 € au titre du préjudice moral.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Mme [E] [O] demande au tribunal de :
Vu les articles 1128, 1968, 1108 et 1240 du Code civil ;
Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;
Vu les jurisprudences citées ;
DEBOUTER Madame [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes CONSTATER l’engagement de la responsabilité délictuelle de Madame [Z]. EN CONSEQUENCE :
CONDAMNER Madame [Z] à rembourser 4 615,23 euros à Madame [E] [O] au titre des trois rentes indument payées par celle-ci. CONDAMNER Madame [Z] à payer 1 800 euros au titre des charges de copropriété dues par le crédirentier et indument payées par Madame [E] [O] ; CONDAMNER Madame [Z] au paiement de 7 500 euros au titre de la perte de revenus locatifs due au défaut de délivrance du bien. CONDAMNER Madame [Z] à payer 10 000 euros au titre de l’occupation illégale de l’appartement. CONDAMNER Madame [R] [Z] à payer 9 000 euros au titre du préjudice moral. CONDAMNER Madame [Z] au paiement de 7 000 euros hors taxe au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Madame [Z] au paiement des entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 mars 2023, Mme [R] [Z] demande au tribunal de :
Vu les articles 1108, 1178, 1240, 1352-3 et 1975 du Code civil
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER Madame [V] [O] mal fondée en ses demandes, fins et conclusions, L’EN DEBOUTER purement et simplement, Et, à titre reconventionnel :
DIRE ET JUGER Madame [R] [Z], héritière de Madame [W] [Z], veuve [I], recevable et bien fondée en ses demandes, PRONONCER LA NULLITE de la vente constatée par acte authentique du 19 mars 2021 reçu par Maître [GB] [T], Notaire associé de la SCP «Laurent DELAIS, Coralie BONOT, Thomas CHENAILLER et [GB] [T]», titulaire d’un office notarial à la résidence [Localité 7] (Yvelines), [Adresse 3], PAR : Madame [W] [M] [Z], née le 26 juillet 1946 à [Localité 9], de nationalité française, retraitée, demeurant à [Adresse 10]
AU PROFIT DE : Madame [V] [O], née le 12 avril 1968 à [Localité 11], de nationalité française, fonctionnaire de ministère des affaires étrangères, demeurant à [Localité 6] (SRI LANKA) [Adresse 1]
PORTANT SUR : Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 10], figurant ainsi au cadastre :
Section FE numéro [Cadastre 4]
Lieudit : [Adresse 10]
Surface : 00ha 09a 77ca
Décision du 26 Mars 2024
2ème chambre civile
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Lot numéro quatre (4) :
Un appartement sis au rez-de-chaussée du bâtiment principal porte de gauche sur le palier comprenant :
Entrée, cuisine, salle de bains, water closet, deux chambres, salle de séjour et une cave numéro
Et les six mille cinq cent vingt-cinq/ cent un mille cinq centièmes (6525/101500èmes) des parties communes générales,
Et les quatre-vingt-sept/ mille vingtièmes (87/1020èmes) des parties spéciales du bâtiment dénommé 1 ou A,
Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [GW], notaire à [Localité 8], le 8 décembre 1955 publié au service de la publicité foncière de PARIS 8, le 8 décembre 1955 volume 2561 numéro 13.
L’état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié :
aux termes d’un acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 8] le 13 mai 1981, publié au service de la publicité foncière de Paris 8 le 1 er juin 1981, volume 3166, numéro 16, aux termes d’un acte reçu par Maître [J], notaire à [Localité 8] le 15 juin 1999, publié au service de la publicité foncière de Paris 8 le 2 août 1999, volume 1999P, numéro 5292. DIRE ET JUGER que la décision à intervenir vaudra acte translatif de propriété du bien immobilier ci-dessus au profit de Madame [R] [Z] sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité, ORDONNER, en tant que de besoin, la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent, DIRE ET JUGER que l’annulation de cette vente emportera toutes conséquences de droit, notamment : la restitution en contrepartie par Madame [R] [Z], héritière de Madame [W] [Z] veuve [I], à Madame [V] [O], de la somme de 80.000,00 € correspondant au prix payé comptant, ainsi qu’au montant total des rentes viagères que cette dernière justifiera avoir réglées, CONDAMNER Madame [V] [O] à restituer les clés de l’appartement sis [Adresse 10], sous astreinte, à Madame [R] [Z], de 300,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux, ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [V] [O] de l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis [Adresse 10], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, ORDONNER le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [V] [O],
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CONDAMNER Madame [V] [O] à verser à Madame [R] [Z] la somme mensuelle de 2.000,00 € à compter du 22 mars 2022 et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, CONDAMNER Madame [V] [O] à verser à Madame [R] [Z] la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [V] [O] aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 27 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de Mme [R] [Z] de nullité du contrat de viager du 19 mars 2021
Mme [R] [Z] demande l’annulation du contrat de vente en viager du 19 mars 2021 pour défaut d’aléa, sur le fondement de l’article 1975 du code civil. Elle fait valoir que le contrat de vente en viager doit être annulé pour défaut d’aléa, quoique le crédirentier soit décédé plus de 20 jours après la conclusion du contrat, s’il est prouvé que le débirentier n’ignorait pas l’imminence du décès et qu’il suffit pour cela que le débirentier ait eu connaissance de la gravité de son état.
Elle soutient qu’en l’espèce, il est établi qu’à la date de signature du contrat de vente en viager, Mme [W] [Z] présentait un état de santé lourdement obéré qui laissait peu de doute quant à la proximité de son décès, lequel est survenu quelques mois plus tard, le 20 octobre 2021. Elle considère qu’il ressort des comptes-rendus d’hospitalisation de juin à août 2021, postérieurs à l’acte de vente, que Mme [W] [Z] souffrait d’un cancer de l’utérus de stade IV depuis mars 2015 et que celui-ci s’est aggravé depuis septembre 2019.
En réponse aux conclusions de Mme [E] [O], elle fait valoir que l’aggravation de l’état de santé de Mme [W] [Z] en juin 2021 ne résultait pas d’un nouveau cancer qui se serait déclaré postérieurement à la signature du contrat de vente, mais d’une aggravation d’un cancer déjà existant depuis 2019 et pour lequel Mme [W] [Z] refusait de subir des traitements de chimiothérapie qu’elle avait déjà subis par le passé. Elle souligne que Mme [E] [O], qui reconnaît elle-même avoir eu une relation de complicité et de confiance avec Mme [W] [Z], qu’elle va jusqu’à qualifier de « quasi-mère fille », était régulièrement hébergée au domicile de cette dernière lors de ses séjours à [Localité 8] et avait nécessairement parfaitement connaissance de l’état de santé lourdement affecté de celle-ci ou, à tout le moins, ne pouvait ne pas avoir observé les soins administrés à cette dernière, ni ne pas avoir été informée par celle-ci de la gravité de son état de santé.
Selon elle, c’est en parfaite connaissance de cet état de fait que Mme [E] [O] a sollicité de Mme [W] [Z] qu’elle consente à lui vendre son appartement moyennant le versement d’une rente viagère.
Elle souligne qu’au moment de former une proposition d’acquisition de l’appartement de Mme [W] [Z], Mme [E] [O] formait déjà des prétentions relatives à la succession de celle-ci et se comportait en occupante de l’appartement à court terme, se préoccupant de se faire attribuer des œuvres le garnissant, ce qui ne laisse aucun doute sur la connaissance qu’elle avait de l’état de santé lourdement affecté de son amie et l’inévitable imminence de son décès. Elle fait en outre valoir qu’en raison de cette proximité, Mme [E] [O] ne pouvait ignorer la gravité du diabète dont souffrait Mme [W] [Z], dans la mesure où celle-ci était contrainte de s’injecter des piqures d’insuline plusieurs fois par jour, le diabète dont elle souffrait étant tellement grave et instable qu’il avait conduit celle-ci à cesser son activité professionnelle en 2009 pour motif d’invalidité.
En réponse aux conclusions de Mme [E] [O], elle précise que M. [C] [K] n’est pas un professionnel de l’immobilier et des viagers, contrairement à ce que prétend cette dernière, puisqu’il a exercé durant 38 ans en qualité d’ingénieur physicien et que son rôle n’a pas été d’orchestrer la réalisation du contrat et encore moins d’en assurer la légalité, mais seulement d’accompagner Mme [W] [Z], que contrairement à Mme [E] [O], M. [K], époux de sa sœur décédée, entretenait avec Mme [W] [Z] des rapports uniquement liés aux affaires et n’avait pas été informé de la récidive du cancer de celle-ci, et qu’il n’a donc pu mettre en garde Mme [W] [Z] ni le notaire instrumentaire de l’évidente absence d’aléa au moment de la signature de l’acte le 19 mars 2021. Elle conclut en conséquence qu’il ressort des éléments versés aux débats que Mme [E] [O] a conclu avec Mme [W] [Z] un contrat de vente moyennant le versement d’une rente viagère le 19 mars 2021, alors même qu’elle était tout à fait informée et consciente de la gravité de l’état de santé de celle-ci et de la nécessaire imminence de son décès.
Mme [W] [Z] fait également valoir que la rescision pour lésion est possible si l’aléa n’est pas réel, notamment lorsque la vente en viager prévoit une rente dont le montant est dérisoire, dans la mesure où l’acquéreur est sûr d’obtenir un bénéfice très au-delà de la durée d’espérance de vie des crédirentiers. Elle soutient qu’en l’espèce, l’appartement était estimé à une valeur vénale de 700.000 €, selon les termes de l’acte de vente en viager, tandis que la valeur du droit d’usage et d’habitation était évaluée à 347.200 €, somme hautement considérable au regard de l’âge de la venderesse, à savoir 74 ans. Elle souligne que Mme [W] [Z] étant finalement décédée le 20 octobre 2021, soit sept mois après la conclusion du contrat, le prix total payé par Mme [E] [O] s’élève à la somme de 90.852, 87 €, et qu’il ressort de ces éléments qu’elle était assurée de réaliser un bénéfice très au-delà de l’espérance de vie de la crédirentière.
Mme [E] [O] fait valoir que l’aléa réside dans l’incertitude de la durée de vie du crédirentier au moment de la signature du contrat et qu’en l’espèce, Mme [W] [Z] était en bonne santé au moment de la promesse comme du contrat de viager, son cancer des os ne s’étant déclaré qu’en juillet 2021, soit plus de 4 mois après.
Elle soutient que l’aléa nécessaire au contrat de viager était donc bien présent au jour de la signature. Concernant l’état de santé de Mme [W] [Z] de manière générale, puis lors de la signature du contrat, elle souligne que :
Mme [W] [Z] souhaitait garder pour elle sa situation médicale de manière générale ;Elle était diabétique depuis toujours et gérait très bien cette maladie plutôt commune ;Il n’y a pas lieu de faire entrer dans le débat le diabète de Mme [W] [Z] sur sa fin de vie, le décès étant dû à un cancer découvert durant l’été 2021 ;Mme [W] [Z] avait également eu plus jeune un cancer de l’utérus. Ce cancer n’était pas réapparu par la suite, elle était toujours en rémission et effectuait ponctuellement des visites de contrôle nécessaires en pareils cas ;Elle n’avait pas de soucis particuliers, était totalement autonome durant les années 2019, 2020 et 2021,Le contrat de viager a finalement été signé le 16 mars 2021, alors que Mme [W] [Z] était en parfaite santé ;La situation s’est dégradée à l’été 2021 et tout le monde, amis, famille ainsi que les médecins ont été surpris ;En juin 2021, Mme [W] [Z] a été admise à l’hôpital pour des problèmes respiratoires, il a été découvert qu’elle a fait une embolie pulmonaire ;Un mois après, soit en juillet 2021, les médecins ont découvert qu’elle souffrait d’un cancer des os ;Le cancer a été fulgurant et Mme [W] [Z] n’a survécu que 3 mois après le diagnostic ;Tout le monde ignorait jusqu’en juillet 2021 que Mme [W] [Z] souffrait du cancer des os qui a causé sa mort ;Le contrat de viager a été négocié en prenant en compte la durée de vie du crédirentier avec une augmentation des rentes sur cinq, dix et quinze ans ;M. [K], qui a joué un grand rôle dans la détermination des modalités du contrat, a notamment calculé, en 2020, tous les éléments à prendre en compte pour parvenir à une entente qui satisferait les deux parties ;Tous les certificats versés par Mme [R] [Z] ne sont qu’une tentative pour égarer le tribunal alors qu’aucun d’eux ne concerne ni les dates qui intéressent la présente procédure, ni la maladie qui a emporté Mme [W] [Z] de manière aussi soudaine qu’inattendue ;En l’espèce, le décès du crédirentier a été particulièrement rapide puisqu’il est intervenu sept mois après la signature du contrat, cependant Mme [W] [Z] n’est pas décédée dans les vingt jours de la signature et ni Mme [E] [O], ni la famille, ni les médecins, n’avaient connaissance d’un état de santé critique ou d’une mort imminente ;De surcroît, l’achat s’est effectué avec le concours et en présence de membres de la famille de Mme [W] [Z].
Sur le prix réel et sérieux du contrat de viager, Mme [E] [O] soutient que :
M. [K] est un habitué de l’immobilier et des viagers ;
Les documents qu’il a communiqué à Mme [E] [O] démontrent sa connaissance des contrats viagers et des enjeux qui y sont liés ;Il a joué un grand rôle dans la détermination des modalités du contrat et notamment calculé, en 2020, tous les éléments à prendre en compte pour parvenir à une entente qui satisferait les deux parties ;Les différents échanges entre les parties démontrent que plusieurs hypothèses de rente et de bouquet ont été prises en compte et que celle choisie a été acceptée par les parties après discussion ;Le prix de ce contrat de viager est un prix réel et sérieux.
Elle fait en outre valoir que la famille de Mme [W] [Z] avait parfaitement connaissance de l’existence du viager et que si Mme [R] [Z] conteste avoir reçu cette information avant le décès de sa sœur, on ne peut y voir que de la mauvaise foi, soulignant que :
Dès 2020, Mme [W] [Z] avait demandé à Mme [E] [O] de participer à l’AG de copropriété à sa place, en raison de la promesse de vente du viager et puisque c’est elle qui paierait les charges par la suite ;Mme [R] [Z], qui présidait cette AG, ne pouvait ignorer l’existence de ce viager ;Un PV d’AG du 31 juin 2021 mentionne par ailleurs tous les noms des parties ;Il ressort des échanges entre M. [K] et Mme [E] [O] que Mme [R] [Z] était même informée de la date précise de la signature de l’acte authentique en mars 2021 ;Il ressort de ces échanges que Mme [R] [Z], contrairement à ce qu’elle prétend, avait une parfaite connaissance du viager dès 2020 ;Mme [W] [Z] n’avait jamais prévu que sa sœur devienne son héritière puisqu’elle avait le souhait de faire hériter la fille de M. [K].
Sur ce,
L’article 1128 du code civil énonce que :
« Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. »
Selon les termes de l’article 1968 du code civil :
« La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. »
Aux termes de l'article 1108 du code civil,
« Le contrat est commutatif lorsque chacune des parties s'engage à procurer à l'autre un avantage qui est regardé comme l'équivalent de celui qu'elle reçoit.
Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain. »
Il résulte de la combinaison des articles 1974 et 1975 du code civil, ne produit aucun effet le contrat « par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »
Enfin, une vente consentie moyennant le versement d'une rente viagère doit être annulée, même si le crédirentier est décédé plus de vingt jours après la conclusion du contrat, si le débirentier n'ignorait pas que la gravité de l'état de santé du crédirentier ne pouvait que conduire à son décès à brève échéance.
En l'espèce, il appartient donc à Mme [R] [Z], en demande à l'annulation du contrat de viager, de prouver d'une part la gravité de l'état de santé de Mme [W] [Z], et d'autre part la connaissance de cet état par Mme [E] [O] au moment de la signature du contrat.
S'agissant de la gravité de l'état de santé de Mme [W] [Z], s'il n'est pas contesté que celle-ci souffrait de diabète, force est de constater que les éléments médicaux produits ne démontrent pas que cette pathologie commune était de nature à entraîner de façon imminente le décès de celle-ci au moment du contrat de viager. En effet, les différentes attestations et pièces médicales comme par exemple l'attestation du 25 février 2009 du Dr [H] [A], celle du 12 mars 2009 du Dr [X] [B], ou encore l'attestation plus récente du Dr [P] [D] démontrent uniquement que ce diabète a, par sa gravité, entraîné une invalidité dès 2009 et de persistantes complications, mais n'établissent pas un état de santé dégradé au moment de la signature du contrat de viager au point de conduire à très brève échéance au décès de Mme [W] [Z].
Mme [R] [Z] produit différents comptes-rendus d'hospitalisation de juin à août 2021 consécutifs à son cancer de l'utérus. Ces pièces montrent que cette maladie était depuis mars 2015 au stade IV, c'est à dire le stade le plus grave en oncologie.
Par ailleurs, si Mme [E] [O] souligne que Mme [W] [Z] aurait contracté un nouveau cancer à l'été 2021, cette fois des os et qui l'a emportée de manière fulgurante et imprévisible, il résulte des éléments médicaux produits que cette affection n'est que la conséquence du cancer de l'utérus dont elle souffrait déjà au moment de la conclusion du contrat de viager le 19 mars 2021, s'agissant de métastases de son cancer primitif s'étant répandues dans ses os. En outre, le compte-rendu d'hospitalisation du 9 juin 2021 note «mars 2015 : carcinome épidermoïde peu différencié utérin d'emblée métastatique (os et poumon) (...) ; en pause thérapeutique depuis 2016 et en récidive depuis 2019 mais non traitée : Récidive documentée en septembre 2019 (...) Refus de la reprise de la chimiothérapie par la patiente».
Cette propagation de métastases à d'autres organes ne constitue donc pas une pathologie nouvelle et imprévisible postérieure à la signature du contrat de viager, mais l'a au contraire précédé, puisque dès 2015 le cancer de Mme [W] [Z] a comporté des métastases aux os et aux poumons tel que cela ressort sans équivoque du compte-rendu précité.
Il résulte en outre du compte-rendu d'hospitalisation du 9 juin 2021 que celle-ci avait refusé depuis 2019 un traitement par chimiothérapie, et que son cancer de l'utérus progressait depuis fin 2019 tel que le montre le compte rendu du 8 juillet 2021 lorsqu'il évoque une « progression ganglionnaire. Refus l'instauration d'une chimiothérapie et souhaite attendre d'avoir des symptômes ».
Au regard de ces différents éléments, Mme [R] [Z] rapporte donc la preuve que l'état de santé de la crédirentière était déjà gravement dégradé au moment de la conclusion du contrat de viager le 19 mars 2021 et ne pouvait qu'entraîner son décès à brève échéance.
S'agissant de la connaissance par Mme [E] [O] de cet état, il résulte de la combinaison des attestations de Mme [S] [Y], [U] [N], [G] [PB], [W] [F] et [C] [K] que la débirentière avait pu être hébergée par Mme [W] [Z] lors de ses séjours à [Localité 8], [U] [N] estimant par exemple qu' « une telle proximité ne permettait en aucun cas d'ignorer les problèmes de santé d'[W] ».
Par ailleurs, dans un courriel du 7 octobre 2019, Mme [E] [O] écrit notamment « J'espère que vous allez bien, et qu'[W] a eu des nouvelles positives aujourd'hui du médecin ». Le 14 octobre 2019, celle-ci écrivait également par courriel « En espérant qu'elle ne devra pas suivre un traitement de chimiothérapie. Elle m'a informé qu'il était préférable de suspendre le projet de viager suite aux examens médicaux qu'elle devra suivre et attendre les résultats. En effet, pour ce type de contrat c'est primordial et je comprends bien. En espérant qu'elle ne devra pas suivre un traitement de chimiothérapie, elle semble déjà inquiète par moment et c'est bien normal »
Il est donc établi que Mme [E] [O] n'ignorait pas que Mme [W] [Z] souffrait d'un cancer, M. [C] [K] pouvant par ailleurs indiquer « Elle séjournera 3 ou 4 jours à l'hôtel et chez [W] et ne pouvait ignorer les pathologies de son diabète et de son cancer. Nous en avons d'ailleurs souvent parlé ensemble comme de son évolution ». Si Mme [E] [O] confirme avoir accompagné en 2019 Mme [W] [Z] chez son oncologue, lequel aurait évoqué la rémission de cette dernière à l'occasion de son rendez-vous, elle n'en rapporte pas la preuve, force étant de constater que les éléments médicaux produits ne mentionnent pas de rémission en 2019, mais au contraire une aggravation de l'état de santé.
Si, comme le soutient Mme [E] [O], le contrat de viager prévoit des rentes sur une longue période, cet élément librement déterminé par les parties ne peut permettre de combattre la gravité démontrée de l'état de Mme [W] [Z] comme sa connaissance par Mme [E] [O].
Au regard de ces différents éléments, et sans qu'il ne soit besoin d'analyser les moyens des parties sur l'existence d'un prix réel et sérieux, le contrat de viager du 19 mars 2021 doit donc être annulé.
Sur les conséquences de l'annulation du contrat de viager
Aux termes de l’article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».
Selon l'article 1352 du code civil, « La restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. »
En l'espèce, il est d'abord précisé que la demande de Mme [E] [O] de remboursement des charges de copropriété qu'elle a payées n'est pas une demande indemnitaire mais n'est que la conséquence de l'annulation du contrat de viager du 19 mars 2021.
Compte-tenu de l'annulation du contrat de viager, il y a lieu de :
- condamner Mme [R] [Z] à payer à Mme [E] [O] la somme de 80.000 euros au titre du prix payé comptant pour le bien immobilier ;
- condamner Mme [R] [Z] à rembourser à Mme [E] [O] la totalité des sommes versées par celle-ci au titre de la rente viagère en exécution du contrat du 19 mars 2021 ;
- condamner Mme [R] [Z] à rembourser à Mme [E] [O] la somme de 1.800 euros au titre des charges de copropriété payées par celle-ci, ce montant n'étant pas utilement contesté par Mme [R] [Z], et le tribunal n'étant saisi d'aucune demande pour un montant supérieur au dispositif des conclusions des parties ;
- condamner Mme [E] [O] à restituer à Mme [R] [Z] le bien immobilier objet du contrat du 19 mars 2021 dont les clefs de celui-ci ;
- ordonner l'expulsion de Mme [E] [O] du bien immobilier avec au besoin l'assistance de la force publique, celle-ci étant occupante sans droit ni titre compte tenu de l'annulation du contrat de viager du 19 mars 2021 ;
- condamner Mme [E] [O] à payer à Mme [R] [Z] à une indemnité d'occupation mensuel d'un montant de 2.000 euros à compter du 22 mars 2022 jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clefs, ce montant étant justifié par le fait que Mme [E] [O], dans sa demande indemnitaire, évalue la valeur locative mensuelle du bien à 2.500 euros ;
Il n'est en revanche pas justifié de désigner dès à présent un séquestre des meubles garnissant le bien immobilier, ni d'ordonner une astreinte pour la restitution du bien, aucun élément ne laissant supposer que Mme [E] [O] n'exécutera pas cette décision, dont l'exécution provisoire est écartée (cf. supra).
Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [E] [O]
A l’appui de ses demandes indemnitaires, Mme [E] [O] fait valoir que l’inexécution du contrat de viager lui a causé un préjudice provenant de la faute d’un tiers au contrat, Mme [R] [Z], qui doit voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
Sur le comportement fautif de Mme [R] [Z], elle fait valoir que :
Mme [R] [Z] avait connaissance du contrat de viager et s’est volontairement abstenue d’informer Mme [E] [O] de la mort de sa sœur ;Elle a volontairement laissé Mme [E] [O] payer des rentes viagères qui n’étaient pas dues durant trois mois ;Elle a volontairement empêché Mme [E] [O] d’entrer en jouissance à la mort du crédirentier comme le prévoit le contrat de viager, en ne la prévenant pas du décès puis en refusant de lui remettre les clefs ;Rien n’empêchait Mme [R] [Z] de lui remettre les clefs ou de demander le contact de Mme [E] [O] ;Mme [R] [Z] a été mise en demeure de remettre les clefs et l’appartement dans les 15 jours et de rembourser les sommes indues payées par Mme [E] [O] le 2 mars 2022 ;Elle n’a répondu que 20 jours plus tard en envoyant les clefs de l’appartement à Mme [E] [O] ;En parallèle, elle a également commis une faute en laissant sa cousine s’installer sans droit ni titre dans l’appartement à la fin de l’année 2021 ;Bien qu’ayant les clés et sa cousine habitant dans l’appartement de Mme [E] [O], elle n’a pas payé les charges de copropriété incombant au crédirentier.
Sur le préjudice financier, Mme [E] [O] soutient que :
Elle a continué à payer les rentes viagères durant trois mois, du fait du silence de Mme [R] [Z], héritière, sur la mort de sa sœur, à hauteur de 1.550, 41 € par mois, soit 4.615, 23 € au total ;Le silence de Mme [R] [Z] puis son refus de remettre les clefs à Mme [E] [O] jusqu’au 22 mars 2022 a empêché celle-ci de mettre le bien en location afin de bénéficier d’un complément de revenus à compter du délai maximum de deux mois après la mort du crédirentier, soit le 20 décembre 2022, lui causant une perte de trois mois de revenus locatifs, qu’elle estime à 2.500 € par mois soit la somme totale de 7.500 € ;En plus de la perte des revenus locatifs de l’appartement, Mme [E] [O] a subi un préjudice du fait de l’occupation sans droit ni titre de l’appartement, puisqu’elle escomptait l’habiter lors de son séjour à [Localité 8] en mars ;
La cousine de Mme [W] [Z] ayant habité l’appartement sans droit ni titre durant 4 mois, Mme [E] [O] demande la somme de 10.000 € au titre de l’indemnité d’occupation ;Elle a subi un dommage du fait du non-paiement des charges de copropriété par le crédirentier, Mme [R] [Z] ne s’en étant pas acquittée alors qu’elle disposait des clefs et que sa cousine occupait illégalement l’appartement ;Elle a dû payer 1.800 € de charges de copropriété entre le 16 mars 2021 et le 22 mars 2022, ses relevés de compte prouvant bien qu’elle a acquitté des sommes importantes au syndic de copropriété.
Sur le préjudice moral, Mme [E] [O] soutient que :
Elle a subi un préjudice moral du fait du comportement de Mme [R] [Z] et du fait de n’avoir pu entrer en jouissance de son bien ;Alors qu’elle était très proche de Mme [W] [Z], elle a dû faire face à des courriels injustes de la famille tentant de faire pression sur elle et la situation s’est révélée d’autant plus insupportable qu’elle a appris la mort de son amie sur internet, personne ne daignant lui donner des nouvelles de celle-ci ;Elle a dû faire face à ces pressions et à l’incertitude de son avenir dans l’appartement de son amie durant cinq mois alors qu’elle ne résidait pas en France ;Toute cette pression est apparue dans un contexte professionnel et familial très difficile, puisqu’elle a dû affronter seule le décès de sa mère en janvier 2021, l’adaptation à un nouvel emploi et son installation en Jordanie en septembre 2021, et le décès de son père en avril 2022 ;Les mensonges et la pression de Mme [R] [Z], qui a rallié à sa cause M. [K] pour des raisons qu’elle n’identifie pas, lui causent un lourd préjudice ;Elle sollicite la somme de 9.000 € au titre du préjudice moral au regard de l’ensemble de ces éléments.
Sur le lien de causalité entre le préjudice et la faute de Mme [R] [Z], elle fait valoir que :
Le comportement de Mme [R] [Z], qui avait connaissance du viager et des droits de Mme [E] [O], est à l’origine des préjudices qu’elle a subis ;Celle-ci a fait obstruction par tous moyes à la prise de possession de Mme [E] [O] et lui a occasionné, outre un préjudice moral, un préjudice de jouissance et de lourdes pertes financières ;Les fautes de Mme [R] [Z] ont directement causé un préjudice tant moral que financier à Mme [E] [O].
En conséquence, elle demande au tribunal de condamner Mme [R] [Z] au paiement de la somme de 37.915, 23 € au titre des dommages-intérêts dus en réparation de son préjudice moral et financier.
Sur ce,
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
En l'espèce, le contrat de viager ayant été annulé, Mme [E] [O] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice en lien avec le retard allégué dans la remise des clefs, et ne peut compte tenu de la solution donnée au litige se prévaloir davantage d'un préjudice moral, de sorte que ses demandes indemnitaires seront rejetées.
Sur la demande de Mme [R] [Z] de publication de la décision au service de la publicité foncière
En l'espèce, Mme [R] [Z] sollicite d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière. Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d'accomplir cette diligence sans qu'il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Par conséquent, cette demande sera rejetée.
Par ailleurs, la vente en viager étant annulée, il n'y a pas lieu spécifiquement de préciser que le jugement vaut acte translatif de propriété, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une demande saisissant le tribunal mais uniquement la conséquence légale de la nullité prononcée par la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Mme [E] [O] sollicite la condamnation de Mme [R] [Z] au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [R] [Z] sollicite la condamnation de Mme [E] [O] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la solution donnée au litige, Mme [E] [O] sera condamnée aux dépens et à verser à Mme [R] [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il résulte de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire compte tenu des conséquences s'attachant à cette décision, laquelle emporte restitution d'un bien immobilier.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Prononce la nullité de la vente en viager reçue par Maître [GB] [T], Notaire associé de la SCP «Laurent DELAIS, Coralie BONOT, Thomas CHENAILLER et [GB] [T] », [Localité 7] (Yvelines) suivant acte authentique du 19 mars 2021 entre Mme [W] [Z] et Mme [E] [O] (appelée Mme [V] [O] dans l'acte) portant sur le bien sis, [Adresse 10] à [Localité 9], lot numéro 4, ainsi référencé au cadastre : Section FE numéro [Cadastre 4], Lieudit : [Adresse 10], Surface : 00ha 09a 77ca ;
Condamne Mme [R] [Z] à rembourser à Mme [E] [O] la somme de 80.000 euros au titre du prix payé comptant au titre de la vente viagère du bien immobilier précité ;
Condamne Mme [R] [Z] à rembourser à Mme [E] [O] la totalité des sommes versées par celle-ci au titre de la rente viagère en exécution du contrat de vente viagère du 19 mars 2021 précité ;
Condamne Mme [R] [Z] à rembourser à Mme [E] [O] la somme de 1.800 euros au titre des charges de copropriété payées par Mme [E] [O] pour le bien immobilier précité objet du contrat de vente viagère du 19 mars 2021 ;
Condamne Mme [E] [O] à restituer à Mme [R] [Z] le bien immobilier sis, [Adresse 10] à [Localité 9], lot numéro 4, ainsi référencé au cadastre : Section FE numéro [Cadastre 4], Lieudit : [Adresse 10], Surface : 00ha 09a 77ca , objet du contrat du 19 mars 2021, dont les clefs dudit bien immobilier et Dit n'y avoir lieu à assortir cette restitution d'une astreinte ;
Ordonne l'expulsion de Mme [E] [O] du bien immobilier sis, [Adresse 10] à [Localité 9], lot numéro 4, ainsi référencé au cadastre : Section FE numéro [Cadastre 4], Lieu-
dit : [Adresse 10], Surface : 00ha 09a 77ca , objet du contrat du 19 mars 2021, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
Condamne Mme [E] [O] à payer à Mme [R] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle du bien immobilier sis, [Adresse 10] à [Localité 9], lot numéro 4, ainsi référencé au cadastre : Section FE numéro [Cadastre 4], Lieudit : [Adresse 10], Surface : 00ha 09a 77ca , objet du contrat du 19 mars 2021 d'un montant de 2.000 euros à compter du 22 mars 2022 jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clefs ;
Rejette la demande de Mme [R] [Z] d'ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière ;
Rejette la demande de Mme [E] [O] de condamner Mme [R] [Z] au paiement de 7.500 euros au titre de la perte de revenus locatifs due au défaut de délivrance du bien ;
Rejette la demande de Mme [E] [O] de condamner Mme [R] [Z] au paiement de 10.000 euros au titre de l’occupation illégale de l’appartement ;
Rejette la demande de Mme [E] [O] de condamner Mme [R] [Z] au paiement de 9.000 euros au titre du préjudice moral ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne Mme [E] [O] aux dépens ;
Rejette la demande de Mme [E] [O] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [E] [O] à payer à Mme [R] [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ecarte l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024
La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIÉRobin VIRGILE
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