France, Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 26 mars 2024, 22/01345

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/01345
N° Portalis 352J-W-B7G-CV5FT

N° MINUTE :

Assignation du :
21 Janvier 2022

JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2024
DEMANDEURS

Monsieur [U] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [R] [X] épouse [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Maître Gisèle COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0342

DÉFENDERESSES

S.C.I. DIVERCITY [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

S.A.S.U. EDIFIPIERRE ILE-DE-FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentées par Maître Jean-Baptiste ROZES de la SHERPA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0575 et Maître Flora KESSLER de la SELARL WELSCH-KESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Février 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
_________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2017, M. [U] [V] et Mme [R] [X] épouse [V] (les époux [V]) ont conclu avec la SCI DIVERCITY [Localité 6] (la SCI DIVERCITY) un contrat de réservation portant sur un appartement et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour un prix de 285.870 euros.

Selon les termes du contrat de réservation, il était stipulé un délai prévisionnel d’exécution des travaux de 17 mois après le dépôt de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC).

Le contrat de réservation a été stipulé sous différentes conditions suspensives, notamment sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 250.000 euros et moyennant le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 3.000 euros par les réservataires, versé lors de la signature du compromis.

Le 8 mars 2018, les époux [V] ont bénéficié d’une acceptation de prêt immobilier et souscrit à une assurance emprunteur.
La DROC a été déposée le 6 avril 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 juin 2021, la société EDIFIPIERRE ILE DE France (EDIFIPIERRE), représentante de la SCI DIVERCITY, a notifié aux époux [V] la résolution du contrat de réservation, estimant que ces derniers avaient renoncé à l’acquisition, en l’absence de fixation d’un rendez-vous pour la signature de l’acte de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 juin 2021, l’assurance juridique des époux [V] a fait état de retards successifs qui seraient à l’origine d’un préjudice financier de ces derniers et sollicité le règlement amiable du litige.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 5 août 2021, les époux [V] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SCI DIVERCITY et la société EDIFIPIERRE d’avoir à leur régler la somme de 23.752, 43 euros en indemnisation de leur préjudice.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 8 septembre et 8 octobre 2021, Me [C], notaire de la SCI DIVERCITY, a adressé aux époux [V] un projet d’acte de vente et invité ces derniers à se présenter à son étude avant le 15 octobre 2021, aux fins de signature de l’acte de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 octobre 2021, les époux [V] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, indiqué qu’ils ne poursuivaient pas la vente et réitéré leur demande d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par exploits d’huissier en date du 21 janvier 2022, les époux [V] ont fait assigner la SCI DIVERCITY et société EDIFIPIERRE devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de les voir condamnées à leur restituer la somme de 3.000 euros séquestrée entre les mains de la SCP BOURDEL, notaires, et de les voir condamner à leur verser la somme de 54.415, 96 euros à titre de dommages intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2023, les époux [V] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1241 du code civil ;
Vu l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation ;
Vu le contrat de réservation ;
Vu les pièces versées et les diligences entreprise par les époux [V] ;
DECLARER les époux [V] recevables et bien fondés en leurs demandesDEBOUTER la SCI DIVERSITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentionsEn conséquence,
JUGER la non-réalisation de la vente imputable à la SCI DIVERSITYORDONNER la restitution de la somme de 3.000 € séquestrée entre les mains de l’étude notariale de la SCP BOURDEL et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenirCONDAMNER SCI DIVERSITY à payer aux époux [V] :la somme 8.415,96 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier au titre de l’assurance du prêt immobilierla somme de 36.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice lié à la perte de revenus locatifsla somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral

CONDAMNER la SCI DIVERSITY à payer aux époux [V] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusiveCONDAMNER la SCI DIVERSITY à payer aux époux [V] la somme de 7200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile selon factures acquittées ainsi qu’aux entiers dépens.ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2023, la SCI DIVERCITY et société EDIFIPIERRE demandent au tribunal de :
DECLARER les demandes des époux [V] irrecevables et mal fondées.DEBOUTER les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions.ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.CONDAMNER les époux [V] aux entiers frais et dépens de la procédure.CONDAMNER les époux [V] à payer aux sociétés EDIFIPIERRE IDF et DIVERCITY la somme de 3.000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, augmentée des intérêts légaux à compter du jour de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du Code civil.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 27 février 2024.

A l'audience du 27 février 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande des époux [V] de restitution du dépôt de garantie

A l’appui de leur demande en restitution du dépôt de garantie, les époux [V] font valoir qu’il était stipulé au contrat de réservation conclu le 7 décembre 2017 que la vente devait être réalisée dans un délai de 8 mois à compter de sa signature, soit le 7 août 2018 et qu’en l’espèce, la vente n’étant pas intervenue dans les délais prescrits, le dépôt de garantie doit être intégralement restitué au réservataire, sans retenue ni pénalité, conformément aux stipulations contractuelles. Ils soutiennent que, contrairement à ce qu’allègue la SCI DIVERCITY, aucune offre de vente n’a été adressée aux époux [V] dans ce délai, les retards pris dans l’exécution des travaux étant tels qu’aucune vente ne pouvait valablement intervenir.

Ils soulignent que les développements de la SCI DIVERCITY sur le caractère « prévisionnel » du délai d’achèvement des travaux sont indifférents, dès lors que seul le respect du délai prévu pour l’offre de vente détermine le sort du dépôt de garantie et qu’il est constant que cette dernière a manqué à son obligation de faire parvenir l’offre de vente aux réservataires dans le délai contractuel, de sorte que la non réalisation de la vente lui est imputable.

En réponse à la SCI DIVERCITY sur les retards d’exécution des travaux, ils font valoir que :
Le caractère prévisionnel du délai d’exécution n’autorise pas la SCI DIVERCITY à s’affranchir de tout délai, ces derniers n’ayant pas vocation à s’éterniser ;L’essentiel des retards relèvent de sa responsabilité, dès lors qu’elle a le libre choix de ses partenaires pour l’exécution des travaux ;Les abandons de chantier des entreprises générales SK SANDRANA et NORBAIL sont de la responsabilité de la société DIVERSITY, qui aurait été bien avisée de choisir ses partenaires avec davantage de discernement ;La liquidation judiciaire de l’entreprise de chauffage ou la défaillance du maître d’œuvre (cabinet BSH) sont autant de preuves de l’amateurisme de la société DIVERSITY, en sorte que les retards en résultant lui sont imputables ;Suivant constat d’huissier du 7 février 2022, les époux [V] ont pu faire constater que l’immeuble est toujours en travaux, prouvant ainsi que les travaux n’étaient toujours pas achevés en 2022 ;Le CREDIT FONCIER IMMOBILIER, qui a proposé l’offre de réservation aux salariés de la BANQUE BCP, dont Mme [V], précise également une livraison au 2ème semestre 2018 ;Ils ont fait cette acquisition en toute confiance, sur la base d’un agenda précis que la société DIVERSITY a été incapable d’honorer ;Celle-ci ne peut se cacher derrière le caractère prévisionnel du délai d’achèvement des travaux pour espérer échapper à ses responsabilités.
En réponse à la SCI DIVERCITY sur la renonciation à l’acquisition, ils font valoir que celle-ci prétend avoir adressé dès avril 2020 le projet d’acte de vente au notaire des époux [V], et en septembre 2020 aux époux [V] directement, alors que :
La date butoir pour la conclusion de la vente était fixée au 7 août 2018 et que cet envoi est tardif ;Il ne ressort aucunement des pièces visées que cet envoi ait été adressé aux époux [V] ;Selon la chronologie exacte des faits, c’est la COVEA, assureur des époux [V], a adressé une première missive à la société EDIFIPIERRE afin de lui faire part des doléances de ses assurés ;La société EDIFIPIERRE a alors adressé un courrier non daté indiquant que les époux [V] n’auraient pas donné suite aux convocations du notaire en mars 2020 et avril 2021, si bien qu’ils avaient été considérés comme renonçant à l’acquisition ;La société EDIFIPIERRE a notifié aux époux [V] la résolution du contrat, en l’absence de fixation d’un rendez-vous pour la signature de l’acte de vente ;Le notaire des époux [V], Me [F], confirme n’avoir eu strictement aucune nouvelle de la part du notaire de la société EDIFIPIERRE, Me [C], depuis septembre 2020, ne s’étant jamais vu notifier le moindre projet d’acte de vente ;

Parallèlement, les époux [V], par l’intermédiaire de leur conseil, ont adressé une mise en demeure à la SCI DIVERSITY et la société EDIFIPIERRE afin de leur rappeler leurs manquements contractuels ;La SCI DIVERSITY a une nouvelle fois prétendu que son notaire Me [C] avait adressé le projet d’acte de vente au notaire des époux [V] sans avoir de réponse, si bien qu’elle avait considéré que ces derniers avaient renoncé à l’acquisition ;Les époux [V] étaient curieusement destinataires les 8 septembre et 8 octobre 2021 de sommations de conclure la vente, près de 2 ans après la date initiale d’achèvement des travaux et après s’être vus signifié la résolution du contrat ;A l’évidence, la conclusion de la vente ne pouvait plus intervenir, les époux [V] ayant renoncé à cette vente à bon droit, trois ans après la date fixée pour la signature de l’acte de vente ;Il est évident que la renonciation à la vente résulte de la défaillance de la société DIVERSITY, incapable d’adresser l’acte de vente dans le délai prescrit et de réaliser les travaux dans un délai raisonnable ;L’immeuble est toujours en travaux et le bien commandé par les époux [V] n’est toujours pas livré, ce qui démontre que les sommations de conclure la vente étaient sans objet ;La société DIVERSITY ne peut valablement se prévaloir de cette renonciation à la vente, conséquence de ses propres manquements.
la SCI DIVERCITY fait valoir que le contrat de réservation mentionne un délai prévisionnel d’exécution de 17 mois après le dépôt de la DROC. Elle précise que selon l’article 11 du contrat de réservation, ce délai prévisionnel d’exécution des travaux est donné sous réserve des cas de force majeure ou des causes usuelles de suspension de délais, dont la liquidation judiciaire, visée par cet article, de sorte que la procédure collective visant la société GENIE CLIMATIQUE ENERGIE ne lui est en rien imputable. Elle soutient que la DROC ayant été déposée le 6 avril 2018, l’achèvement prévisionnel était fixé au mois de septembre 2019, cette date initiale ne prenant pas compte des suspensions de délais. En réponse aux époux [V], elle fait valoir que la SCI DIVERCITY ne saurait être tenue par un courrier émanant du CREDIT FONCIER IMMOBILIER, tiers à l’opération, d’autant plus que l’indication de la date de livraison ne pouvait être qu’estimée. S’agissant des causes de retard, elle expose que :
- La SCI DIVERCITY a été contrainte de résilier son contrat avec la société SK SANDRANA le 12 octobre 2018, suite aux nombreuses défaillances de celle-ci ;
- Par suite, l’intervention de la société NORBAI n’a pu débuter que le 31 décembre 2018, celle-ci ayant dû être remplacée par la société ALTITUDE BTP que le 31 mars 2019, suite à un abandon de chantier ;
- La société GENIE CLIMATIQUE ENERGIE, qui devait prendre part au chantier pour les lots chauffage, a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en cours de chantier ;
- La recherche d’un remplaçant ayant été retardée du fait de la crise sanitaire, la reprise du chantier n’ayant pu intervenir qu’en décembre 2020 ;

- Le maîtrise d’œuvre n’a pu être reprise que le 4 novembre 2020 par la société LAEC après résiliation du contrat avec le cabinet B.S.H, défaillant ;
- Le chantier a été affecté par 9 jours ouvrés de grève nationale en 2020 et 2021 ;
- Des arrêtés préfectoraux ont également suspendu le chantier pendant 3 jours ouvrés ;
- Le chantier a dû être suspendu en raison du confinement lié à la pandémie de COVID-19, cette suspension résultant de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifié par celle du 15 avril 2020 ;
- Lorsque la reprise a été rendue possible, il a néanmoins fallu réorganiser l'ensemble du chantier pour respecter la distanciation sociale, ce qui a généré un arrêt de 110 jours ouvrés;
- Des cas contacts au sein de la société LAEC, chargée de la maîtrise d’œuvre, ont retardé le chantier de 13 jours ouvrés ;
- De manière générale, le chantier a été retardé de 91 jours par les intempéries ;
- Depuis le début de l’été 2021, des problèmes récurrents de raccordement au gaz nécessitant des travaux de reprise supplémentaire ont généré un nouveau retard de 15 jours ouvrés ;
- En conséquence de l’ensemble de ces évènements, indépendants de sa volonté, la SCI DIVERCITY justifie de 594 jours ouvrés de retard, repoussant d’autant la date de livraison ;
- Ces 594 jours ouvrés de retard sont justifiés et concordent avec la livraison intervenue au début de l’année 2022 ;
- Le 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a rendu une ordonnance de référé dans une affaire portant sur la même opération immobilière suite à l’assignation de la SCI DIVERCITY par d’autres acquéreurs, aux fins d’obtenir la livraison sous astreinte des biens acquis ;
- Il a été jugé que la SCI DIVERCITY avait rapporté les pièces nécessaires et suffisamment justifié des motifs de retard, les demandes des acquéreurs ayant été rejetées ;
- Ces causes de retard ne sont en rien imputables à la SCI DIVERCITY, de sorte de ce n’est pas du fait du vendeur, au sens de l’article R.261-31 du Code de la construction et de l’habitation, que la vente n’a pu être conclue dans les délais prescrits.

Sur la renonciation des époux [V] à l’acquisition, elle soutient que :
Me [C] a adressé le projet d’acte de vente et différents autres actes à Me [F] le 23 avril 2020 et aux époux [V] le 18 septembre 2020 ;Les époux [V] se sont vus notifier le projet d’acte authentique aux fins de signature par le notaire chargé de la vente ;Le 14 juin 2021, la SCI DIVERCITY a informé ces derniers de la résolution du contrat de réservation, en application des stipulations contractuelles ;La renonciation à l’acquisition du bien réservé était donc caractérisée et l’absence de conclusion du contrat n’était pas le fait de la SCI DIVERCITY ;Les époux [V] n’ont jamais dénoncé le contrat de réservation, même après le délai de huit mois qu’ils excipent, de sorte que ce délai a été tacitement prolongé ;

Le contrat signé par les époux [V] était un contrat de réservation et non un contrat de vente, aucune autre disposition que l’article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation n’a vocation à s’appliquer en l’espèce, comme ils le reconnaissent eux-mêmes, La SCI DIVERCITY n’a reçu aucune demande de remboursement du dépôt de garantie dans le délai de 45 jours à compter de l’envoi de l’offre de vente ;En application des dispositions légales et des stipulations contractuelles mentionnées, le remboursement du dépôt de garantie n’est pas dû.
En réponse aux conclusions des époux [V], ils font valoir que quand bien même le bien n’était pas livré aux mois de septembre et d’octobre 2021, cela n’empêchait en rien la conclusion de la vente dès lors que les époux [V] se seraient présentés aux rendez-vous aux fins de signature de l’acte de vente fixant la date effective de livraison du bien, les sommations de conclure la vente étant parfaitement fondées.

Sur ce,

Selon les termes l'article R.261-31 du code de la construction et de l'habitation :

« Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :
a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;
d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. »

Le contrat de réservation en date du 7 décembre 2017 prévoit un délai prévisionnel d’exécution des travaux de 17 mois après le dépôt de la DROC, puisque l'article 11 stipule que : « Le réservant déclare que la constructions des lots réservés aux présentes sera achevée prévisionnellement 17 mois après le dépôt le Déclaration Réglementaire d'Ouverture de Chantier (DROC) ».

Ce même article 11 stipule aussi que «Le délai prévisionnel d'exécution des travaux est donné sous réserve de la force majeure ou des causes usuelles de suspension de délais tels que les intempéries, la grève qu'elle soit générale ou particulière au bâtiment ou spéciale à l'une ou l'autre des entreprises travaillant sur le chantier, le redressement ou la liquidation judiciaire de l'une ou des entreprises effectuant les travaux, les injonctions judiciaires ou administratives ayant pour conséquence la suspension ou l'arrêt des travaux, les troubles résultant de mouvements séditieux ou accidents de chantier.
Cette liste est non exhaustive. »

En outre, le contrat de réservation en son article 12 intitulé « Réalisation de la vente - Modalités » que :

« La vente sera conclue dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de 8 mois à compter des présentes »

Ce même article 12 stipule aussi que :

« Le notaire du réservant convoquera le réservataire pour signer l'acte de vente par lettre recommandée avec accusé de réception et lui adressera un projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement (...) »
« Si le RESERVATAIRE ne se présente pas à la date fixée pour la signature de l'acte de vente, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception lui sera adressée huit jours à l'avance, pour un second rendez-vous.
Si le RESERVATAIRE fait connaître son intention de ne pas donner suite à la réservation, ou s'il ne se présente pas aux deux rendez-vous fixés pour la signature de l'acte de vente, ou si, s'étant présenté, il refuse de signer ou ne verse pas la partie du prix alors exigible, le RESERVATAIRE sera considéré comme ayant renoncé à l'acquisition et le RESERVANT pourra disposer librement des biens faisant objet de la présente réservation. »

Par ailleurs, le contrat de réservation prévoyait notamment en son article 13, s'agissant du sort du dépôt de garantie en cas de non réalisation de la vente :

«Le dépôt de garantie sera acquis au RESERVANT si le RESERVATAIRE renonce à l’offre de vente faite par le RESERVANT pour une raison autre que celles prévues par l’article R.261-31 du Code de la construction et de l’habitation.

Le dépôt de garantie pourra être versé au RESERVANT par le dépositaire si ce dernier n’a pas reçu dans les 45 jours de l’envoi de l’offre de vente, une demande de remboursement du RESERVATAIRE indiquant et justifiant que son refus de l’offre de vente est motivé par une raison prévue par l’article R.261-31 du Code de la construction et de l’habitation. »

En l'espèce, les moyens de la SCI DIVERCITY tirés du retard dans la réalisation des travaux sont inopérants s'agissant du sort du dépôt de garantie, dès lors que le délai prévu à l'article 11 du contrat de réservation, s'il est effectivement prévisionnel, concerne l'achèvement des travaux et non la réalisation de la vente. Or, la réalisation de la vente peut intervenir avant l'achèvement des travaux, s'agissant de l'économie générale même du contrat de vente d'immeuble à construire.

Il résulte donc de la combinaison de l'article R.261-31 du code de la construction et de l'habitation et des dispositions contractuelles précitées, en l'occurrence de l'article 12, qu'à défaut pour la SCI DIVERCITY de justifier d'une offre de vente via une convocation des époux [V] par son notaire dans le délai de huit mois à compter de la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie doit conformément à l'article 13 du contrat de réservation être restitué aux époux [V].

La SCP BOURDEL n'étant pas partie à l'instance, et dès lors qu' il résulte de l'article 14 du code de procédure civile que « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. », il ne peut lui être ordonné quoique ce soit. Elle sera en revanche autorisée à restituer aux époux [V] le dépôt de garantie de 3.000 euros qu'elle détient au titre du contrat de réservation. Aucune astreinte ne peut être ordonnée contre la SCP BOURDEL en ce qu'elle n'a pas été appelée à l'instance, étant relevé de façon surabondante qu'aucun élément ne laisse supposer que cette étude ne restituera pas les fonds tel que la présente décision l'y autorise.

Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [V] contre la SCI DIVERCITY

Les époux [V] font valoir, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, que la SCI DIVERCITY a manqué à ses obligations contractuelles en ne livrant pas le bien dans les délais prescrits, à savoir au deuxième trimestre 2018, et qu’elle n’a eu de cesse d’accumuler des retards dans la construction de l’immeuble. Ils soutiennent qu’en plus de ces retards innombrables, la SCI DIVERCITY n’a jamais proposé de conclure la vente dans le délai prescrit par le contrat de réservation (avant le 7 août 2018), alors qu’elle pouvait parfaitement intervenir en cours de construction, et que ni la SCI DIVERCITY, ni la société EDIFIPIERRE ne justifient d’un quelconque cas de force majeure ayant empêché l’exécution de leurs obligations contractuelles.

En réponse aux conclusions de la SCI DIVERCITY, ils font valoir que :
Celle-ci a le libre choix de ses partenaires pour l’exécution des travaux et les abandons de chantier des entreprises générales SK SANDRANA et NORBAIL sont de la responsabilité de la société DIVERSITY, qui aurait été bien avisée de choisir ses partenaires avec davantage de discernement ;La liquidation judiciaire de l’entreprise de chauffage ou la défaillance du maître d’œuvre (cabinet BSH) sont autant de preuves de l’amateurisme de la société DIVERSITY, en sorte que les retards en résultant lui sont imputables ;Elle ne peut se cacher derrière le caractère prévisionnel du délai d’achèvement des travaux pour espérer échapper à ses responsabilités.
Ils concluent que la SCI DIVERCITY a manqué à son obligation de permettre la signature de l’acte de vente avant le 7 août 2018, délai contractuellement fixé, et d’assurer l’achèvement des travaux avant septembre 2019.

Ils font valoir que ces manquements de la SCI DIVERCITY ont causé des graves préjudices aux époux [V], à savoir :

Un préjudice financier de 8.415, 96 euros au titre de l’assurance du prêt immobilier souscrit par ces derniers pour financer leur acquisition ;Un préjudice de 36. 000 euros au titre de la perte de revenus locatifs subie par ces derniers, qui escomptaient louer le bien à un loyer de 1.000 euros par mois ;Un préjudice moral à hauteur de 5.000 euros, en raison du temps passé à faire et refaire des demandes de prêt et de prorogation, de l’angoisse et du stress généré par les retards permanents et l’absence d’informations fiables.
Ils sollicitent en outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, soutenant que le comportement de la SCI DIVERCITY est particulièrement blâmable puisque cette dernière refuse sans motif légitime de restituer le dépôt de garantie et de commencer à indemniser les époux [V], celle-ci n’ayant en outre effectué aucune diligence pour parvenir à un règlement amiable, empêchant les époux [V] de mobiliser cette somme pour un autre projet qui aurait pu répondre à leurs attentes.

La SCI DIVERCITY rappelle d'abord la nature du contrat de réservation, lequel t n'emporte pour le réservant aucune obligation de construire et ne fait qu'indiquer les conditions prévisionnelles de l'opération envisagée ainsi que la consistance, la situation et le prix du local réservé. Selon elle, l'ensemble des éléments mentionnés au contrat de réservation ne peuvent être que prévisionnels dans la mesure où le réservataire peut renoncer à l'opération de construction en elle-même.
Elle soutient que les retards qui lui sont imputés sont parfaitement motivés et qu’elle n’a commis aucun manquement contractuel justifiant l’allocation d’une quelconque indemnisation. Elle rappelle qu’il en a été jugé ainsi par le tribunal judiciaire de Paris dans l’ordonnance précitée et qu’en outre, l’achèvement prévisionnel du bien était fixé au mois de septembre 2019, que concernant les retards dans la construction de l’immeuble portant sur la question des fondations, le retard est principalement dû aux délais de validation de certaines opérations par les organismes de contrôle réglementaires, et s’agissant de la défaillance de l’entreprise générale chargée de la maîtrise d’œuvre, celle-ci n’est pas imputable à la SCI DIVERCITY qui a, au demeurant, tout mis en œuvre pour pourvoir à son remplacement dans les meilleurs délais. Elle souligne enfin qu’elle ne peut être responsable des retards générés par la crise sanitaire et de l’interruption des chantiers qu’elle a générée.

Sur le préjudice financier au titre l’assurance du prêt immobilier souscrit par les époux [V], elle fait valoir que si la vente n’a pu se concrétiser, c’est du seul fait des époux [V] qui ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature de la vente, et qu’en outre, ils n’ont signé qu’un contrat de réservation et n’avaient dès lors aucune obligation de souscrire audit prêt immobilier et à l’assurance emprunteur, ce d’autant plus que la réalisation de la condition suspensive n’exigeait qu’une offre de prêt.

Concernant le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs évalué à 36.000 euros, elle soutient qu’une telle demande est infondée dès lors que seul un contrat de réservation a été signé, et qu’en outre, elle ne saurait être indemnisée qu’à hauteur d’une perte de chance, qui ne peut elle-même correspondre à la somme prévisible en cas de réalisation de l’événement favorable attendu.

Concernant le préjudice moral, elle souligne que l’absence de vente n’est pas le fait de la SCI DIVERCITY.

Concernant la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive, elle soutient que la SCI DIVERCITY ne peut être condamnée à ce titre dès lors qu’elle conteste le principe même d’un motif d’indemnisation et que du fait de cette contestation sérieuse, aucune résistance abusive ne peut être caractérisée. Elle souligne qu’en outre, la restitution du dépôt de garantie n’était pas due, conformément aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles et qu’enfin, la demande de restitution du dépôt de garantie n’est intervenue que par un courrier du 5 août 2021 du conseil des époux [V], qui a donné lieu à des échanges ultérieurs et qui, compte tenu des divergences entre les parties, ne pouvait donner lieu à aucun règlement amiable.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Par ailleurs, l'article 1231-1 du code civil énonce que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l'article L261-15 du code de la construction et de l'habitation, « La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. »

En l'espèce, le contrat de réservation du 7 décembre 2017 indique qu'est conclu « un contrat de réservation dans les termes des articles L261-15 et R261-25 à R261-33 du Code de la Construction et de l'Habitation ».
Il indique par ailleurs « Le réservataire dûment informé du caractère éventuel de l'opération et du caractère prévisionnel des indications données sur la consistance de l'immeuble et la qualité de la construction si celle-ci est exécutée, déclare être intéressé par ce projet est désireux de bénéficier d'une réservation pour le cas où l'opération serait réalisée ».

L'article 11 du contrat de réservation stipule que : «Le réservant déclare que la construction des lots réservés aux présentes sera achevée prévisionnellement 17 mois après le dépôt de la Déclaration Réglementaire d'Ouverture de Chantier (DROC) ».

Il en résulte que le réservant n'a pas souscrit d'autre engagement contractuel que celui de réserver la vente aux époux [V], et donc de ne pas violer cette obligation de réservation en proposant la vente promise à un tiers. Il s'ensuit que le contrat de réservation était affecté d'un aléa quant à la durée d'exécution des travaux, laquelle n'était que prévisionnelle, et que le retard pris par rapport à la durée prévisionnelle ne peut être constitutif d'une faute imputable à la SCI DIVERCITY.

S'agissant du délai de huit mois pour proposer la vente prévu à l'article 12, il apparaît que dès lors qu'il n'est pas contesté que la SCI DIVERCITY a entendu réaliser l'opération projetée et qu’elle soutient avoir proposé aux époux [V] la vente, le non-respect de ce délai contractuel est constitutif d'une faute de la SCI DIVERCITY. Toutefois, cette faute n'est en lien avec les préjudices financiers allégués.

S'agissant du préjudice financier de 8.415, 96 euros au titre de l’assurance du prêt immobilier souscrit par ces derniers pour financer leur acquisition, ce préjudice ne peut être en lien avec le retard dans la formulation de l'offre de vente dès lors que l'opération projetée n'était pas certaine. La demande de dommages et intérêts au titre de ce chef de préjudice sera donc rejetée.

S'agissant du préjudice de 36. 000 euros au titre de la perte de revenus locatifs, outre le fait que l'opération n'était pas certaine, ce préjudice n'est pas en lien avec la proposition tardive de réaliser la vente, mais avec le retard dans les travaux pour lesquels aucun engagement ferme quant à leur durée ne liait la SCI DIVERCITY au contrat de réservation. La demande de dommages et intérêts au titre de ce chef de préjudice sera donc rejetée.

S'agissant du préjudice moral de 5.000 euros, cette demande apparaît en revanche justifié en ce que la faute dans le retard pris dans l'offre de vente est en lien avec ce préjudice compte tenu du stress que n'a pu que générer cette situation. Il sera fait droit à cette demande des époux [V].

Compte tenu de la solution donné au litige, les époux [V] ne démontrent pas que la résistance de la SCI DIVERCITY ait été abusive, de sorte que leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les époux [V] demandent la condamnation de la SCI DIVERCITY au paiement de la somme de 7.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DIVERCITY demande la condamnation des époux [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V] font valoir que l’exécution provisoire est de droit et s’impose en l’espèce.

La SCI DIVERCITY considère qu’il y a lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Compte tenu de la restitution aux époux [V] du dépôt de garantie et de la condamnation de la SCI DIVERCITY à leur payer des dommages et intérêts, il y a lieu de condamner la SCI DIVERCITY aux dépens et à payer aux époux [V] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

L'exécution provisoire de droit de la présente décision, que rien ne justifie d'écarter, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le dépôt de garantie prévu au contrat de réservation du 7 décembre 2017 conclu entre les époux [V] et la SCI DIVERCITY [Localité 6] doit être restitué à M. [U] [V] et Mme [R] [X] ;

Autorise la SCP BOURDEL à restituer à M. [U] [V] et Mme [R] [X] la somme de 3.000 euros séquestrée en son étude au titre du dépôt de garantie prévu au contrat de réservation du 7 décembre 2017 conclu entre les époux [V] et la SCI DIVERCITY [Localité 6] et Dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

Condamne la SCI DIVERCITY [Localité 6] à payer à M. [U] [V] et Mme [R] [X] pris ensemble la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Rejette la demande de M. [U] [V] et Mme [R] [X] de condamner la SCI DIVERCITY PARIS à leur payer la somme de 8.415,96 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier au titre de l’assurance du prêt immobilier ;

Rejette la demande de M. [U] [V] et Mme [R] [X] de condamner la SCI DIVERCITY [Localité 6] à leur payer la somme de 36.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice lié à la perte de revenus locatifs ;
Rejette la demande de M. [U] [V] et Mme [R] [X] de condamner la SCI DIVERCITY [Localité 6] à leur payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCI DIVERCITY [Localité 6] aux dépens ;

Condamne la SCI DIVERCITY [Localité 6] à payer à M. [U] [V] et Mme [R] [X] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024

La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE

| France, Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 26 mars 2024, 22/01345

Synthèse

Origine de la décision