TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Yves BENICHOU
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08183 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6Q
N° MINUTE :
7/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024
PROROGÉE EN DATE DU 25 MARS 2024
DEMANDEUR
Monsieur [V] [F]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP BENICHOU & ASSOCIES en la personne de Maître Pierre-Yves BENICHOU,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P09
DÉFENDEUR
Monsieur [X] [L] [I]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1414
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08183 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6Q
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, M. [V] [F] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [L] [I] portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1085 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.
Il apparaît que le locataire s’appelle en réalité M. [X] [L] [I]
Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 20.150 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par assignation du 29 septembre 2023, M. [V] [F] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [L] [I] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,23.500 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 12 janvier 2024, M. [V] [F], représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2024, s'élève désormais à 30.550 euros. M. [V] [F] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il précise qu’il est opposé à l’octroi de délais pour quitter les lieux, qu’il a 84 ans, que les loyers constituent ses ressources.
M. [X] [L] [I] ne conteste pas le montant de la dette ni l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux et demande au juge de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 680 euros hors charges, correspondant au montant de la valeur locative qui doit être fixée au montant plafonné tel que fixé par la DRIHL soit 22.7 euros /m². Il précise qu’il a eu des problèmes de santé et qu’il a 75 ans.
M. [V] [F] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
M. [V] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 30 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 20150 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 31 août 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [X] [L] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Sur le délai pour quitter les lieux
Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, M. [X] [L] [I] ne justifie pas qu’il devrait subir des opérations chirurgicales en 2024 ainsi qu’il l’allègue. En outre, il ne propose aucun règlement de l’indemnité d’occupation ou de la dette et ne démontre pas avoir fait des démarches pour trouver un autre logement. Sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
M. [X] [L] [I] ne conteste pas devoir la somme de 30.550 euros le 12 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse.
Il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [F] ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
M. [X] [L] [I] demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 680 euros hors charges, correspondant au montant de la valeur locative qui doit être égale au montant plafonné tel que fixé par la DRIHL soit 22.7 euros /m².
L’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 dans le parc locatif privé, pour les locations nues et meublées à destination de résidences principales, c’est-à-dire occupées au moins 8 mois par an : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité.
Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail (en l’absence de contestation du montant du loyer dans les délais légaux) ne sont pas concernés.
L’encadrement des loyers ne s’applique donc pas au bail objet du litige. En outre, aucun élément n’est produit sur les caractéristique du bien immobilier permettant de fixer un montant de l’indemnité d’occupation différent du loyer convenu contractuellement.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (loyer majoré de 50%), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [F] ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [X] [L] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [V] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2015 entre M. [V] [F], d’une part, et M. [X] [L] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 31 août 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [L] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [X] [L] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT n’y avoir lieu à astreinte,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE M. [X] [L] [I] de sa demande de délai pour quitter les lieux,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [X] [L] [I] au paiement à M. [V] [F] d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à 1300 euros par mois à compter du 1er février 2024 ;
DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [X] [L] [I] à payer à M. [V] [F] la somme de 30.550 euros (trente mille cinq cent cinquante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE M. [X] [L] [I] à payer à M. [V] [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [X] [L] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2023 et celui de l'assignation du 29 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
