TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [X] épouse [V]
Monsieur [Z] [V]
Préfet de Paris
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laurent MARTIGNON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07604 - N° Portalis 352J-W-B7H-C233M
N° MINUTE : 6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. AXFORD,
[Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS
Madame [D] [X] épouse [V],
[Adresse 1] - [Localité 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Z] [V],
[Adresse 1] - [Localité 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07604 - N° Portalis 352J-W-B7H-C233M
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 avril 2021, la SAS AXFORD a donné à bail à [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], [Localité 2], 3ème étage, et une cave, pour un loyer initial de 4365 euros et des charges de 335 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 mai 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 14830,29 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023 délivrés à étude, SAS AXFORD a fait assigner [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] aux fins de voir :
débouter les défendeurs de toutes leurs demandes ; constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] ;condamner solidairement [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] au paiement d’une somme de 30695,04 euros selon décompte arrêté au 1er août 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes jusqu’à leur paiement effectif ;condamner solidairement [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ; condamner solidairement [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] au paiement d'une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l’audience du 08 décembre 2023, l’affaire faisait l’objet d’un renvoi et était finalement examinée à l’audience du 16 janvier 2024.
Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes à l’exception de celle relative à l’arriéré locatif. Il demande le rejet des prétentions du défendeur. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique que la dette a été soldée il y a trois jours mais souhaite voir prononcer l’expulsion des défendeurs en raison des nombreux impayés de loyer au cours des dernières années avec des procédures judiciaires antérieures.
[Z] [V], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique avoir eu des difficultés professionnelles ayant entraîné des revenus irréguliers. Il indique que sa compagne ne travaille pas, et qu’ils vivent avec leurs deux enfants majeurs, dont un toujours à charge. Il affirme pouvoir régler les prochains loyers et souhaite chercher un nouveau logement dans les 6 prochains mois avec un loyer plus adapté.
[D] [X] épouse [V], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.
La décision était mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
La SAS AXFORD était autorisée à transmettre en cours de délibéré la preuve de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat et de la saisine de la CCAPEX.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06 juillet 2022 pour signaler les impayés. L’assignation a en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 I de la loi, selon la pièce produite en cours de délibéré.
L’action est donc recevable.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 30 mai 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[Z] [V] et [D] [X] épouse [V] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 30 juillet 2023 à minuit, soit à compter du 31 juillet 2023.
[Z] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. S’il justifie du règlement entier de la dette trois jours avant l’audience, force est de constater qu’il ne produit aucun élément sur sa situation professionnelle et financière, ou celle de sa compagne. Il indique en outre vouloir déménager dans les prochains mois afin d’accéder à un logement avec un loyer plus adapté à ses moyens financiers.
Compte tenu de l’absence de pièces sur la situation financière des défendeurs, de l’existence d’un précédent judiciaire en raison d’impayés, du montant excessif du loyer selon les déclarations des parties, de la volonté de quitter le logement et de l’opposition du bailleur à la suspension, la demande sera rejetée.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
[Z] [V] et [D] [X] épouse [V] supporteront la charge des entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31 juillet 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], [Localité 2], 3ème étage, et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07604 - N° Portalis 352J-W-B7H-C233M
REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS AXFORD pourra faire procéder à l'expulsion de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due solidairement par [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
AUTORISE SAS AXFORD à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement [Z] [V] et [D] [X] épouse [V] au paiement des entiers dépens ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
