TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06879 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NR4
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 25 mars 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 1] Rep/son syndic LA SA [Adresse 4]
représentée par Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0266
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [L] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2024
Délibéré le 25 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06879 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NR4
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [L] [R] est propriétaire du lot N°208 (un studio) et du lot N°140 (une cave) dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [D] [L] [R] a été assigné par
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic la SA Simon Tanay De Kaenel devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier en date du 19 mai 2022, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2475,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 mars 2022 se décomposant comme suit :La somme de 2439,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû,
La somme de 36 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et de l’assignation pour le surplus,
800 euros de dommages et intérêts,1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise que les manquements sont récurrents et qu'une conciliation préalable a été tenté sans succès.
Bien qu'assigné régulièrement par acte de transmission à l’étranger (UNITED ARAB EMIRATES), Monsieur [D] [L] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il ressort des pièces du dossier qu'une conciliation préalable a été tenté conformément aux dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile sans succès, après envoi par le requérant au débiteur d’une lettre recommandée à cette fin en date du 4 février 2022 restée vaine et produite aux débats (pièce 4).
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [L] [R] les appels de de fonds concernés de 2020 à 2021, faisant apparaître les relevés de compte individuel,le décompte individuel,les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019 et 2021 et les attestations de non recours,la lettre recommandée A/R du 4 février 2022.
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2439,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû selon décompte arrêté au 24 mars 2022.
Les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2439,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû selon décompte arrêté au 24 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2022.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 36 euros pour les frais de recouvrement qui sont justifiés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 36 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2022.
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Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Monsieur [D] [L] [R] présente, de manière récurrente depuis plusieurs mois des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements non perçus. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la procédure du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic la SA Simon Tanay De Kaenel ;
CONDAMNE Monsieur [D] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] :
- la somme de 2439,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû selon décompte arrêté au 24 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2022 ;
-la somme de 36 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2022 ;
la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [D] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [D] [L] [R] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Fait et jugé à Paris le 25 mars 2024
Le greffier,Le président
