TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Joanne GEORGELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06641 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TDG
N° MINUTE :
5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU12 MARS 2024
PROROGÉE EN DATE DU 25 MARS 2024
DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096
DÉFENDERESSE
Madame [L] [E]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
assistée de Maître Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1286
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA,greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lorsu du délibéré,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06641 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TDG
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 mars 2018, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [E] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332,31 euros outre les charges.
Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2192,48 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [E] le 28 octobre 2022.
Par assignation du 24 juillet 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2190,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 12 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH – représentée par son avocat- maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2023, s'élève désormais à 3516,88 euros, échéance de novembre 2023 incluse. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. [Localité 3] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [L] [E]- assistée de son avocat -reconnaît en effet le montant de la dette locative, échéance de novembre 2023 incluse, et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant, le 15 de chaque mois.
Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2192,48 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2022.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2023, Mme [L] [E] lui devait la somme de 3516,88 euros, échéance de novembre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [L] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2190,29 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre provisoire.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [L] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 29 mars 2018 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [L] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] étaient réunies le 28 décembre 2022,
CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 3516,88 euros (trois mille cinq cent seize euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2190,29 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE Mme [L] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [E],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 décembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [L] [E] sera condamnée à verser à titre de provision à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2022 et celui de l'assignation du 24 juillet 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier le juge des contentieux de la protection
