TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Delhia AKNINE
Préfet de Paris
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Corinne HAREL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04298 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4NL
N° MINUTE : 3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 mars 2024
DEMANDEURS
Madame [C] [P],
[Adresse 2]
représentée par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [U] [P],
[Adresse 2]
représenté par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [K] [I],
[Adresse 1]
représenté par Me Delhia AKNINE, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04298 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4NL
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 mars 2021, l’indivision [P] a donné à bail à [K] [I] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer de 1900 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 200 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09 févirer 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 10500 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023 délivré à étude, [C] [P] et [U] [P] ont fait assigner [K] [I].
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 17 avril 2023.
A l’audience du 16 janvier 2024, les bailleurs, représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leur acte introductif d’instance soutenu à l’audience, de voir :
constater et prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner la libération des lieux et la remise des clefs ; ordonner, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de [K] [I] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision à intervenir, ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et se réserver la liquidation de l’astreinte ;condamner [K] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 12600 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois d’avril 2023 inclus ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé et charges ; dire que les sommes impayées porteront intérêt au taux légal ; condamner [K] [I] au paiement d'une somme de 1800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et la signification et l’exécution de l’ordonnance. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et actualisent la dette locative à la somme de 14700 euros janvier 2024 inclus.
[K] [I], représenté par son conseil, sollicite au visa de ses dernières conclusions soutenues à l’audience et de l’article 1343-5 du code civil, de voir :
- échelonner le paiement de la dette locative et d’occupation actualisée sur 24 mois à raison de 612,50 euros ou sur 18 mois ;
- ordonner que les sommes porteront intérêt au taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
- Débouter les demandeurs du surplus de leurs demandes et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation.
Les bailleurs, personnes privées, justifient de la dénonciation de l’assignation au préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Leur action est recevable.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 09 février 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[K] [I] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 09 avril 2023 à minuit, soit à compter du 10 avril 2023.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [K] [I] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif poursuivi.
S’agissant du délai pour quitter les lieux, il n’y a pas lieu de supprimer le délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le défendeur n’étant pas entré dans les lieux de manière frauduleuse.
Il sera rappelé que le délai de la trêve hivernale s’applique de fait.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [K] [I] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [K] [I] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [K] [I] reste devoir une somme de 14700 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 12 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [K] [I] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Compte tenu de la demande du défendeur, des tentatives de règlement effectuées (apparentes sur relevés de compte courant), de la capacité d’apurer l’endettement au regard de sa situation professionnel et personnel, de l’absence de poursuite du bail, il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement.
[K] [I] sera autorisé à apurer la dette par mensualités de 612,50 euros selon les modalités prévues au dispositif.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation respective des parties, de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [K] [I] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 09 février 2023 et de l’assignation.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 10 avril 2023 portant sur les lieux situés [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [C] [P] et [U] [P] pourront faire procéder à l'expulsion de [K] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
CONDAMNE [K] [I] à payer à [C] [P] et [U] [P] la somme provisionnelle de 14700 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 12 janvier 2024, janvier 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
AUTORISE [K] [I] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 612,50 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts au taux légal ;
RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [K] [I] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan d’échelonnement ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
CONDAMNE [K] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 09 février 2023 et de l’assignation ;
REJETTE la demande de [K] [I] à payer à [C] [P] et [U] [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
