TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Aude ABOUKHATER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Morgane BLOTIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/03919 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY4Q
N° MINUTE :
2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024
PROROGÉE EN DATE DU 25 MARS 2024
DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT - OPH (anciennement OPAC de [Localité 3])
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé[Adresse 1]
représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Morgane BLOTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P500
DÉFENDERESSE
Madame [H] [R]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
assistée de Maître Aude ABOUKHATER du Cabinet HUG&ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G31
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03919 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY4Q
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [Z] sur des locaux situés[Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,56 euros outre les charges.
Selon avenant du 2 janvier 2018, le contrat de location a été établi à compter du 12 février 2017 au profit de Mme [H] [R]
Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3050,84 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [R] le 30 novembre 2022.
Par assignation du 25 avril 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [R] dans les 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3872,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 12 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT OPH – représentée par son avocat -maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2024, s'élève désormais à 5598,67 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse à titre subsidiaire. [Localité 3] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [H] [R] – assistée par son avocat- demande au juge des contentieux de la protection :
de dire qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 novembre 2022 et dire en conséquence n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion de Mme [R],de réduire la créance non sérieusement contestable de [Localité 3] HABITAT-OPH à la somme de 4611.93 euros, échéance de septembre 2023 incluse, d’autoriser Mme [R] à s’acquitter de la dette en 24 mensualités payables au plus tard le 15 du mois : les 12 premières mensualités de 10 euros, les 11 suivantes de 150 euros, le solde à la dernière échéance, A titre subsidiaire,
de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’autoriser Mme [R] à s’acquitter de sa dette, en sus du loyer courant et des charges en 36 mensualités payables au plus tard le 15 du mois : les 24 premières égales chacune à 10 euros par mois, les 10 suivantes égales chacune à 150 euros par mois, et le solde à la 36ème mensualité,de rappeler qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause sera réputée n’avoir jamais joué,d’ordonner que la clause résolutoire ne reprendra ses effets qu’à la suite d’une mise en demeure de reprendre le paiement du loyer courant et/ou des échéances adressée en lettre recommandée avec accusé de réception et restée infructueuse pendant 15 jours, A titre infiniment subsidiaire,
d’accorder les plus larges délais à Mme [R] pour quitter les lieux,En tout état de cause,
de dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens,d’exclure des dépens le coût du commandement de payer.
Elle expose notamment qu’une demande est en cours auprès du fond de solidarité logement, que ses deux enfants vivent avec elle et qu’ils participent au paiement du loyer.
[Localité 3] HABITAT-OPH n’est pas opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Autorisée lors de l’audience, [Localité 3] HABITAT-OPH a produit en cours de délibéré un décompte de la dette locative s’élevant à la date du 10 janvier 2024 à la somme de 4350.36 euros après déduction des frais de contentieux.
Motifs de la décision
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 28 novembre 2022.
Il apparaît que le commandement de payer ne fait pas mention de l'avertissement qu'à défaut d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion.
Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer.
Par application des articles 848 et 849 du code de procédure civile, il convient de dire, en présence de contestation sérieuse, n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande d’expulsion de Mme [R].
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats en cours de délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2024, Mme [H] [R] lui devait la somme de 4350.36 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [H] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022 sur la somme de 3050,84 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 821,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
L'article 1343-5 du code civil prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".
Conformément à l’accord des parties, il sera fait droit à la demande de délais de paiement présentée par Mme [R] et repris aux termes du dispositif.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [H] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile y compris les frais du commandement de payer.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par [Localité 3] HABITAT-OPH relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de Mme [H] [R],
CONDAMNE Mme [H] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 4350,36 euros (quatre mille trois cent cinquante euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022 sur la somme de 3050,84 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 821,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE Mme [H] [R] à se libérer de sa dette en 24 mensualités : les 12 premières mensualités chacune de 10 euros, les 11 suivantes chacune de 150 euros, le solde à la dernière échéance,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que pour le cas où une mensualité impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [H] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [H] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2022 et celui de l'assignation du 25 avril 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
