TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Farauze ISSAD
Préfet de Paris
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christian FOURN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 22/08856 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYL5E
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [K] [U] veuve [I],
[Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [Z],
[Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne assisté de Me Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 22/08856 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYL5E
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 février 2006, [K] [U] veuve [I] a donné à bail à [P] [Z] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 1], pour un loyer initial de 200 euros par mois outre des charges provisionnelles de 30 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06 juillet 2021 pour avoir paiement d'un arriéré de 1874,60 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2022 délivré à personne, [K] [U] veuve [I] a fait assigner [P] [Z] aux fins de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 07 novembre 2022.
L’affaire était appelée une première fois à l’audience du 13 mars 2023. Après huit renvois à la demande des parties, l’affaire était évoquée à l’audience du 16 janvier 2024.
La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;dire et juger que le défendeur est devenu sans droit ni titre ;déclarer le défendeur mal fondé en ses demandes et l’en débouter ;prononcer l’expulsion de [P] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [Z] ;condamner [P] [Z] au paiement d’une somme provisionnelle de 6718,40 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois de juin 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 06 juillet 2021, date du commandement de payer ;condamner [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués ; condamner [P] [Z] au paiement d'une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Elle actualise la dette locative à la somme de 6937,44 euros en décembre 2023, et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles d’expertise et d’octroi de délais de paiement.
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 22/08856 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYL5E
[P] [Z], assisté de son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience de voir :
débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions ; désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission notamment de : visiter les lieux ; se faire remettre toutes pièces utiles à sa mission ; décrire les lieux objets du litige ;fournir au tribunal tous éléments de nature à apprécier les responsabilités et les préjudices allégués ; fournir la valeur locative des lieux ;subsidiairement : accorder les plus larges délais de paiement et le relogement de [P] [Z] afin qu’il puisse se reloger avec sa mère dans des conditions décentes.
La décision était mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
La requérante était autorisée à transmettre au cours du délibéré la preuve de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
La bailleresse, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 de la loi en vigueur au jour de l’assignation.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 06 juillet 2021 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[P] [Z] conteste la validité du commandement de payer, indiquant que le logement est indécent et insalubre. Pour en justifier, il produit des photographies du coin lavabo, de prises électriques sur une plinthe murale, du rebord des fenêtres, d’une partie du sol du couloir extérieur des lieux et de la porte d’entrée, ainsi que des pièces médicales sur son état de santé de 2021, une facture de réparation de la porte d’entrée datant de 2006 et enfin une signalisation aux services de la Ville de [Localité 5] du 14 janvier 2014 suivi d’un avis de passage prévu au 09 octobre 2014.
[P] [Z] soutient que le bien immobilier n’est pas identifiable, les plans de l’immeuble et le contrat de bail ne permettant pas de distinguer si le bail litigieux concerne le lot 24 ou le lot 23.
[K] [U] veuve [I] conteste les dires du locataire, qu’elle estime non justifiés et non démontrés. Elle produit un jugement du 06 novembre 2023 portant sur la résiliation du bail verbal portant sur le lot numéro 24, et la signification de ce logement.
Il résulte des pièces produites par la requérante qu’il n’y a pas de doute sur le lot occupé par [P] [Z] au titre du contrat de bail signé le 28 février 2006 et objet du présent litige. En effet, la décision du 06 novembre 2023 identifie clairement le lot numéro 24 comme celui loué selon un bail verbal, et non un bail sous-seing privé. Le défendeur n’a pas fait de recours contre cette décision du 06 novembre 2023, et n’a ainsi pas contesté l’identification du lot 24. Ainsi, le logement objet du contrat de bail du 28 février 2006, identifié par ailleurs comme « en face de l’escalier » dans le contrat de bail, et concerné par la présente décision, est le lot 23 tel qu’indiqué par la requérante selon les plans de l’immeuble.
S’agissant de l’insalubrité du logement, seuls les services habilités de la Ville de [Localité 5] sont en mesure de déclarer insalubre un logement. Le locataire ne produit qu’un signalement, particulièrement ancien puisque datant de 2014, sans donner d’éléments supplémentaires sur les résultats de la visite annoncée le 09 octobre 2014 ou encore les éventuels autres signalements et démarches faites. Il ressort du décompte locatif que la CAF a continué à verser les APL à la bailleresse, ce qui démontre l’absence de constat d’insalubrité.
Concernant l’indécence du logement, elle ne peut être constatée par les seules photographies prises par la partie défenderesse. Ces photographies ne permettent pas de situer si les murs et sols pris en image sont à l’intérieur ou à l’extérieur du logement, si les fenêtres peuvent être fermées ou non, ou encore si de l’humidité est présent dans le logement. Il n’est produit aucun constat d’huissier ou aucun devis de travaux ou factures démontrant de réparations locatives faites par le locataire à ce titre. La facture de réparation d’une porte en 2006, soit à l’entrée dans les lieux, ne démontre pas les réparations d’électricité et de rénovation invoquées par le défendeur. Le défendeur explique héberger sa mère sur un lit d’hôpital mais n’en justifie également pas.
De ce fait, le locataire ne peut invoquer l’insalubrité ou l’indécence du logement pour justifier une suspension du règlement des loyers pendant plusieurs années.
Ainsi, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse le 06 juillet 2021 ne sera pas écartée, les contestations du défendeur n’étant pas sérieuses.
Le défendeur indique avoir eu des difficultés de santé, expliquant ainsi le défaut de règlement des loyers. Or, l’obligation de paiement des loyers ne peut être écartée en raison de la situation médicale du locataire. Par ailleurs, les ordonnances prescrites depuis 2010 indiquent la nécessité d’installer des toilettes individuelles à [P] [Z], mais ne font pas de lien de causalité entre sa situation médicale et l’état du logement du défendeur. [P] [Z] ne justifie pas avoir sollicité une telle installation à sa bailleresse.
[P] [Z] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 06 septembre 2021 à minuit, soit à compter du 07 septembre 2021.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [P] [Z] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [Z] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.
Sur la demande reconventionnelle en expertise sur la valeur locative
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
[P] [Z] sollicite une expertise sur la valeur locative, estimant que l’insalubrité et l’indécence du logement rendent le logement inhabitable. Selon lui, le logement n’a aucune valeur locative.
En l’espèce, et comme analysé précédemment, le défendeur ne justifie pas de l’insalubrité du logement. Par ailleurs, l’insalubrité ne peut être constatée que par les services habilités de la Ville de [Localité 5]. S’agissant de l’indécence, elle n’est également pas prouvée. Le défendeur ne démontre pas avoir tenté de contacter la bailleresse pour l’alerter sur un besoin de rénovation. Il convient de relever que les photographies produites mettent en évidence des éléments anciens dans le logement, et le contrat de bail indique une surface habitable d’environ 11 mètres carrés. Le contrat de bail fixe le loyer à 200 euros par mois.
Le défendeur sollicite un moyen de déterminer la valeur locative, sans indiquer dans quelle mesure cet élément pourrait être utile à un procès à venir. [P] [Z] n’a plus réglé le loyer pendant près de trois années, sans jamais solliciter la bailleresse sur une suspension du règlement des loyers au titre de l’insalubrité ou de l’indécence.
Compte tenu de ces éléments, le défendeur ne justifie pas d’un motif légitime justifiant une expertise sur la valeur locative du bien ou sur l’insalubrité.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [P] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer de 200 euros qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et de condamner [P] [Z] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [P] [Z] reste devoir une somme de 6937,44 euros au titre des indemnités, loyers et charges dus, arrêtés au 06 décembre 2023, mois de décembre 2023 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [P] [Z] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juillet 2021 sur la somme de 1874,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le défendeur sollicite les plus larges délais afin de pouvoir se reloger avec sa mère. Néanmoins, il ne produit aucune preuve d’un tel hébergement, ni de difficultés de relogement. Il n’est produit aucune demande de logement social, ce qui pourrait pourtant permettre au défendeur d’être logé décemment pour un loyer adapté à ses capacités financières.
Le défendeur produit cependant un relevé de compte courant mettant en évidence la perception d’une pension de retraite de 782,97 euros par mois, d’une aide de la Mairie de 153 euros et de prestations sociales de 181,50 euros par mois.
La créancière ne justifie pas de besoins pouvant justifier un rejet de la demande de délais de paiement.
Par conséquent, le défendeur sera autorisé à se libérer sa dette selon des mensualités de 270 euros, telles que fixées dans le présent dispositif.
Sur la demande reconventionnelle de relogement
Dans la mesure où le logement n’est pas à ce stade reconnu inhabitable, il ne sera pas fait droit à la demande de relogement.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [P] [Z] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 06 juillet 2021.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent au vu de l’urgence :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 07 septembre 2021 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 1], lot 23, pour défaut de paiement des loyers ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [K] [U] veuve [I] pourra faire procéder à l'expulsion de [P] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer de 200 euros augmenté des charges provisionnelles ;
CONDAMNE [P] [Z] à payer à [K] [U] veuve [I] la somme provisionnelle de 6937,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus en décembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juillet 2021 sur la somme de 1874,60 et à compter de l’assignation pour le surplus ;
AUTORISE [P] [Z] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 270 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts au taux légal ;
RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [P] [Z] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan d’échelonnement ;
AUTORISE [K] [U] veuve [I] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [Z] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande reconventionnelle de relogement ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
REJETTE la demande de [K] [U] veuve [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [P] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 06 juillet 2021 ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERELA JUGE
